李佳明

摘要：住房公積金制度作為我國目前應(yīng)用范圍較廣的一項住房政策，惠及了許多繳存職工購房的需求，但由于墾區(qū)經(jīng)濟的特殊現(xiàn)狀，使本系統(tǒng)住房公積金個貸率持續(xù)低迷，文章通過分析黑龍江墾區(qū)住房公積金貸款實施過程中出現(xiàn)的一些問題，提出合理化建議，進行改革。

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款

自1996年黑龍江農(nóng)墾系統(tǒng)開始全面建立住房公積金制度。2003年年底，農(nóng)墾住房公積金管理中心建立，同期各管理局住房公積金管理部開始逐步建立。這種管理方式有利于實現(xiàn)國家要求的住房公積金統(tǒng)一管理的要求，有利于進一步加強農(nóng)墾系統(tǒng)住房公積金管理。目前農(nóng)墾系統(tǒng)分布于黑龍江省，下轄9個管理局，113個農(nóng)（牧）場，539個管理區(qū)，各管理區(qū)與周邊市縣距離遙遠，可謂分布分散。這種分散式分布，非常不利于管理，尤其是抵押及逾期問題日益突出。因此，研究農(nóng)墾住房公積金貸款問題就顯得極為迫切。

一、當(dāng)前貸款業(yè)務(wù)存在的困境

（一）機構(gòu)建立以后人員少，貸款流程長，放款效率低

由于長期以來農(nóng)墾系統(tǒng)住房公積金貸款由各管理局所在管理部統(tǒng)一審核，再報送中心審批，其時間長，效率低。管理部人員少，只重視貸款發(fā)放，輕視了貸前調(diào)查以及貸后管理的節(jié)點。2009～2011年隨著墾區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷推進，貸款量逐年增加，而近年來隨之而來的貸款逾期率卻逐漸升高，貸款潛在的風(fēng)險不斷突顯。

（二）管理區(qū)職工住房貸款發(fā)放時限長

由于各管理區(qū)相距管理部遙遠，職工收入又不高，申請貸款要跑幾十公里甚至幾百公里，再加上放款銀行網(wǎng)點少，管理部所轄各管理區(qū)只有農(nóng)村信用社，因此造成貸款成本很高，審批時限過長且不確定，管理區(qū)職工住房公積金貸款一直難以辦理，這也是造成墾區(qū)住房公積金個貸率低下的原因之一。

（三）墾區(qū)住房抵押難以處置

從異地貸款來看，即使農(nóng)墾職工到周邊縣市辦理貸款也難以實現(xiàn)，因為職工購買的商品房是農(nóng)墾內(nèi)部房產(chǎn)證，在地方無法實現(xiàn)辦理抵押。正常情況下住房抵押貸款不能按時償還的，可以通過訴訟，由法院拍賣抵押貸款房屋進行清償處理，但是由于農(nóng)墾住房屬于系統(tǒng)內(nèi)房產(chǎn)，無法抵押拍賣，變現(xiàn)能力差，只能通過法院和單位協(xié)助劃扣工資、劃轉(zhuǎn)住房公積金帳戶余額等手段進行部分償還，因此即使中心勝訟，執(zhí)行也是難以實現(xiàn)，造成逾期風(fēng)險逐年顯現(xiàn)。

（四）沒有發(fā)放貸款的權(quán)限

由于住房公積金中心不屬于金融機構(gòu)，因此沒有發(fā)放貸款的權(quán)限，在這種情況下，農(nóng)墾住房公積金貸款業(yè)務(wù)一直委托商業(yè)銀行進行管理，這種管理方式下使中心一直處于被動狀態(tài)，經(jīng)常受到銀行的牽制，同時由于銀行要首先考慮自身企業(yè)效益的問題，因此對住房公積金業(yè)務(wù)存并不積極辦理。同時銀行作為放款人是貸款房屋的他項權(quán)力人，一但借款人出現(xiàn)逾期，作為他項權(quán)力人應(yīng)主張催收及訴訟，這時中心的位置就極其的被動，工作效率低。

（五）異地貸款沒有完全放開

目前，對異地貸款墾區(qū)一直沒有落實到政策，只是針對有墾區(qū)戶口并且在墾區(qū)所轄區(qū)域內(nèi)的各分局之間的購房稱異地貸款可享受政策，對于墾區(qū)職工到省外或系統(tǒng)外職工到墾區(qū)內(nèi)購房的政策沒有明確，使許多有此需求的職工只能望而卻步，不僅這部分職工無法享受到住房公積金帶來的福利，使處在低迷的墾區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟下也是雪上加霜。

二、規(guī)范業(yè)務(wù)規(guī)范化管理，降低業(yè)務(wù)操作風(fēng)險

（一）建設(shè)業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)，推進信息化管理

對住房公積金貸款業(yè)務(wù)制定科學(xué)規(guī)范的操作流程，建立科學(xué)有效的信息化操作系統(tǒng)，實行網(wǎng)上受理，中心審批。APP及微信的建立，使貸款人通過信息化平臺預(yù)提交、預(yù)受理等流程節(jié)點的完善來提高貸款從受理到審批的時效，同時也可以減少人為操作風(fēng)險。

（二）規(guī)范貸款合同的簽訂

對《個人住房公積金借款合同》不斷完善，嚴密違約責(zé)任，貸前要有專人調(diào)查、約談，要有詳細的調(diào)查及約談記錄，對購房人還款能力的評估方式要進一步細化，單身貸款及家庭貸款的分級別評估，確保還貸能力。對購房人的整體信用進行科學(xué)有效的評估，以中國人民銀行的信用報告為基礎(chǔ)，綜合分析借款人的信用資質(zhì)。從法律角度，對合同的規(guī)范性、有效性、嚴密性進行綜合評估，對還款方式、借款擔(dān)保、違約責(zé)任、法律糾紛解決等條款要一一細化，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，通過法律嫁衣來保護借款人及貸款人利益。

（三）制定適應(yīng)墾區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的特點的貸款品種

采取階梯性貸款政策。充分考慮職工的信用差異，根據(jù)信用級別的不同，選擇擔(dān)保或階梯利率，信用級別良好的職工可以不用選擇擔(dān)保且可執(zhí)行低利率，信用級別差的職工可選擇有資質(zhì)的擔(dān)保公司進行擔(dān)保才可放款。同時支持職工用住房公積金貸款購買首套自住住房以外，鼓勵職工購買改善性住房，同時抑制投機性住房貸款，貸款按購房面積和購房貸款次數(shù)實行區(qū)別對待，面積越大，利率越高，貸款次數(shù)越多，利率上浮越多，多渠道避免炒房，只有這樣才能保護中低收入家庭購房能力，又有利于調(diào)整墾區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證個貸率穩(wěn)步提高。

（四）通過簽訂“三方協(xié)議”，解決逾期貸款催收難的問題

對不能在地方房管部門辦理抵押登記的住房，申請辦理住房公積金貸款時，要求簽訂一個由借款人、農(nóng)場、管理中心三方組成的協(xié)議。 “三方協(xié)議“中借款人需承諾根據(jù)貸款合同約定條款按時、足額還款，如未能及時還款的，同意按照協(xié)助扣款通知書由所在農(nóng)場從自己的經(jīng)濟收入中代扣所欠款額，扣減的經(jīng)濟收入無法還清全部欠款時同意管理中心從自己的住房公積金賬戶余額中扣減所欠款額來還款。如借款人連續(xù)六個月未能償還貸款本息，由農(nóng)場將借款人所購買的住房通過以購改租的方式進行處理，所得房款優(yōu)先用于清償住房公積金貸款本金、利息、違約金等費用。通過簽訂”三方協(xié)議“，可以在很大程度上減少訴訟和處置成本，降低了管理中心因借款人違約而遭受的損失，基本上解決了農(nóng)場住房難以處置的問題。同時改變銀行作為他項權(quán)利人的歷史，由中心作他項權(quán)利人，主張他項權(quán)利人的權(quán)力，如發(fā)生逾期或訴訟等法律糾紛，中心可以根據(jù)自己的實際情況隨時進行主張權(quán)力，由被動回收變?yōu)橹鲃踊厥铡?/p>

（五）放開異地貸款的局限

農(nóng)場職工住房公積金貸款難的原因主要是貸款發(fā)放和管理成本太高。對那些偏遠的農(nóng)場住房，管理中心可以委托房屋所在地的管理中心發(fā)放貸款。以職工當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)為抵押物，根據(jù)抵押物評估價值確定貸款額度，為了提高被委托中心發(fā)放貸款的積極性，雙方可以簽訂合作協(xié)議并且約定固定電話及聯(lián)系人的有效溝通，約定貸前調(diào)查，互查互信守則規(guī)范的原則。降低風(fēng)險的同時滿足農(nóng)場職工住房的需求。放開住房公積金貸款墾區(qū)戶口的限制，只要繳存公積金的職工，無論是墾區(qū)內(nèi)職工還是墾區(qū)外職工都可以在全省甚至全國申請住房公積金貸款，住房公積金繳存證明全國互信互通。

（六）推進各協(xié)作職能單位建立網(wǎng)上平臺

將銀行信用、房產(chǎn)部門、民政等部門相關(guān)信息共享，也是避免騙貸防范風(fēng)險的措施之一。同時可以考慮將受理等業(yè)務(wù)下放至銀行網(wǎng)點，只要有銀行在，業(yè)務(wù)就可行，并且將受托銀行的業(yè)務(wù)進行量化考核，建立貸款業(yè)務(wù)考核機制。與受托銀行的委托協(xié)議中要明確委托雙方各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，嚴密相關(guān)責(zé)任條款，建立貸款業(yè)務(wù)考核制度。

三、結(jié)語

農(nóng)墾住房公積金成立多年來，管理中心做了許多工作，解決了很多貸款職工的困難，客觀地說很多做法都是遵循農(nóng)墾的實際情況摸索著創(chuàng)新，其中也存在沒有預(yù)知的問題，但有問題就積極去解決。在不斷改進軟硬件及完善政策的同時也在努力提高服務(wù)。優(yōu)化操作流程，簡化辦事手續(xù)，限定貸款時限。加強制度建設(shè)，保障服務(wù)。嚴格執(zhí)行首問負責(zé)、一次性告知，服務(wù)一站式向一柜式轉(zhuǎn)變。加大宣傳力度，擴大政策影響力，利用墾區(qū)各種媒體的影響宣傳住房公積金貸款，擴大其在墾區(qū)的影響力。多方位全面提高個貸率，同時也希望農(nóng)墾中心與各地市中心加強溝通，共同探討農(nóng)墾住房公積金管理的創(chuàng)新思維與方法，充分認識住房公積金在改善墾區(qū)民生、構(gòu)建墾區(qū)住房保障體系中的重要作用，保證資金安全，提高資金使用率，促進墾區(qū)公積金事業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，不斷滿足廣大農(nóng)墾職工的現(xiàn)實需求。

參考文獻：

[1]楊國球，梁快.鐵路住房公積金貸款存在問題與對策探討[J].住房公積金研究，2011（22）.

[2]王兆力，王有國.黑龍江農(nóng)墾年鑒[M]. 黑龍江人民出版社，2016.

（作者單位：哈爾濱住房公積金管理中心農(nóng)墾分中心）endprint