風(fēng)馬牛

后開發(fā)時(shí)代的三種創(chuàng)新

房地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代的創(chuàng)新，主要圍繞著三件事情展開。第一，圍繞著運(yùn)營(yíng)，我們有很多創(chuàng)新的事可做。例如最近這段時(shí)間出現(xiàn)了很多租賃APP，包括Airbnb、途家等，它們的目的都是為了運(yùn)營(yíng)好存量資產(chǎn)。

現(xiàn)在還出現(xiàn)了醫(yī)療mall、教育mall 等多種空間。有一家公司做了一個(gè)教育空間，這個(gè)空間是專門租給教育機(jī)構(gòu)的，它與眾不同的地方在于，它是按小時(shí)收費(fèi)的。如果我是個(gè)鋼琴老師，帶著三個(gè)學(xué)生，就會(huì)租這個(gè)教育空間上課，課程結(jié)束的時(shí)候刷一下卡，手機(jī)直接支付租金就可以離開，這為很多老師提供了便利。

第二，我們圍繞著低成本、長(zhǎng)期資金的創(chuàng)新越來越多，其中一個(gè)重要的創(chuàng)新就是眾籌。

眾籌的核心是圍繞著低成本的長(zhǎng)期資金來解決的。對(duì)于眾籌的法規(guī)，我們國(guó)家有些地方支持、有些地方則模棱兩可。我們制作了一本白皮書，提供了五到六個(gè)國(guó)家在成熟市場(chǎng)下的眾籌模式。無論是對(duì)產(chǎn)品端的眾籌、對(duì)股權(quán)的眾籌、對(duì)開發(fā)商的眾籌、對(duì)買房人的眾籌，國(guó)外都有很多可借鑒的成功案例。

第三，我們的創(chuàng)新圍繞著開發(fā)商，就是講好空間故事的能力。

有一個(gè)項(xiàng)目叫華納中心，這個(gè)項(xiàng)目一共能夠建造10 萬平米左右。好不容易出這么一塊地，怎么把它的價(jià)值最大化呢？華納中心的老板是美國(guó)目前最會(huì)講空間故事的老板，他著重于運(yùn)營(yíng)，同時(shí)降低財(cái)務(wù)成本，使自己的能力在「講述」過程中變現(xiàn)。他講的故事中有公寓，又將公寓細(xì)分為售賣和租賃兩種模式。

除了文化酒店和寫字樓，華納中心還引進(jìn)了商場(chǎng)，商場(chǎng)里開了一家最好的超市，商場(chǎng)樓上還開了四家米其林餐廳和爵士樂酒吧。

他為了引進(jìn)這些業(yè)態(tài)，挖米其林大廚時(shí)承諾給他們股份，又和爵士樂隊(duì)合資，還用了阿波羅集團(tuán)提供的長(zhǎng)期資金。這樣的組合之下，所有參與這個(gè)游戲的人，回報(bào)率都在30% 以上，而開發(fā)商，用他的創(chuàng)造性，只出了5% 的錢，就分走了40% 的利潤(rùn)。

他告訴我一個(gè)特別的門道，就是互通互聯(lián)，在整個(gè)空間里大概有十一二個(gè)業(yè)態(tài)，都要保證它們空間上互通互聯(lián)，共同分享這些客戶。

今天，這在中國(guó)叫小股操盤，但這樣的人才非常稀缺，我們未來的創(chuàng)新需要企業(yè)高管都能成為這樣子的人。

后開發(fā)時(shí)代的高管只兩三百人合格

如果我們今天要做一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以找到多少高管呢？一家公司一般有三個(gè)高管，中國(guó)有七八萬家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，那你可以找到二十萬人以上應(yīng)聘這個(gè)職務(wù)。

但是如果你要找到一個(gè)高管，能夠同時(shí)管理十個(gè)以上的項(xiàng)目，其中包括寫字樓、酒店在內(nèi)的五六種業(yè)態(tài)。符合這些條件的人，我認(rèn)為在全國(guó)也就兩千。因?yàn)橹挥性谏鲜泄咀隽耸暌陨系母吖?，才有可能?jīng)歷十個(gè)以上不同業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，勝任這個(gè)職務(wù)。我們現(xiàn)在上市的房地產(chǎn)公司大概有500 家，每一家四個(gè)高管，一共兩千人。

更復(fù)雜一些，如果在一個(gè)空間，比如一個(gè)大的項(xiàng)目、社區(qū)、小鎮(zhèn)、立體城市，有20 種以上業(yè)態(tài)，那么符合這樣的條件的高管就只有三百人。

后開發(fā)時(shí)代緊緊圍繞著運(yùn)營(yíng)能力、長(zhǎng)期低成本資金、財(cái)務(wù)安排能力以及開發(fā)商自身的綜合的空間、規(guī)劃、布局和創(chuàng)新的能力。這三個(gè)方向的能力，將會(huì)挑戰(zhàn)我們所有在后開發(fā)時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)鍵的問題就是，你究竟是二十萬分之一、兩千分之一，還是三百人中的一個(gè)，這是一個(gè)挑戰(zhàn)。endprint