【摘 要】 區(qū)位因素是房地產(chǎn)企業(yè)評估項目的可行性時的重要考慮因素，本文從區(qū)位的理論出發(fā)，第一部分介紹了區(qū)位的相關(guān)概念，對房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位選擇對了闡述，第二部分，介紹了區(qū)位因素對于房地產(chǎn)開發(fā)的影響，第三部分，根據(jù)區(qū)位的重要性，對房地產(chǎn)開發(fā)提出一些建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā) 項目 選址 區(qū)位

一、引言

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場土地成本占到了房地產(chǎn)開發(fā)總成本的20%—50%，在很大程度上決定了項目產(chǎn)品的定位和銷售階段的房價定位。所以，在項目前期拿地階段，應(yīng)該如何分析土地成本以及土地自身因素對房地產(chǎn)開發(fā)影響是前期策劃階段必要的工作。

二、區(qū)位理論分析

（一）相關(guān)概念

區(qū)位，就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上進行有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。

區(qū)位具有以下一些特征：一、區(qū)位的動態(tài)性。區(qū)位的自然地理位置是固定不變的，但是由于其他各類區(qū)位因素是處于不斷變化之中的，所以區(qū)位也會隨之而發(fā)生一些變化。二、區(qū)位的相對性。同一區(qū)位會根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟活動類型的差異而產(chǎn)生不同的區(qū)位效益，因此區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)劣也只是相對意義上的。三、區(qū)位的等級性。對于一些經(jīng)濟活動，區(qū)位效益的好壞或區(qū)位質(zhì)量的高低會依據(jù)位置不同而呈現(xiàn)出一定的差異性。

城市土地區(qū)位，表現(xiàn)為自然區(qū)位和經(jīng)濟區(qū)位。自然區(qū)位和交通區(qū)位是城市形成和發(fā)展的先決條件，直接影響城市人口的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的空間布局、土地功能的結(jié)構(gòu)分布。經(jīng)濟區(qū)位是在人為的作用下改變城市土地的區(qū)位狀況。交通區(qū)位是以發(fā)揮主體的能動性來改變區(qū)位環(huán)境，使其達到人們?nèi)粘Ｉ畹幕疽蟆?/p>

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位選擇

1、住宅項目的區(qū)位選擇

首先，應(yīng)該從城市規(guī)劃和城市發(fā)展的角度來定位住宅項目的位置。政府的規(guī)劃，在很大程度上會影響著項目的開發(fā)選址。其次，是對項目進行定位。第一，對客戶的定位。開發(fā)商的房子不是賣給一個客戶，而是一個客戶群體，他們在尋找和發(fā)掘主力客戶群體的這個過程稱之為客戶定位。第二，就是對產(chǎn)品進行定位。房地產(chǎn)產(chǎn)品包括有形的實體和無形的服務(wù)。再者，就是消費者的區(qū)位偏好和支付意愿。消費者對區(qū)位的偏好因素主要歸納為區(qū)位交通的通達性和對區(qū)位環(huán)境的偏好支付意愿包括房價的高低，

2、商業(yè)項目的區(qū)位選擇

商業(yè)用地的區(qū)位指向具有共同的原則特征。一是最短時間原則，商業(yè)的服務(wù)對象是顧客，顧客在自身移動能力大大提高的今天會更多的考慮購物過程所花費的行車時間，他們力求用最短的時間來完成自己的購物活動二是區(qū)位易達性原則，商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)分布于交通最便捷的區(qū)位。三是接近購買力原則，居民的購買力是取決于人口數(shù)量和收入水平的，商業(yè)的存在是以一定服務(wù)人口為前提的，所以商業(yè)用地應(yīng)考慮的是所在區(qū)位的人口密度和人口質(zhì)量。四是滿足消費心理原則，顧客的消費心理是不同的，不同的消費群體有著不同的消費觀念，所以商業(yè)用地的區(qū)位選擇應(yīng)因地制宜，投其所好，最大限度地滿足顧客消費心理的多樣性。

三、區(qū)位因素對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

（一）影響房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位因素

總的來說，分析區(qū)位因素可以從自然因素和社會經(jīng)濟因素兩個方面著手。

自然因素，主要是包括地質(zhì)、地勢、地形坡度、土地承載力、排水狀況和環(huán)境質(zhì)量。

社會經(jīng)濟因素，是影響土地區(qū)位的最重要的因素，一般指的是城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施人口密度。人口密度越高，土地利用的集約化程度也相應(yīng)提高，土地的區(qū)位就越好，但是并不是沒有極限的。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)與區(qū)位因素的關(guān)系

區(qū)位對房地產(chǎn)業(yè)的影響首先通過城市地租表現(xiàn)出來。城市土地區(qū)位效益的實質(zhì)是級差地租， 主要是位置級差地租。在級差地租的調(diào)節(jié)下， 城市土地的空間布局表現(xiàn)出一定的規(guī)律性。金融、商業(yè)、服務(wù)業(yè)在市中心具有較高的競爭能力， 依次向外是住宅、工業(yè)用地。就住宅用地而言， 越靠近城市中心， 其租金水平就越高，地租的高低直接影響著房價。而不同地區(qū)的級差地租是極不相同的，甚至可能相差幾位、幾十位。

房地產(chǎn)開發(fā)，無論是用于商業(yè)還是住宅，必須要遵循相關(guān)法律法規(guī)和政策指導(dǎo)，尤其是必須要服從城市土地利用總體規(guī)劃。城市土地利用總體規(guī)劃的確定為房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇提供了基礎(chǔ)和條件。土地區(qū)位的固定性和差異性決定了具有不同使用功能的城市土地的空間布局。城市土地利用規(guī)劃為地段的選擇指明了方向。

四、對策建議

區(qū)位對房地產(chǎn)的開發(fā)有著重要的影響，不同的區(qū)位對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響。對此，提出以下建議：

第一，要對城市土地利用總體規(guī)劃充分了解并掌握。區(qū)位因素是由城市規(guī)劃所決定的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備對某一項目進行開發(fā)前，必須先對城市發(fā)展規(guī)劃，城市用地規(guī)劃，做詳細的了解，根據(jù)項目的重要性，計算其所能帶來的收益，選擇最佳區(qū)位，進行土地的開發(fā)，用合理的資金開發(fā)合理的項目。

第三，對不同房地產(chǎn)項目進行區(qū)別選擇區(qū)位。居住用房地產(chǎn)選址應(yīng)在城市規(guī)劃指導(dǎo)下， 選擇符合居住功能要求、環(huán)境良好、有利于開發(fā)建設(shè)的新區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。商業(yè)區(qū)一般在大城市中心， 交通路口附近、繁華街道兩側(cè)、大型公共設(shè)施周圍。具體可劃為城市中央?yún)^(qū)、城市副區(qū)和街區(qū)等不同層次的區(qū)位。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)恳话l(fā)而動全身，因其特殊性而愈顯與其他商品的不同。選址的問題就尤為重要，根據(jù)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇合適的地段，選擇最佳的區(qū)位，充分發(fā)揮區(qū)位所帶來的優(yōu)勢。通過分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的開發(fā)對于區(qū)位的影響很小，或者沒有，但是區(qū)位的選擇對于房地產(chǎn)的影響確實巨大的，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)時選擇最佳的地段對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的。根據(jù)區(qū)位因素對于房地產(chǎn)開發(fā)的重要影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目的前期準(zhǔn)備階段時，需要對城市土地利用規(guī)劃做好詳細充分的掌握，以便于更好的選擇最佳區(qū)位。

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作者簡介：張建勛（1990-），男，漢族，山西太原人，山西財經(jīng)大學(xué)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。endprint