□華夏 朱啟兵

“租售同權(quán)”影響幾何

□華夏 朱啟兵

“租售同權(quán)”政策并不是以改變各城市房價(jià)長期趨勢為目的，更多是為了呵護(hù)房地產(chǎn)市場、保持穩(wěn)定發(fā)展，建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制

近期住建部及各地密集出臺(tái)一系列鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策，其中包括最為引人注目的“租售同權(quán)”，以保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、 建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。鼓勵(lì)租房政策將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，包括房價(jià)、人口及相關(guān)制度。

“租房”時(shí)代是否已經(jīng)到來？

在市場化程度不斷加深、人口向核心城市群流動(dòng)不斷加速的情況下，人們對(duì)住房的需求也日益多樣化，住房租賃市場的存在與健康發(fā)展恰是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然要求。在房地產(chǎn)市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動(dòng)住房租賃市場的發(fā)展，根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產(chǎn)市場供需矛盾，平抑房價(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。

1.政策力挺，方向明確。繼7月17日廣州市出臺(tái)租購?fù)瑱?quán)等措施后，住建部會(huì)同國家發(fā)改委等八部門出臺(tái)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市。緊隨其后，無錫于7月28日發(fā)布了“租房可落戶”新政，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多個(gè)城市也于近期提出或準(zhǔn)備出臺(tái)類似舉措。在政策的力挺、國企資源的傾斜以及眾多實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的支撐下，“租房”時(shí)代離我們?cè)絹碓浇?/p>

梳理總結(jié)最近相關(guān)政策措施，可以看出幾個(gè)特點(diǎn)：

一是先“住”后“權(quán)”實(shí)用主義目標(biāo)導(dǎo)向明確。建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的目標(biāo)在于對(duì)所有城鎮(zhèn)居民，針對(duì)不同階層的群體、不同年齡段的人群，都有明確的住房供給。而作為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要一環(huán)，“租房”政策的目標(biāo)首先要解決各種人群“住”的問題，而附加在房子上的“權(quán)”則成為調(diào)節(jié)供需、平衡人才結(jié)構(gòu)的一個(gè)有效抓手。因此，各地在擴(kuò)大租房供給、提高租房市場吸引力、解決基本“住”的問題的同時(shí)，在“權(quán)”的具體形式和程度上有所不同。如，北京共有產(chǎn)權(quán)房降低購買商品房的門檻，上海、深圳、成都增加針對(duì)性租房供給，廣州有條件的“租售同權(quán)”，無錫有條件的“租房可落戶”等等。

二是國企將在租房市場發(fā)展中起主導(dǎo)作用。租房市場經(jīng)過多年發(fā)展，市場規(guī)模有限，租房成本回收周期長，且管理問題頗多，機(jī)構(gòu)參與積極性不高。在此次推進(jìn)租房市場的過程中，將采用以“國企+政策配合”的模式進(jìn)行引導(dǎo)，為租房市場的完善打基礎(chǔ)。

三是土地出讓政策開始向鼓勵(lì)租賃用地傾斜。在土地市場經(jīng)過一系列限制措施后，房企拍地難度不斷加大，已經(jīng)開始在限房價(jià)的基礎(chǔ)上在保障房面積或者自持面積等方面進(jìn)行競爭。土地出讓政策向租賃用地傾斜具有很強(qiáng)的可復(fù)制性，在一二線城市中大概率會(huì)被采用，更多租賃用地未來將會(huì)被推出?？紤]到對(duì)普通商品房和地價(jià)的影響，租賃用地在絕對(duì)量上不會(huì)太多，但在平衡住房供需方面能夠起到有效的調(diào)節(jié)作用。

2.現(xiàn)實(shí)問題亟需解決。供應(yīng)總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。從全國總量上看，住房租賃市場總體需求量較大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國第六次人口普查（2010 年）數(shù)據(jù)顯示，中國約有 25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題，由于 2010年后房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于工資增幅，且城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長，因此目前這一數(shù)據(jù)很可能更大，但是租房市場總的供給量相對(duì)不足（鏈家研究院 2017年 3 月《租賃市場系列研究報(bào)告》顯示，目前中國租賃房屋4600萬套，1.6億租賃人口，預(yù)計(jì)租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會(huì)超過40%）。從區(qū)域及不同城市看，租房供給也不均衡，大城市尤其是特大城市對(duì)租房需求量大，而供給相對(duì)不足；而人口凈流出的城市或地區(qū)供需矛盾相對(duì)較低。在供給總量不平衡的情況下，租房市場供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位現(xiàn)象突出，小戶型、低總價(jià)的出租住房供求矛盾突出。鑒于常住人口的收入狀況等客觀條件，中小戶型、中低價(jià)位的出租房需求量相對(duì)較大，而市場供給呈現(xiàn)出與實(shí)際需求相背離的狀況。

住房租賃市場供給主體較為單一。從其他國家和地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，完善的住房租賃市場由個(gè)人出租者和機(jī)構(gòu)出租者組成。而中國現(xiàn)階段的住房租賃市場的房屋供給主體仍然不成熟，除少量單位或機(jī)構(gòu)持有部分住房提供給本單位職工短期周轉(zhuǎn)、租住以外，大部分的租房供應(yīng)主體仍是居民個(gè)人，市場上機(jī)構(gòu)出租者相對(duì)缺乏。

圖1 主要大城市租賃人口和房屋比例對(duì)比

圖2 北京租賃房源渠道分布

住房租賃市場制度建設(shè)仍不完善。有效的制度安排有利于穩(wěn)定參與者的預(yù)期，降低交易成本，穩(wěn)定市場秩序。中國住房租賃市場發(fā)展迅速但極不成熟，住房租賃市場制度建設(shè)相對(duì)滯后。租房者的利益得不到保障，侵犯租房者利益的事件頻發(fā)，而且侵權(quán)事件發(fā)生后糾紛解決機(jī)制或違法處置機(jī)制不完善，侵權(quán)者得不到有效處罰，違法違規(guī)成本相對(duì)較低。具體來講，從法律體系上看，目前中國還沒有一部保護(hù)租房者的專門法律安排，缺乏國家層面的頂層設(shè)計(jì)；從機(jī)構(gòu)設(shè)置上看，國內(nèi)不僅沒有設(shè)立專門保護(hù)租房者利益的職能部門，也沒有相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)，社會(huì)層面的保障機(jī)制缺乏；從政策環(huán)境看，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)出租者發(fā)展的政策體系仍未建立，機(jī)構(gòu)出租者缺失，市場秩序混亂。

住房租賃市場信息不對(duì)稱問題嚴(yán)重。出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋質(zhì)量信息；中介機(jī)構(gòu)比租房者掌握更多的房源信息，容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。租房者往往是租房市場參與者中的最弱勢群體，這也是當(dāng)前中國為何很多居民不愿意進(jìn)入租賃市場，而特別強(qiáng)調(diào)要有自己的住房根源所在。

房屋租賃中介服務(wù)體系不專業(yè)、不規(guī)范。近年來，中國住房租賃市場發(fā)展迅速，但作為重要參與者的房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)展相對(duì)滯后，中介服務(wù)體系專業(yè)性不高、規(guī)范性不強(qiáng)、自律性較低。從法律層面看，中國關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)仍然缺乏、尚待完善，尤其是關(guān)于房產(chǎn)中介的法律仍未建立，而且現(xiàn)有的規(guī)定過于原則性，可操作性不高，無法覆蓋房產(chǎn)中介涉及的眾多方面。從從業(yè)人員看，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度仍不規(guī)范，部分人員則缺乏有效資格，服務(wù)人員素質(zhì)較低、服務(wù)水平不高、服務(wù)意識(shí)淡薄，過分追求商業(yè)利益，不講誠信、欺騙客戶之事經(jīng)常發(fā)生，有失客觀公正立場，提供虛假宣傳，擾亂市場秩序，損害了中介機(jī)構(gòu)形象和行業(yè)信譽(yù)。

“租售同權(quán)”同什么權(quán)？

戶籍制度是中國長期以來實(shí)施的一項(xiàng)基本的國家行政制度，目前城市各種公共服務(wù)、準(zhǔn)公共服務(wù)基本與戶籍掛鉤。由于歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產(chǎn)與戶籍、房產(chǎn)與某項(xiàng)公共服務(wù)也進(jìn)行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租售同權(quán)”只是一個(gè)概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據(jù)自身情況和目標(biāo)人群來具體定義這一概念的不同內(nèi)涵，并決定所同“權(quán)”的含金量。

1.一線城市同教育權(quán)。一線城市資源集中、房價(jià)水平高、人口流入快、住房供需矛盾較為突出，亟需通過發(fā)展住房租賃市場來調(diào)節(jié)，因此需要增加租房所掛鉤的公共服務(wù)來提高租房吸引力。同時(shí)，由于人口上限、資源限制等約束條件仍然長期存在，一線城市不可能將所有公共服務(wù)權(quán)利與租房進(jìn)行一步到位的“租售同權(quán)”，但會(huì)拿出人民群眾關(guān)注度最高、含金量最高的就近教育權(quán)與租房進(jìn)行有條件地掛鉤。在各地相關(guān)政策制定實(shí)施過程中，具體實(shí)現(xiàn)形式和內(nèi)容略有不同，充分反映了當(dāng)?shù)匕l(fā)展和人口特點(diǎn)。

總體而言，一線城市會(huì)在教育領(lǐng)域“租售同權(quán)”方面有所動(dòng)作，但政策能實(shí)現(xiàn)的突破有限，因?yàn)楹暧^政策導(dǎo)向基本以針對(duì)常住人口（戶籍+居住證或人才綠卡等）實(shí)現(xiàn)均衡教育公共服務(wù)為目標(biāo)，而優(yōu)質(zhì)教育資源有其自身的形成邏輯，鼓勵(lì)租房的政策無法強(qiáng)行覆蓋。另外，在當(dāng)前外部環(huán)境約束下，鼓勵(lì)租房政策不可能直接將租房和戶籍直接掛鉤，但在未來將租房時(shí)限或金額加入一線城市的積分落戶制度存在一定的可能性。

2.二線熱點(diǎn)城市設(shè)門檻同戶籍權(quán)。二線熱點(diǎn)城市一般位于城市群核心城市周邊，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好，但由于周邊競爭激烈，缺乏吸引高端人才的明顯優(yōu)勢資源，人才集聚速度慢于一線城市。在中國經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)型的大背景下，熱點(diǎn)二線城市有望承接部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和培育一些新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)彎道超車，因此對(duì)人才非?？是蟆Ｓ捎诙€城市本身人口基數(shù)已經(jīng)較大，且長遠(yuǎn)來看也是城鎮(zhèn)化人口集聚的主要方向，因此在制定鼓勵(lì)租房政策吸引目標(biāo)人才群體時(shí)雖然會(huì)實(shí)現(xiàn)將租房和戶籍掛鉤，但會(huì)設(shè)置一定的門檻，形成有條件的“租售同權(quán)”。

3.部分城市探索直接同戶籍權(quán)。在整體經(jīng)濟(jì)增長速度放緩的背景下，很多原本屬于區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心的城市經(jīng)濟(jì)活躍度開始減弱，人口增長放緩，有陷入惡性循壞的可能。為吸引周邊人才，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，將租房與戶籍直接掛鉤，實(shí)現(xiàn)完全“租售同權(quán)”，提高城市吸引力，也是部分城市正在探索的模式。

“租售同權(quán)”影響幾何？

1.房價(jià)：影響有限，城市繼續(xù)分化。雖然鼓勵(lì)租房政策正在一波一波接踵而至，但若短時(shí)間大量低價(jià)租賃房供應(yīng)上市，或者“同權(quán)”程度過于激進(jìn)，勢必會(huì)沖擊目前的房地產(chǎn)市場，房價(jià)將會(huì)有大幅波動(dòng)，并引發(fā)不必要的經(jīng)濟(jì)震蕩，這不是政策目的所在。綜合分析政策走向，其核心目標(biāo)仍然是探索建立一套能夠保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，漸進(jìn)式消除房地產(chǎn)泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場是調(diào)節(jié)整個(gè)房地產(chǎn)市場的一個(gè)非常有效的杠桿和抓手。因此各地在制定“租售同權(quán)”等類似鼓勵(lì)租房政策的同時(shí)，以滿足常住人口教育公共服務(wù)需求和緩解職住矛盾為現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，充分考慮了政策的預(yù)期可達(dá)效果，尤其是對(duì)現(xiàn)有人群利益和房地產(chǎn)市場的沖擊影響，斟酌“同權(quán)”時(shí)因城施策增加適當(dāng)門檻，甚至?xí)簳r(shí)不提“同權(quán)”，如佛山、深圳等。由此看來，鼓勵(lì)租房政策對(duì)房價(jià)預(yù)期上漲的所在城市的整體趨勢不會(huì)產(chǎn)生較大影響，但會(huì)大幅放緩房價(jià)上漲速度，而房產(chǎn)缺乏吸引力的城市并沒有出臺(tái)鼓勵(lì)租房政策的必要和動(dòng)力，城市房價(jià)繼續(xù)分化的趨勢將長時(shí)間延續(xù)。

2.投資：因素共振，總體相對(duì)平穩(wěn)。從政策面來看，如前所述，包括“租售同權(quán)”在內(nèi)的鼓勵(lì)租房政策并不是以改變各城市房價(jià)長期趨勢為目的，相關(guān)政策更多是從呵護(hù)房地產(chǎn)市場、保持穩(wěn)定發(fā)展的原則出發(fā)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，在房價(jià)預(yù)期不變及政策護(hù)航的基礎(chǔ)上可預(yù)見房地產(chǎn)投資所受影響有限。從房地產(chǎn)市場本身來看，除去房產(chǎn)本身保值增值的特性外，（1）資源緊缺的核心一二線城市，“租售”很長時(shí)間內(nèi)都不可能完全“同權(quán)”，鼓勵(lì)租房政策更多解決人才短期居住問題，長期來看一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，租房客就會(huì)快速轉(zhuǎn)向購房市場；（2）附帶門檻“租售同權(quán)”的二線及部分三線城市，長期房價(jià)穩(wěn)定上漲預(yù)期具有其內(nèi)在原因，“租售同權(quán)”政策更大程度是作為人口導(dǎo)入策略的配套，本質(zhì)是降低所需人才進(jìn)入和安家門檻，先租后買將成為大部分人的選擇；（3）近期土地及房產(chǎn)交易市場活躍的三四線城市，其原因是房企對(duì)土地的補(bǔ)庫存和資本外溢激發(fā)本地改善需求，并非由于人口大幅流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展有質(zhì)的變化，因此未來影響房地產(chǎn)投資的基本面并沒有惡化的風(fēng)險(xiǎn)；（4）供地向租賃用地傾斜的政策是以高額地價(jià)為犧牲，將短期風(fēng)險(xiǎn)可控的收益轉(zhuǎn)換為長期風(fēng)險(xiǎn)較高的收益，對(duì)企業(yè)長期承受能力和穩(wěn)定性要求較高，此模式導(dǎo)向意義和點(diǎn)狀效應(yīng)較強(qiáng)，但在絕對(duì)量上很難大范圍復(fù)制，預(yù)計(jì)對(duì)正常商住用地供應(yīng)沖擊較?。唬?）增加租賃住房措施本身也會(huì)刺激房地產(chǎn)投資，各地基本都有增加租賃住房用地有效供應(yīng)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等多元渠道增加租賃住房供給的政策，其實(shí)際政策效果并不會(huì)導(dǎo)致本地房地產(chǎn)投資額總量產(chǎn)生重大變化。

綜上所述，在各種因素的共同作用下，租售同權(quán)對(duì)房地產(chǎn)投資并無太多負(fù)面影響。就 2017 年而言，在土地供給增加、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流改善等因素作用下，我們對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)際完成情況并不悲觀，預(yù)計(jì)在幾輪強(qiáng)力調(diào)控政策的影響下，下半年房地產(chǎn)投資增速逐漸放緩后將保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長起到拖累作用。

3.租金：政策支撐，分層穩(wěn)步上漲。在各地的鼓勵(lì)租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策，甚至在土地拍賣中，“只租不賣”用地也低價(jià)被國企購入，這些政策形成的低價(jià)租賃房在短期內(nèi)會(huì)對(duì)租房市場價(jià)格產(chǎn)生沖擊。但如之前所述，政策目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而不是建立一套住房福利制度，因此低價(jià)租賃房有其區(qū)域或者人群的特殊針對(duì)性和時(shí)效性，在絕對(duì)規(guī)模上難以和個(gè)人或機(jī)構(gòu)租賃用房相比，且租賃用房根據(jù)區(qū)位、配套等條件不同有著自身的定價(jià)體系。因此，隨著城市的發(fā)展和成本的逐漸提高，從購房市場轉(zhuǎn)移至租房市場需求的不斷增多，長期來看房租將分層次呈穩(wěn)步上漲趨勢，政府供給租賃房上漲速度將慢于個(gè)人或機(jī)構(gòu)提供的租賃房。另外，“租售同權(quán)”政策本身也將會(huì)帶動(dòng)資源集中區(qū)域房租上漲。

4.人口：一線調(diào)結(jié)構(gòu)，二線搶人才。類似“租售同權(quán)”的將部分公共服務(wù)和租房進(jìn)行掛鉤的政策為城市控制人口、調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權(quán)”政策時(shí)通過與戶籍等其他權(quán)利配套設(shè)置較高門檻，在控制人口增長速度的同時(shí)還對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)配合郊區(qū)進(jìn)行城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。二線城市則利用將戶籍等權(quán)利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強(qiáng)城市親和力，提高對(duì)人才的吸引力。

5.制度：擴(kuò)大稅基，對(duì)接長效機(jī)制。目前，租房市場房源以個(gè)人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權(quán)益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵(lì)租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺(tái)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)必須是在有關(guān)部門備案的租賃行為才能作為“租售同權(quán)”的依據(jù)，這將為規(guī)范租房市場打下較好的基礎(chǔ)。另外，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺(tái)的房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行對(duì)接，同時(shí)還能與金融部門聯(lián)動(dòng)，為整體房地產(chǎn)長效機(jī)制的完善和地方財(cái)政收入轉(zhuǎn)型做好必要準(zhǔn)備。

（作者單位為中銀國際證券）