◎小言（整理）

厲害了，租賃時代要到來了？

◎小言（整理）

近日，上海樓市推出兩塊新土地，只租不售；廣州又出臺租售同權政策，其他城市也緊跟其后，似乎在未來看到了一個“人人有所居”而非“人人有其屋”的租賃時代。

租售同權

租賃時代的打開方式

租售同權指的是，租房與買房居民享同等待遇。住建部稱，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

房子是用來住的

從去年，中央就發(fā)文鼓勵各個城市因地制宜發(fā)展住房租賃市場，全國各地響應不一。北上廣都有較大力度呼應。

據數據分析，未來5到10年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為 1.6萬億元，2025年將達到 2.9萬億元，2030年有望超過 4萬億元。

此次推出的租售同權新政無疑又給租賃市場打了一針雞血。

在全國劃重點

廣州：實現租者幸福居住

為穩(wěn)定房地產市場合理預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。

值得一提的是，《工作方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

但需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。這意味著，以后在廣州租房，租房人子女可就近入學。

文件中首次提出“實現租者幸福居住”的目標，這至少意味管理政策會積極引導，將租房作為未來重要的居住方式，租房的配套權益也將向購房居住靠攏。

《方案》列舉了很多保障租賃人權益的內容，解決了以前租賃不具備的權益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產掛鉤。不少人就是因為要解決孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。

但發(fā)展住房租賃市場并不意味著房價一定不會漲，“因為房價與供求關系相關，土地供應的緊張等問題，估計短期內難以解決。房價也可能由于出租租金的穩(wěn)定而得到支撐。對于無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關權益無疑是好事。”

上海：5年規(guī)劃租賃市場

上海前不久就公布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，宣布未來5年將供應 170萬套住房，同比大漲60% 。新增住房里租賃住房 70萬套，占絕對大頭，保障性住房 55萬套；商品住宅只有 45萬套，且以中小戶型為主。由此可以看出，一線城市未來將重點發(fā)展住房租賃市場，未來將產生巨量租賃房源，對傳統(tǒng)商品房形成沖擊。

之前，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。這標志著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動，上海積極推進購租并舉住房體系建設邁出堅實一步。最近，這兩塊“租賃住房用地”，以超低價轉讓給了兩家國有企業(yè)，兩塊地成交樓面均價均不到6000元/平方米，與此前商品住宅地價相比可謂天壤之別。

上海市之所以發(fā)展以國有企業(yè)為主導的住房租賃市場，一方面是響應中央號召，鼓勵國有企業(yè)發(fā)揮住房租賃市場的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用，另一方面同樣與吸引人才有很大關系。

可以預見，國有企業(yè)自持租賃住房，將優(yōu)先滿足來滬高端人才的住房需求。同時，在此基礎上，上海也可能會推出與廣州相似的“租售同權”相關舉措，特別是入住國有企業(yè)租賃住房的高端人才，子女上學將享有產權住房同等的待遇。

二線城市：搶人大戰(zhàn)序幕拉開

武漢、鄭州、沈陽、無錫、東莞等二三線城市也先后出臺了針對高端人才的租房購房補貼、落戶、租售同權、人才公寓建設等政策。以無錫為例，新修改的《無錫市戶籍準入登記規(guī)定》提出，取消60平方米購房準入要求，租房者也可申請落戶。

由此可見，“租售同權”不僅是房地產長效機制的重要內容，更是各大城市開展人才爭奪戰(zhàn)的重要舉措。

關于租售同權的說一道二問三

Q：租金是不是要漲了？

長期來看，租售同權如果能得到有效實施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。但是，該政策要重點落實的對象應是新市民，即流動人口和大學生，對城市中其他群體的住房問題影響不大。

很多租房一族看到這則消息的第一反應是：租金是不是又要漲了？

有專家指出：房租收入比在 25%～30% 處于可以承受的范圍之內。按照2016年全國應屆畢業(yè)生的平均薪酬來算，房租收入比遠超過了這一范圍：北京約為 44.8% ，上海約為 41.8% ，深圳約為 41.7% ，也就是說，應屆畢業(yè)生將近一半的工資收入都要用來支付房租。

不過，租金上漲并不是租售同權的題中之義。租售同權的核心要義是為了使具有很強流動性、租賃關系不穩(wěn)定的新市民，能更方便地辦理居住證、不被房東隨便驅趕、不被隨便漲租金等，以使他們可以在城市立足，并最通過自身努力最終留在城市。

租售同權是大勢，是落實租售并舉的重要一程，也是下一步租賃立法的重要內容。從這一點來說，廣州率先推出租售同權具有很大的示范意義。

Q：買房子傳統(tǒng)會改變？

專家指出，“隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴格，具備購房能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時間?！?/p>

更重要的是，中央多次重申對于住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是樓市供應更加強調有效性、持續(xù)性，并引導土地及住房供應結構性變化的原因。

在政策支持及社會發(fā)展的變化下，買房這一傳統(tǒng)方式正在悄然轉換，租房時代或許即將來臨。

以商品房買賣為主導的房地產市場邏輯逐漸弱化，取而代之的是，在共有產權、租售同權之下，如果你買不起，就真的不必買。

Q：學區(qū)房未來更美好？

但是，我們不能因租售同權對廣州房價的短期影響，就夸大它的效應，尤其是網上瘋傳的對學區(qū)房房價的影響。學區(qū)房房價過高，根本上是由教育資源供給不足導致的，要解決這個問題需要教育資源市場化、民營化等多方面的長期努力。不能寄望于租售同權來解決房價問題。

租售同權的前景很美好，能否真正落地，似乎并不樂觀。拿廣州為例，從最近的一些新聞報道看，教育界資深人士指出，租購同權中的“權”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學校的資格，并不是擁有讀名校的資格。廣州一直以來都有“具備正規(guī)租賃合同就有可能入讀公?！钡囊?guī)定，新政措施并無多大變化。