張譯文+陳威

摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展與進步，科學(xué)技術(shù)的不斷改革與創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得到了質(zhì)的飛躍。越來越多的人開始高度關(guān)注到GIS技術(shù)在房地產(chǎn)區(qū)位價值中的應(yīng)用，伴隨著人們生活水平的日益提高，大眾對于房子的需求也越來越大，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)也隨之增長。然而由于各地區(qū)房價變化較大，房產(chǎn)估價科學(xué)操作受到了地區(qū)范圍的影響，通過合理應(yīng)用GIS技術(shù)能有效將房產(chǎn)數(shù)據(jù)管理和圖像管理結(jié)合在一起，完善房地產(chǎn)的估價信息系統(tǒng)。本文將進一步對GIS技術(shù)下的房地產(chǎn)區(qū)位價值展開分析和探討。

關(guān)鍵詞：GIS技術(shù)；房地產(chǎn)；區(qū)位價值

引言：當(dāng)前是一個經(jīng)濟全球化的時代，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要與時俱進，跟上時代前進的腳步。房地產(chǎn)的估價要嚴格遵循商品經(jīng)濟學(xué)以及社會行為學(xué)等基本原則，相關(guān)工作人員要具備良好的綜合素質(zhì)，根據(jù)自身累計的經(jīng)驗，從社會的實際情況出發(fā)，采取科學(xué)合理的估價方法去進行對不同區(qū)位房地產(chǎn)價值的估算。由于房地產(chǎn)的價值受到了外界各種因素的影響，特別是它的地理位置，通過運用地理信息系統(tǒng)（GIS）能夠有效為工作人員提供實時的數(shù)據(jù)與圖形，方便工作人員的估價工作的開展。

1.GIS在房地產(chǎn)區(qū)位價值估算中應(yīng)用的必要性

隨著時間的推移，科學(xué)技術(shù)已經(jīng)被廣泛應(yīng)用到各個行業(yè)領(lǐng)域中。GIS技術(shù)作為一種新興技術(shù)，它有效將計算機與地理信息學(xué)結(jié)合在一起，普遍被運用在城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施管理以及資源管理等工作領(lǐng)域。在房地產(chǎn)區(qū)位估價工作中通過合理的運用GIS技術(shù)，能夠有效對各種房產(chǎn)信息和圖形數(shù)據(jù)進行收集、管理以及分析，實現(xiàn)對屬性數(shù)據(jù)和圖形信息的實時管理和查詢，同時GIS技術(shù)具備了良好的統(tǒng)計運算和空間分析功能，能夠輔助工作人員進行對各種數(shù)據(jù)的計算與分析，從而得出科學(xué)的結(jié)果，為房地產(chǎn)估價需求者提供真實完整的參考資料。在科學(xué)技術(shù)的時代背景下，地理信息系統(tǒng)日益得到完善，受到了社會各界人士的重視。

2.GIS在房地產(chǎn)區(qū)位價值估算中應(yīng)用的可行性

房地產(chǎn)估價作為一項較為復(fù)雜的工作，它貫穿了房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、交換、分配以及消費等環(huán)節(jié)，估價人員必須掌握扎實的專業(yè)技術(shù)，具備良好的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)估價人員在展開房地產(chǎn)區(qū)位價值估價工作時，要從實際估價目標出發(fā)，要嚴格遵循國家規(guī)定的估價原則，采用科學(xué)先進的估價方法，對房地產(chǎn)的區(qū)位價值進行正確評估。

地理信息系統(tǒng)（GIS）作為一種先進的空間信息系統(tǒng)，地球上各個地區(qū)的地理信息數(shù)據(jù)都能夠通過GIS技術(shù)進行采集、儲存、分析以及描述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與地理位置信息密切相關(guān)，估價工作人員通過合理運用GIS技術(shù)能夠獲得強大的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，從而進一步提高他們的估價質(zhì)量和效率，豐富工作人員的估價手段。與此同時房地產(chǎn)區(qū)位估價需求者能夠在客戶端實現(xiàn)對各個地區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的各項操作，例如區(qū)位價值的分析、查詢等，這樣就有效達成了網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)信息資源的共享開放，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

根據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查分析顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)區(qū)位價值主要受到了交通通達度、商服繁華度、生活設(shè)施完善度以及周遭環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度的影響，在對100位不同地區(qū)住宅的居民展開調(diào)查得出結(jié)果，45%的居民最為關(guān)注房子的交通條件，30%的居民看重住宅的商業(yè)教育繁華程度，25%居民看重住宅的環(huán)境與生活設(shè)施完善度。通過利用GIS技術(shù)，能夠讓用戶清晰了解掌握不同地區(qū)房產(chǎn)的價值，從而有針對性的展開購房。如下圖1房地產(chǎn)區(qū)位價值的各因素權(quán)重：

3.GIS在房地產(chǎn)區(qū)位價值估算中的應(yīng)用

3.1系統(tǒng)目標。房地產(chǎn)估價地理信息系統(tǒng)的主要目標可以概括為以下幾個方面：1）合理分析出市場中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的估價；2）為土地使用權(quán)出讓活動提供估價輔助分析；3）為房地產(chǎn)行業(yè)的典當(dāng)、抵押等業(yè)務(wù)提供估價輔助分析；4）為經(jīng)濟市場中小企業(yè)的經(jīng)營行為提供價值參考依據(jù)；5）為國家的房地產(chǎn)稅收提高價值依據(jù)。

3.2基于GIS的價值系統(tǒng)設(shè)計。在房地產(chǎn)的區(qū)位價值估算中，通過利用GIS構(gòu)造估價信息系統(tǒng)，估價工作人員要采集到的數(shù)據(jù)主要涵蓋了：1）GIS空間數(shù)據(jù)：城市、片區(qū)、辦公區(qū)、房地產(chǎn)項目、住宅高樓、公路以及住宅周圍的基本配套設(shè)施等圖形定位信息；2）屬性數(shù)據(jù)：城市概況、片區(qū)概況、政府辦公區(qū)概況、住宅樓房信息、分戶信息以及小區(qū)的各類配套設(shè)施信息，必須將所有采集的屬性數(shù)據(jù)信息進行統(tǒng)一整理分析，根據(jù)市場的經(jīng)濟動態(tài)，對相關(guān)的數(shù)據(jù)信息進行完善更改。

任何行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)都必須得到及時的更新和維護，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)估價地理信息系統(tǒng)中，工作人員必須做好系統(tǒng)中海量數(shù)據(jù)的日常更新和維護。主要采取的方式包括以下兩種：1）批量的更新數(shù)據(jù)庫，它被廣泛的運用在工作人員從系統(tǒng)之外的其他途徑所得到的信息入庫和更新；2）合理將數(shù)據(jù)庫分為現(xiàn)勢庫和歷史庫，有效建立起實時的動態(tài)數(shù)據(jù)更新體系，真實反映出房地產(chǎn)的各項信息數(shù)據(jù)。

3.3人機調(diào)整估價。工作人員通過利用GIS的空間分析及圖形處理技術(shù)，并在專家系統(tǒng)推理機制的輔助下，能夠合理展開以下幾部分工作：1）明確房地產(chǎn)區(qū)位價值的估價目的和交易類型，從而有效建立起完善的待估對象信息檔案；2）嚴格按照估價對象，實現(xiàn)對可比實例價格的科學(xué)調(diào)整；3）在GIS技術(shù)的幫助下，對待估對象價格進行區(qū)域的分析判斷。

結(jié)束語：綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)最顯著的特征就是其空間分布性，要科學(xué)判斷分析出房地產(chǎn)的區(qū)位價值，就必須將地理學(xué)科與房地產(chǎn)學(xué)科有效結(jié)合在一起，充分利用起GIS技術(shù)，采集到各種房地產(chǎn)地理數(shù)據(jù)信息，對其進行科學(xué)的分析與研究，從而正確估算出其價值。endprint