邱玥

炎炎烈日下，畢業(yè)6年、租房6年的29歲會計師盧新，奔波一個星期，看過20套以上的房，終于在耐心和體力都要達到極限的時候，簽下一套差強人意的房子——在第四次重復(fù)這個過程后，拖著沉重的行李和疲憊的身心，盧新搬進了自己在北京的第四個棲身之所。

和盧新一樣，租房子，是大多數(shù)初到大城市工作的年輕人糾結(jié)卻必須經(jīng)歷的一件事。據(jù)統(tǒng)計，我國流動人口達2.45億，每年新就業(yè)大學(xué)生700萬左右。一些人口凈流入的城市，住房租賃需求旺盛的同時，也存在租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是“新市民”住房問題的作用沒有得到充分發(fā)揮。

為更好地解決“新市民”的住房問題，幫助他們改善居住條件，近日，住建部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），明確以滿足“新市民”住房需求為主要出發(fā)點，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場。

市場亂象：“房子總是‘看上去很美”

“虛假房源，中介互相拉客搶客，臨到簽約關(guān)頭坐地起價……”盡管有3次租房經(jīng)驗，找房這事對盧新來說，還是讓他“想起來就頭大”，“要不是這次新人職的公司實在太遠，我真不打算搬家了?！?/p>

最突出的問題是供不應(yīng)求。6月、7月份是高校畢業(yè)季，也是換房的集中期。面對“僧多粥少”的情況，房客不僅要在距離和房租之間作抉擇，還要在租金上漲甚至一房難求的熱點區(qū)域搶占房源。

盧新說，網(wǎng)絡(luò)上很多標記的房源信息“看上去很美”，致電后房產(chǎn)中介卻稱房子已出，進而引導(dǎo)看房者去看更貴的房子。

用盧新的話說，從決定在北京工作的那天起，“便踏上了與黑中介斗智斗勇的艱辛路”。他不止一次地想過，如果能有一個公開透明的房屋租賃平臺就好了，上面信息真實、明碼標價，房客都能在上面找到合適的房源，房東也不用一次次被各家中介騷擾，市場效率不知道要提高多少。

政府搭臺：讓“新市民”放心租房

虛假房源多、房屋信息不透明等問題一直是“新市民”租住房屋的“心頭大患”。為了增強群眾租房的安全感和穩(wěn)定感，讓“新市民”安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，通過平臺提供便捷的租賃信息發(fā)布等服務(wù)，保障租賃雙方，特別是承租人的合法權(quán)益。

由政府設(shè)立房屋租賃交易服務(wù)平臺，重點在于解決租賃房源傳播過程中“假房源”的問題，提升和凈化租賃房源信息傳播市場。在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長柴強看來，政府建立的平臺能夠發(fā)揮綜合作用，不僅能幫助租房者在平臺上找到可靠房源，也能展示出租者和住房租賃企業(yè)的評價，實行信用管理。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，隨著未來政府參與到租賃市場中，我國的租賃市場一定會形成多元競爭的格局?！笆紫?，資本形態(tài)多元化。政府資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本都可以參與其中。其次，參與方多元化。過去該行業(yè)主要以中介為主導(dǎo)，未來一定會形成開發(fā)商、國企、政府、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)者齊聚的百花齊放、百家爭鳴的生態(tài)圈?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說。

盤活市場：推動部分購房需求分流

《通知》提出，培育機構(gòu)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)。住房租賃是解決城市居住需求的重要方式。在國外，一些城市租賃居住的占比一般在50%以上，其中大部分由專業(yè)機構(gòu)提供。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)大概只占到住房租賃市場份額的2%左右。

對此，柴強表示，發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的突出意義在于穩(wěn)定住房租賃關(guān)系。住房租賃企業(yè)出租房屋的租期普遍較長，一般不會隨意轉(zhuǎn)租，可以讓租房者有更多安全感?！疤貏e是在金融、土地、稅收等方面支持機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)新建、購買自持型、集中式租賃住房，更能在這方面起積極作用?！?/p>

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，培育機構(gòu)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)核心意義主要有三點：其一，盤活存量市場，緩解一線及熱門二線城市的租賃房源短缺問題。以北京為代表的一線城市較為典型，老舊城區(qū)存在大量廢舊的廠房及商業(yè)住宅，允許機構(gòu)化、規(guī)?；淖》科髽I(yè)盤活老舊物業(yè)，改造合規(guī)后輸出到租賃市場將很大程度上緩解市場矛盾。其二，推動租賃市場規(guī)范化。從日本、美國等國家經(jīng)驗來看，租賃物業(yè)機構(gòu)化是推動市場專業(yè)化的重要力量。其三，提高租賃物業(yè)住房品質(zhì)。一、二線城市的租賃熱門區(qū)域，普遍存在住房品質(zhì)差、房源品質(zhì)供給錯配的問題。機構(gòu)化的租賃企業(yè)持有或改造老舊物業(yè)投入市場，一定程度上能提升城市租房品質(zhì)。

萬科股份有限公司宏觀研究部總經(jīng)理潘艾敏表示，培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)，一方面有助于增加供給，緩解大城市住房短缺問題，從根源上促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展；另一方面可以提高租賃市場規(guī)范化程度，解決租房居住條件差、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，改善城市“新市民”居住水平，緩解其壓力。

“住房租賃市場的規(guī)范健康發(fā)展，還會使許多人不一定非買房不可，可以分流一部分購房需求，有助于穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！辈駨娬f。

多城市明確“租房可落戶”

7月中旬，廣州就承租人子女就近入學(xué)提出“租購?fù)瑱?quán)”，此后，各地有關(guān)住房租賃市場的動作就未停歇。

7月28日，無錫市發(fā)布了修訂后的《無錫市戶籍準入登記規(guī)定》，取消了有關(guān)投資、購房落戶政策，增設(shè)了租賃住宅落戶政策，將合法穩(wěn)定住所的認定范圍擴大至租賃住宅，新政將于9月1日起正式實施。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了無錫，鄭州、揚州、濟南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。

其中，鄭州明確，在縣（市）、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據(jù)本人意愿在當?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨?。在城?zhèn)以社區(qū)為單位，設(shè)立社區(qū)公共戶口。對在本轄區(qū)實際居住但無本人合法房屋產(chǎn)權(quán)的人員，統(tǒng)一在社區(qū)公共戶口落戶。endprint

濟南在《關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的實施意見（征求意見稿）》中提出，取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，對市內(nèi)五區(qū)（歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城）以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時具備合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險滿2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請落戶。

揚州也明確，合法穩(wěn)定住所，是指購買、自建、繼承、受贈的產(chǎn)權(quán)住房、國有經(jīng)濟組織產(chǎn)權(quán)住房、政府提供的保障性住房以及在房管部門辦理登記備案的租賃房屋。

可見，取消購房落戶政策，將租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”的范疇，成為一種新的趨勢。事實上，國務(wù)院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》、《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。

租房落戶條件高低有別

在租房落戶條件方面，各地門檻高低有別，多以在當?shù)乩U納社保的年限來劃定。

無錫為租房落戶設(shè)置的門檻是參加城鎮(zhèn)社會保險、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年（宜興為均滿三年）。同時，居民之間簽訂的未經(jīng)過備案的房屋租賃協(xié)議不能作為落戶條件，須租住經(jīng)房管部門辦理租賃登記備案的租賃住宅才能辦理落戶。

鄭州為外來務(wù)工人員落戶設(shè)置了在鄭州參加城鎮(zhèn)社會保險滿2年的條件；揚州要求擁有穩(wěn)定就業(yè)并不間斷繳納城鎮(zhèn)職工社會保險滿5年；濟南在征求意見稿中提出，對市內(nèi)五區(qū)（歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城）以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時具備合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險滿2年。

此外，對于一些重點人群的落戶條件，一些地方還進行了進一步的放寬。

比如，無錫明確，對高校畢業(yè)生、中高級技術(shù)工人、留學(xué)歸國人員全面放開戶籍準入，只需在無錫依法繳納社會保險并申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》，準予本人、配偶和未成年子女來本市落戶；且不設(shè)定合法穩(wěn)定住所的具體條件，可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區(qū)家庭戶中。

“此類政策充分說明當前熱點三線城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導(dǎo)向，預(yù)計后續(xù)其他城市也會跟進，這將有助于保障租賃群體的權(quán)益?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

租房可落戶，可謂是“租購?fù)瑱?quán)”在戶籍領(lǐng)域的體現(xiàn)。“由于入學(xué)等重要公共福利都與戶籍掛鉤，若租賃不能落戶，‘租購?fù)瑱?quán)就無從談起。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租房可落戶有利于租賃關(guān)系穩(wěn)定，而租賃關(guān)系穩(wěn)定的核心其實是產(chǎn)權(quán)中的資產(chǎn)收益和使用權(quán)中的公共福利。

此前，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點。

隨后，住建部有關(guān)負責人表示，未來將通過立法，明確租賃當事人的權(quán)利義務(wù)，保障當事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

（來源：光明網(wǎng)）endprint