焦玉珍

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”，其稅負(fù)必然受到影響，企業(yè)如何維持盈利能力，做到可持續(xù)發(fā)展將十分重要。本文重點(diǎn)分析“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的影響，并提出“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；籌劃

“營(yíng)改增”即營(yíng)業(yè)稅改為征增值稅的簡(jiǎn)稱，是將以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成增值稅?！盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)既有積極又有消極影響。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極影響

1.規(guī)范稅收管理和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為

“營(yíng)改增”后，只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能進(jìn)行納稅申報(bào)，所有材料都必須由施工企業(yè)采購(gòu)并索取正規(guī)發(fā)票才能作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，杜絕了虛開(kāi)、代開(kāi)發(fā)票的現(xiàn)象，規(guī)范了行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。

2.避免重復(fù)納稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)

“營(yíng)改增”后，延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，避免了重復(fù)征稅，增值稅的性質(zhì)是價(jià)外稅，其稅額通過(guò)層層抵扣的方式避免了重復(fù)納稅。因此房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行“營(yíng)改增”后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上游行業(yè)帶來(lái)的增值稅可以抵扣，降低了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

3.完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)

“營(yíng)改增”前，增值稅是將貨物的生產(chǎn)環(huán)節(jié)、批發(fā)環(huán)節(jié)、零售環(huán)節(jié)、進(jìn)口環(huán)節(jié)以及產(chǎn)品的加工和修理修配業(yè)務(wù)納入征收范圍，而屬于增值稅抵扣鏈條中間環(huán)節(jié)的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)卻被納入營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，中間環(huán)節(jié)的缺失，致使抵扣鏈條發(fā)生中斷，破壞了增值稅抵扣的連貫性?！盃I(yíng)改增”后，從整個(gè)生產(chǎn)流通過(guò)程，一直貫穿到最終消費(fèi)者，有助于抵扣鏈條的完善。從整體的結(jié)構(gòu)看，由營(yíng)業(yè)稅全額征稅改為增值稅的增加值征稅，使增值稅鏈條更加完整，優(yōu)化了稅收結(jié)構(gòu)。

（二）“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的消極影響

1.進(jìn)項(xiàng)稅票取得不充分

增值稅主要以增值稅專用發(fā)票等為進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金，取得國(guó)土部門開(kāi)具的財(cái)政監(jiān)制增值稅專用發(fā)票，這類財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)相對(duì)規(guī)范，可信度較高，可以作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。另外一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費(fèi)，在房地產(chǎn)成本中比例較高，各地規(guī)費(fèi)的種類、范圍、比例不盡相同，也沒(méi)有土地出讓金那么嚴(yán)格和規(guī)范。政府規(guī)費(fèi)的票據(jù)能否抵扣、如何抵扣，這是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的抵扣困難。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)制度亟待進(jìn)一步完善

在“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅繳納是按銷售額的一定比例征稅，而“營(yíng)改增”后，要求企業(yè)必須準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用，作為增值稅一般納稅人，要開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，必須財(cái)務(wù)健全、核算準(zhǔn)確。而“營(yíng)改增”納稅人要轉(zhuǎn)變?cè)瓉?lái)的模式，需要一定的時(shí)間來(lái)適應(yīng)。企業(yè)應(yīng)如何加強(qiáng)管理來(lái)適應(yīng)這一稅制改革、如何選擇高效的成本管理辦法、對(duì)企業(yè)各項(xiàng)成本如何做好核算與監(jiān)督來(lái)降低企業(yè)成本。這些問(wèn)題都需要進(jìn)一步完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度。

3.導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)建造成本增加

“營(yíng)改增”后，由于不同行業(yè)納稅標(biāo)準(zhǔn)的不同，建筑業(yè)面臨稅負(fù)上升壓力，故而會(huì)把部分稅收成本向下游的房企轉(zhuǎn)嫁，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本中的建安成本上漲。

4.存量房產(chǎn)、土地抵扣稅款難

“營(yíng)改增”后，存量房產(chǎn)和存量土地是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加的一個(gè)重要因素。由于期初庫(kù)存和固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅都不能抵扣。導(dǎo)致銷售存量房所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額不能充分抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，使房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后稅負(fù)增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”下的籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票管理，及時(shí)取得相應(yīng)可抵扣發(fā)票

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本會(huì)相應(yīng)增加，挑選施工企業(yè)時(shí)要將能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票作為首選要素，從源頭上預(yù)防和把控風(fēng)險(xiǎn)，重視采購(gòu)管理。盡可能減少零散原料的采購(gòu)，避免不能獲取增值稅專業(yè)發(fā)票的情況出現(xiàn)。

（二）規(guī)范財(cái)務(wù)管理，提高核算管理水平

“營(yíng)改增”后，會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理等工作都發(fā)生了很大變化，企業(yè)要適應(yīng)新政策、新形式的要求，加強(qiáng)財(cái)稅管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)。經(jīng)常對(duì)財(cái)稅人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟悉新的稅收政策，使之更快、更好的適應(yīng)新稅制。

（三）提前做好稅務(wù)籌劃，合理避稅

房地產(chǎn)企業(yè)在外包工程或者是采購(gòu)建筑材料時(shí)，應(yīng)事先做好稅收籌劃，選擇可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，從而節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。同時(shí)，要與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立順暢的溝通關(guān)系，及時(shí)獲取最新的稅收政策信息，掌握納稅工作中的注意事項(xiàng)，并根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，合理避稅。

（四）優(yōu)化銷售方式，充分利用稅收優(yōu)惠政策

“營(yíng)改增”后，增值稅和土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種，房產(chǎn)的銷售價(jià)格直接決定了增值稅的稅負(fù)。制定合理的銷售價(jià)格不僅可以降低資金成本，還可以增加銷售量，降低稅負(fù)。在制定相關(guān)銷售價(jià)格時(shí)，除了考慮各項(xiàng)成本費(fèi)用外，還要考慮可抵扣成本與含稅收入的關(guān)系，找到稅率的臨界點(diǎn)，合理降低稅負(fù)。有時(shí)收入雖然減少了，但是利潤(rùn)可能增加了。

（五）加強(qiáng)庫(kù)存管理，調(diào)整、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

“營(yíng)改增”后，因房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)精裝房的所有進(jìn)項(xiàng)全部可以抵扣，所以，可利用大幅提高精裝房比例的方式，來(lái)增加可抵扣稅額以降低稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，大多可以分為“清水房”和“精裝修房”兩類。相比較而言，精裝修房需要外購(gòu)裝飾材料、廚衛(wèi)設(shè)施、燈具、外包裝飾勞務(wù)，這些外購(gòu)材料和勞務(wù)，如果能夠取得增值稅專用發(fā)票，就可以在繳納增值稅時(shí)作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。抵扣項(xiàng)目和金額越多，增值稅的稅負(fù)就越低。因此，可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更多地建設(shè)精裝修房。

綜上，面對(duì)“營(yíng)改增”之諸多影響，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)增值稅發(fā)票管理，來(lái)避免進(jìn)項(xiàng)稅票取得不充分；通過(guò)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平；通過(guò)稅收籌劃，合理避稅以降低經(jīng)營(yíng)成本；通過(guò)優(yōu)化銷售方式，合理利用稅收優(yōu)惠政策，以達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的；通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部的管理，積極營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境，為企業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

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