姜兆華

伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的升級(jí)加碼，符合購(gòu)房條件的剛需人群越來(lái)越趨向聚焦。然而，銀行的住房按揭貸款反而越來(lái)越難貸了。即使貸下來(lái)，等候的時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，利率也越來(lái)越高。

近段時(shí)間更有媒體報(bào)道，全國(guó)多地銀行首套房貸利率上浮5-10%，南京銀行首套房貸利率甚至上浮30%。剛需一族不禁要問(wèn)，調(diào)控之下首套房貸為何“漲價(jià)”？

首套房貸為什么會(huì)漲價(jià)？

個(gè)人住房按揭貸款利率“打折”，是商業(yè)銀行多年來(lái)約定俗成的慣例。然而，這一金融“慣例”正伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，已經(jīng)成為房貸市場(chǎng)的“老黃歷”。

對(duì)個(gè)人住房按揭貸款實(shí)施差異化定價(jià)，是商業(yè)銀行貫徹落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重要措施。按照政策，個(gè)人住房按揭貸款區(qū)分首套房、二套房，實(shí)行的是差異化授信指引。其主旨在于控制炒房、投機(jī)的融資需求。調(diào)控之下的個(gè)人住房貸款利率為什么會(huì)漲價(jià)呢？分析原因不外有三點(diǎn)：

一是銀行資金緊張，融資成本上升。今年以來(lái)，國(guó)家監(jiān)管當(dāng)局加強(qiáng)金融“去杠桿”力度，實(shí)施強(qiáng)監(jiān)管政策指引。金融機(jī)構(gòu)同業(yè)、通道業(yè)務(wù)陸續(xù)萎縮，商業(yè)銀行尤其是中小商業(yè)銀行的資金來(lái)源渠道受阻。很多銀行不得不靠提高存款利率，新發(fā)高息理財(cái)產(chǎn)品來(lái)維持銀行流動(dòng)性。銀行資金成本高企，房貸利率也自然隨之水漲船高。

二是銀行效益下滑，倒逼房貸“漲價(jià)”。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)不容樂(lè)觀，企業(yè)利潤(rùn)下滑、破產(chǎn)、倒閉不斷增加，致使銀行不良貸款上升。商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)陷入進(jìn)退兩難窘境：國(guó)有大企業(yè)貸款，銀行爭(zhēng)著搶著放，利率只能一降再降；而中小企業(yè)貸款，銀行卻因風(fēng)險(xiǎn)太高不敢給；只有個(gè)人住房按揭貸款“愛(ài)你沒(méi)商量”，信貸資產(chǎn)優(yōu)良安全，貸款“漲價(jià)”也得貸。因此，提高房貸利率是改善銀行經(jīng)營(yíng)的有效途徑。

三是信貸額度受限，時(shí)間“窗口”明顯。由于監(jiān)管當(dāng)局實(shí)行的是存貸比管理，各商業(yè)銀行在年初信貸額度中，切出一定規(guī)模的個(gè)人住房貸款額度?；诮?jīng)營(yíng)效益考慮，銀行一般會(huì)在一、二季度加大住房信貸投放，以實(shí)現(xiàn)“早投放，早收益”；三、四季度發(fā)放貸款，提足貸款撥備后，體現(xiàn)在當(dāng)年的銀行利潤(rùn)寥寥無(wú)幾，有的甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。因此，銀行大都不愿下半年發(fā)放貸款。如果一定要放，也只能就地“漲價(jià)”，對(duì)沖撥備計(jì)提。從時(shí)間窗口講，越靠近年末，房貸的額度就會(huì)越緊，房貸的利率也會(huì)越高。

房貸“漲價(jià)”會(huì)否成為一種常態(tài)

從資金市場(chǎng)看，下半年乃至明年上半年銀行資金成本仍然有上行趨勢(shì)。從個(gè)人住房按揭貸款利率走勢(shì)看，房貸利率上漲將成為金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款業(yè)務(wù)的大概率趨勢(shì)。個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)，將呈現(xiàn)以下三個(gè)明顯特征：

一是房貸利率差異化上浮。金融機(jī)構(gòu)房貸利率執(zhí)行會(huì)根據(jù)資金成本、信貸額度、銀行機(jī)構(gòu)屬性呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)。國(guó)有大銀行將繼續(xù)保持資金成本優(yōu)勢(shì)，大體維持基準(zhǔn)利率、小幅上漲，房貸利率打折的銀行會(huì)大面積減少；全國(guó)股份制銀行會(huì)普遍高于基準(zhǔn)，利率定價(jià)區(qū)間在上浮5%-10%之間；城市商業(yè)銀行受資本金約束，房貸利率上浮空間會(huì)定格在20%-30%左右。

二是利率定價(jià)會(huì)呈“前低后高”。從個(gè)人按揭貸款投放時(shí)效看，商業(yè)銀行年初在審批、放貸上會(huì)提速增效，“扎堆”發(fā)放按揭貸款；下半年，隨著銀行可用信貸額度降低，按揭客戶增加，銀行個(gè)人按揭貸款重在儲(chǔ)備，審批發(fā)放速度放緩，貸款利率會(huì)出現(xiàn)小幅上漲，全年呈現(xiàn)出“前低后高”的趨勢(shì)。

三是首套房成為按揭貸款主流。國(guó)家宏觀調(diào)控系列措施出臺(tái)，基本遏制了大中城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。大量炒房、投機(jī)購(gòu)房者被驅(qū)離市場(chǎng)，住房剛需人群越來(lái)越聚焦，首套房貸、二手房貸會(huì)成為個(gè)人住房按揭市場(chǎng)的主流客群。

“擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任”不應(yīng)只是口號(hào)

從近期房地產(chǎn)調(diào)控效果看，大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭基本得以遏制。剛需人群的首套房貸、二手房貸利率漲價(jià)、審批拉長(zhǎng)，不僅加重了購(gòu)房者的貸款利息負(fù)擔(dān)，而且拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。

這樣一種結(jié)果，與國(guó)家保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的初衷相背離。商業(yè)銀行應(yīng)保持發(fā)展定力，主動(dòng)擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任。

一是強(qiáng)化信貸支持，優(yōu)先保障首套房貸。首套房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，理應(yīng)享受到住房按揭貸款的優(yōu)惠政策。這是國(guó)家個(gè)人住房保障體系建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，商業(yè)銀行應(yīng)妥善安排信貸資金，優(yōu)先支持保障首套房貸。

二是房貸利率市場(chǎng)化，應(yīng)遵循差異化指引。在遵循國(guó)家宏觀調(diào)控政策前提下，有保有壓，有序規(guī)范首套房貸利率市場(chǎng)；嚴(yán)防個(gè)別銀行借調(diào)控之名，哄抬住房按揭貸款利率情況的發(fā)生。

三是落實(shí)普惠金融，減少房貸捆綁銷售。對(duì)首套房貸的剛需人群，減少貸款發(fā)放環(huán)節(jié)的捆綁銷售，降低房貸客戶的實(shí)際貸款成本。endprint