陳超+辛璐+陳沖

【摘 要】在鋼鐵企業(yè)報批項目時，經(jīng)常會遇到審查單位提供一些民用項目報批時的經(jīng)濟技術(shù)指標。本文著重分析建筑系數(shù)與容積率兩項經(jīng)濟技術(shù)指標，并在文中會與民用報批報建項目的主要指標進行對比。

【關(guān)鍵詞】總圖；廠區(qū)用地面積；企業(yè)用地面積；建筑系數(shù)；容積率

一、引言

根據(jù)目前鋼鐵行業(yè)以及鋼鐵設(shè)計院的行業(yè)協(xié)作流程，鋼鐵企業(yè)報批報建的設(shè)計圖紙均由設(shè)計院提供，對于全廠性的報批報建圖紙在筆者所在的鋼鐵設(shè)計院均由總圖運輸專業(yè)承擔，建筑專業(yè)配合。主要原因是總圖運輸專業(yè)能夠比較全面的掌控整個廠區(qū)的現(xiàn)狀以及協(xié)調(diào)各專業(yè)的分工合作。鋼鐵企業(yè)報批的主要經(jīng)濟技術(shù)指標按國土資發(fā)〔2008〕24號--關(guān)于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》的通知，主要有投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標構(gòu)成。其中，投資強度不在圖紙中體現(xiàn)，因此本文著重分析建筑系數(shù)與容積率兩項指標，并在文中會與民用報批報建項目的主要指標進行對比。

二、主要經(jīng)濟技術(shù)指標

（一）廠區(qū)用地面積

在《工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計規(guī)范》中解釋如下：廠區(qū)有地面積一般指廠區(qū)圍墻內(nèi)用地面積。當有些企業(yè)（如礦山等）無全廠性圍墻時，可根據(jù)其設(shè)計邊界線或?qū)嶋H情況而定。在《鋼鐵企業(yè)總圖運輸設(shè)計規(guī)范》中廠區(qū)用地面積應(yīng)以廠區(qū)實際用地范圍線或廠區(qū)圍墻中心線為界進行統(tǒng)計。

一般情況下廠區(qū)用地面積不等于企業(yè)用地面積，企業(yè)用地面積除廠區(qū)占地面積外，還包括廠外鐵路、廠外道路、廠外管道工程、廠外附屬設(shè)施用地等，有些還包括廠區(qū)圍墻外2-3m的遮陰地或邊溝、護坡、擋土墻用地等。

在實際做報批圖時，業(yè)主可能對廠區(qū)分批次分建筑區(qū)域進行報批。即可能會對廠區(qū)中單獨一座廠房及其附屬設(shè)施進行報批。此時，應(yīng)根據(jù)《鋼鐵企業(yè)總圖運輸設(shè)計規(guī)范》中以廠區(qū)實際用地范圍線進行統(tǒng)計。在統(tǒng)計廠區(qū)面積時，不能按全廠區(qū)進行統(tǒng)計，而只能對單一的廠房和其附屬的公輔設(shè)施、道路、綠化進行統(tǒng)計。一般單獨區(qū)域內(nèi)的最外側(cè)為道路，統(tǒng)計面積時應(yīng)擴展到道路外2-3m處，在道路外側(cè)2-3m的范圍內(nèi)可能會有涉及到本工程的管線。

（二）建筑系數(shù)

1.建、構(gòu)筑物用地面積的計算

（1）設(shè)計建、構(gòu)筑物的用地面積應(yīng)以建構(gòu)筑物的外圍行列線為界進行計算。既有建構(gòu)筑物的用地面積可以建構(gòu)筑物外墻的外壁為界進行計算。

（2）密集布置的熱風爐區(qū)、煤氣凈化區(qū)、高爐煤氣余壓透平發(fā)電（TRT）工藝裝置區(qū)等區(qū)域的建構(gòu)筑物用地面積可以區(qū)域外圍線為界進行計算。

（3）未標注行列線尺寸的設(shè)計水池類構(gòu)筑物的用地面積可以構(gòu)筑物外墻的內(nèi)壁為界進行計算。

（4）固定堆場露天作業(yè)場地的用地面積應(yīng)按實際使用的堆場和作業(yè)場地面積計算。

2.建筑系數(shù)計算公式

（三）容積率

在《民用建筑設(shè)計通則》中，容積率指在一定范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。容積率主要反映用地的開發(fā)強度。通常“建筑面積總和”指地上部分建筑面積總和，“用地面積”指詳細規(guī)劃確定的一定用地范圍內(nèi)的面積，一般不包括地下部分。

三、鋼鐵企業(yè)報批的主要經(jīng)濟技術(shù)指標與民用項目報批的區(qū)別

（一）建筑系數(shù)的區(qū)別

在鋼鐵廠中，建筑系數(shù)的計算用地面積包括建、構(gòu)筑物，固定堆場用地面積，露天作業(yè)場地面積。因為全流程的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)的原料堆場相當大，特別是燒結(jié)球團工藝，有的能占整個廠區(qū)用地面積的15%-20%，有的甚至更大。鋼鐵廠中構(gòu)筑物占地面積也不少，如燒結(jié)、球團的皮帶通廊，高爐熱風爐系統(tǒng)、水處理設(shè)施等等。因此，將構(gòu)筑物，固定堆場用地面積，露天作業(yè)場地面積納入到用地面積進行計算是比較合理的，能更好的反應(yīng)出鋼鐵企業(yè)的建設(shè)強度，土地使用情況。

而在民用項目當中，基本只考慮建筑物的面積，一些附屬設(shè)施基本不含在用地面積里進行計算。

（二）容積率的區(qū)別

在鋼鐵廠中，主要的工藝廠房大多數(shù)均為一層，層高較高，如煉鋼車間、軋鋼車間等。因此，在計算容積率面積時按“高度超過8m的單層廠房，計算容積率面積按兩倍考慮”。

民用項目當中按住宅建筑標準層高的不同有著不同的要求，且每個地區(qū)都有自己的規(guī)定，具體的計算規(guī)則應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和當?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計算。以下舉例北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標計算規(guī)則》的通知（市規(guī)發(fā)〔2006〕851號，2006年7月10日）：

（1）容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

（2）當住宅建筑標準層層高大于4.9米（2.7米+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

（3）當辦公建筑標準層層高大于5.5米（3.3米+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。

（4）當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米（3.9米+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。

容積率的計算是鋼鐵企業(yè)報批與民用項目報批最大的不同點。

四、結(jié)語

因此，筆者認為，在鋼鐵企業(yè)報批的主要經(jīng)濟技術(shù)指標當中，應(yīng)著重考查建筑系數(shù)的大小，容積率的計算作為輔助。建筑系數(shù)的大小更能反映企業(yè)的土地開發(fā)情況。

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