劉俊卿

觸底反彈之后，遠(yuǎn)洋下一個(gè)十年目標(biāo)是成為以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的多元化投融資集團(tuán)。

9月27日，杭州遠(yuǎn)洋樂堤港正式開業(yè)，標(biāo)志著遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司（下稱“遠(yuǎn)洋”）首個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的商業(yè)綜合體正式落地。

8月中旬，遠(yuǎn)洋發(fā)布的2017年中報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)銷售額304.66億元，同比增長(zhǎng)48%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入172.6億元，較去年同期增長(zhǎng)85%。這是近3年來(lái)遠(yuǎn)洋最好的一次“中考”成績(jī)。

自2014年以來(lái)，遠(yuǎn)洋的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)接連下滑，直至調(diào)整策略，才實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)觸底反彈。銷售額突破千億，也已提上議事日程。

在遠(yuǎn)洋董事局主席、總裁李明預(yù)計(jì)中，千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為期不遠(yuǎn)，就在2018年。他對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)，上市十年，遠(yuǎn)洋已從一個(gè)以房地產(chǎn)住宅開發(fā)為主業(yè)的公司，轉(zhuǎn)變?yōu)橄嚓P(guān)多元化多種業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)的綜合性投融資集團(tuán)。經(jīng)過一系列調(diào)整，逐漸形成了較為成熟的體系與盈利模式。

從偏安一隅到布局全國(guó)

時(shí)間回溯至1993年，中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)旗下誕生了眾多的房地產(chǎn)公司，并因此成立中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司（遠(yuǎn)洋前身），以統(tǒng)籌管理企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2000年，原本籍籍無(wú)名的中遠(yuǎn)房地產(chǎn)已經(jīng)在北京市場(chǎng)小有名氣，公司開始由管理型向經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，嘗試多個(gè)項(xiàng)目大規(guī)模并行開發(fā)。

2007年9月28日，遠(yuǎn)洋以“紅籌第一股”身份在香港聯(lián)合交易所主板成功上市，融資和規(guī)模位列全球第三，國(guó)內(nèi)第二。

“上市對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)不僅是一個(gè)標(biāo)志，也是一個(gè)變革，使公司從簡(jiǎn)單的環(huán)境走向了更廣闊的環(huán)境。上市后，遠(yuǎn)洋才可以說(shuō)具備了從北京區(qū)域性公司轉(zhuǎn)型為全國(guó)性公司的基本條件?！崩蠲髡f(shuō)。

登陸資本市場(chǎng)之初，遠(yuǎn)洋的總資產(chǎn)約為377.6億元，土地儲(chǔ)備僅有890萬(wàn)平米，區(qū)域布局剛剛起步，僅限于北京、天津、大連等環(huán)渤海城市。

如今，遠(yuǎn)洋已經(jīng)實(shí)現(xiàn)對(duì)京津冀、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、珠三角、成渝五大城市群以及其他重點(diǎn)地區(qū)的涵蓋，完成了全國(guó)性布局。營(yíng)業(yè)額從2006年的57.5億元增長(zhǎng)到了2016年的345.51億元，增幅超過500%，利潤(rùn)不斷走高。2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的總資產(chǎn)已經(jīng)趨近1800億，比上市之初增長(zhǎng)約376%。

在中國(guó)高速發(fā)展的城市群布局和相應(yīng)增加土儲(chǔ)，已然成為上市房企的重要戰(zhàn)略，也是現(xiàn)階段保障與提升房企市值與資產(chǎn)規(guī)模的有效手段。近年來(lái)，遠(yuǎn)洋土地儲(chǔ)備也實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，今年上半年遠(yuǎn)洋總土地儲(chǔ)備量達(dá)到3003.3萬(wàn)平方米。

一端品牌溢價(jià)，一端成本控制

遠(yuǎn)洋半年報(bào)顯示，今年上半年，營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)均大幅增長(zhǎng)，同比分別增85%和84%，延續(xù)了去年下半年以來(lái)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)；協(xié)議銷售額同比大幅增長(zhǎng)48%至約305億元，完成全年銷售目標(biāo)的51%。

逆周期拿地實(shí)力的提升和融資成本的降低，成為遠(yuǎn)洋業(yè)績(jī)逆轉(zhuǎn)的重要因素。與過去依靠舉牌拍地推高購(gòu)地成本不同，遠(yuǎn)洋通過公開招拍掛、并購(gòu)、項(xiàng)目合作等多重方式多元化拿地。其中，并購(gòu)拿地已經(jīng)成為遠(yuǎn)洋在非公開市場(chǎng)拿地的首要渠道。

在獲取土地儲(chǔ)備的過程，遠(yuǎn)洋實(shí)行了嚴(yán)格的成本控制措施。半年報(bào)顯示，截至今年6月30日，遠(yuǎn)洋新增36個(gè)項(xiàng)目，平均拿地成本每平方米僅5000元，持續(xù)下降，累計(jì)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備418萬(wàn)平方米；總土地儲(chǔ)備達(dá)至3003萬(wàn)平方米，平均土地成本約每平方米6100元，相當(dāng)于銷售均價(jià)18558元的33%，地價(jià)房?jī)r(jià)比低于35%。

李明表示，遠(yuǎn)洋在產(chǎn)品一端握有品牌溢價(jià)空間，而另一端的成本控制下，即使有限價(jià)等調(diào)控政策，未來(lái)在定價(jià)上也會(huì)掌握話語(yǔ)權(quán)。他預(yù)計(jì)，未來(lái)三年遠(yuǎn)洋將具備毛利率上行空間，能夠提高到25%以上。

在控制土地成本的同時(shí)，遠(yuǎn)洋財(cái)務(wù)成本同樣實(shí)現(xiàn)下降。半年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋凈借貸比維持在62%的健康水平，營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用率已由2016年的9.1%下降至7.1%，匯兌收益的變動(dòng)也由虧損轉(zhuǎn)至收益1.1億元。在融資成本方面，今年上半年較2016年下降31個(gè)基點(diǎn)至5.07%。近三年來(lái)，融資成本已經(jīng)下降2%，這意味著每年將節(jié)省數(shù)億元的資金成本支出。

李明表示，面對(duì)行業(yè)整合加速、經(jīng)濟(jì)環(huán)境多變的情況下，遠(yuǎn)洋將堅(jiān)持發(fā)展策略、進(jìn)行審慎投資，也將繼續(xù)保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和負(fù)債率水平，并進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理體系，增強(qiáng)執(zhí)行能力，推動(dòng)業(yè)務(wù)有序、快速發(fā)展，為股東創(chuàng)造更大價(jià)值。

相關(guān)多元化提速

2016年6月，遠(yuǎn)洋更名，進(jìn)行集團(tuán)化運(yùn)作，同時(shí)宣布未來(lái)只會(huì)投入40%的權(quán)益資本到住宅項(xiàng)目上，其余的60%則分別配比在商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、物業(yè)服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)上，開啟相關(guān)多元化發(fā)展。

據(jù)介紹，遠(yuǎn)洋的新業(yè)務(wù)，在持有物業(yè)、房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老業(yè)務(wù)和物業(yè)管理方面已經(jīng)形成體系，具備可持續(xù)盈利的能力。今年上半年遠(yuǎn)洋投資性物業(yè)可租賃面積113萬(wàn)平方米， 實(shí)現(xiàn)權(quán)益租金收入約人民幣9億元。成都遠(yuǎn)洋太古里上半年銷售額達(dá)人民幣18.4億元，同比增長(zhǎng)43%。收購(gòu)的位于北京、上海、成都等核心城市的成熟寫字樓和商業(yè)物業(yè)，也得到可觀的回報(bào)。

李明介紹，預(yù)計(jì)2018年至2022年將有6個(gè)投資性物業(yè)陸續(xù)于市場(chǎng)推出，2022年權(quán)益租金收入增加至40億元。

在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方面，2014-2017年基金管理規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率超75%。遠(yuǎn)洋資本的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)人民幣500億元，凈利潤(rùn)達(dá)人民幣3.4億元。

除了地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)外，遠(yuǎn)洋多元化重點(diǎn)之一的護(hù)理服務(wù)型養(yǎng)老已經(jīng)成為發(fā)展最快的業(yè)務(wù)。

自2010年開始布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，遠(yuǎn)洋目前在全國(guó)布局與產(chǎn)品線擴(kuò)展方面正進(jìn)入加速期，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)達(dá)到1000張床位，覆蓋北京、上海、廣州、武漢等核心城市，今年年底床位將達(dá)到2500張以上。未來(lái)三年將保持百分之百的速度，到2020年將達(dá)到20000張。

李明算了一筆賬：每張床的投資在50萬(wàn)左右，如果到20000張床，大概投資100億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10億元。

遠(yuǎn)洋物業(yè)管理業(yè)務(wù)盈利情況同樣持續(xù)向好。據(jù)介紹，“遠(yuǎn)洋億家”管理的物業(yè)項(xiàng)目近100個(gè)，面積近3200萬(wàn)平方米，包括住宅、寫字樓、購(gòu)物中心、綜合體等各類型物業(yè)，其中中高端項(xiàng)目占比53%。今年上半年，“遠(yuǎn)洋億家”已經(jīng)為遠(yuǎn)洋帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入約5.8億元，同比增長(zhǎng)17%，并實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約8900萬(wàn)元，同比大升84%。

據(jù)介紹，遠(yuǎn)洋將依托金融手段，對(duì)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)體系成熟的關(guān)聯(lián)性企業(yè)展開股權(quán)投資，在獲取投資收益的同時(shí)，謀求戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)與集團(tuán)實(shí)業(yè)的業(yè)務(wù)協(xié)同，形成資本運(yùn)作與實(shí)業(yè)發(fā)展的雙輪驅(qū)動(dòng)。

李明表示，目前各項(xiàng)新業(yè)務(wù)均擁有一定的業(yè)務(wù)規(guī)模、成熟的運(yùn)營(yíng)模式和可持續(xù)的盈利能力，具備獨(dú)立、快速、穩(wěn)健發(fā)展的條件，未來(lái)在提升主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)亦會(huì)加快新業(yè)務(wù)發(fā)展。

不過，遠(yuǎn)洋多元化業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，但與集團(tuán)主導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，盈利水平還有很大差距。

是故，在多元化策略的同時(shí)，為了2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)并保證轉(zhuǎn)型順利，遠(yuǎn)洋仍然需要“積極拿地”。endprint