◎吳玉華
農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問題初探
◎吳玉華
現(xiàn)如今,農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押問題已經(jīng)成為了全世界較為重視的話題之一,發(fā)達(dá)國家也已形成了較為成熟的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押體系,我國也將農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問題作為了關(guān)注的重點(diǎn)問題,也紛紛建立實(shí)踐試點(diǎn),逐漸積累“兩權(quán)”抵押融資的相關(guān)經(jīng)驗。但是目前在我國的法律法規(guī)和社會保障等方面還存在一定的阻礙,使得“兩權(quán)”抵押融資工作的進(jìn)度較為遲緩。為此本文就對農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問題進(jìn)行了探討,旨在為我國農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作提供參考。
為了更好地實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展,滿足規(guī)模經(jīng)營和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要,就必須要開展農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作。開展農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作,可以為農(nóng)村土地資產(chǎn)注入新的活力,提高農(nóng)村土地的資源利用能力,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革,為農(nóng)村金融事業(yè)提供不竭動力。還可增強(qiáng)農(nóng)民貸款的幾率,降低貸款中的繁瑣程序,激發(fā)農(nóng)民貸款的積極性。目前我國已經(jīng)頒布了關(guān)于農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的相關(guān)政策措施,但是在實(shí)際操作過程中,還缺少一定的法律法規(guī)來為農(nóng)民提供保障,因此農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作的困難重重。
農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資在經(jīng)過一段時間實(shí)踐后,積累了一定的經(jīng)驗,取得了良好的效果,它增強(qiáng)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的活力,提高了農(nóng)村金融產(chǎn)業(yè)的生命力,推進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的發(fā)展進(jìn)程,但是在農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作中,還存在一定的問題。
額外抵押物的問題。我國法律規(guī)定,在滿足一定條件下,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回集體土地,且收回具有強(qiáng)制性,不受如土地抵押等因素的制約。若是國家給予一定的補(bǔ)償,則銀行可以要求抵押人將補(bǔ)償歸還給銀行進(jìn)行清楚貸款,但是土地若是無償收回,則會因為抵押物的不穩(wěn)定性給銀行帶來極大的貸款風(fēng)險。因此在辦理農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資時,金融機(jī)構(gòu)還會要求貸款人提供額外的抵押物,使農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資發(fā)展受到了限制。
放貸金額較小。在農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資中,村民一般將土地、草場等作為抵押物,但是土地、草場等極易受到自然因素的影響,從而使市場價格有所波動,造成價值評估上的困難。而且對于土地、草場等評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)較少,使抵押物無法得出正確的價值,導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民經(jīng)常因為評估結(jié)果而產(chǎn)生糾紛。若是將銀行當(dāng)做評估機(jī)構(gòu),雖然可以控制抵押物的風(fēng)險,但是評估結(jié)果通常比實(shí)際價值要低,使得抵押人的貸款幾率也隨之降低。
抵押物缺少二次周轉(zhuǎn)。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的抵押物通常為土地等,導(dǎo)致其轉(zhuǎn)化為資金的過程較為困難,從而影響了銀行放貸的幾率。而且在《農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》中詳細(xì)規(guī)定,土地和宅基地的流轉(zhuǎn)需要符合多種條件,這使抵押物的二次周轉(zhuǎn)受到了極大的約束,給銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來了極大的阻礙。
放貸普遍性差。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的對象通常為大型龍頭企業(yè),對僅有小額需要的普通農(nóng)民重視程度較低。甚至在一些農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資推廣地區(qū),當(dāng)法院遇到此類問題時,因為無法可依而使結(jié)果難以判斷。
修改農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資相關(guān)的法律法律。在我國農(nóng)村由于計劃經(jīng)濟(jì)的限制,導(dǎo)致農(nóng)村擁有的流動資金較少,雖然我國的相關(guān)法律正在逐步完善,但是在實(shí)施過程中還是有一定的約束,不具備普遍的適應(yīng)性,法律條文之間還存在一定的矛盾。在全面推進(jìn)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的過程中,會受到原本法律的制約,產(chǎn)生農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資實(shí)踐中的矛盾。因此必須要修改農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資相關(guān)的法律法律,在實(shí)行土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上,允許權(quán)利人將土地作為抵押融資的抵押物,讓宅基地的權(quán)利人擁有自動處理權(quán),實(shí)現(xiàn)法律和處分權(quán)限制都符合國家標(biāo)準(zhǔn),提高貸款人的和金融機(jī)構(gòu)的貸款信心。
劃分土地的產(chǎn)權(quán)。作為農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的基礎(chǔ),土地權(quán)利的劃分具有極其重要的意義。當(dāng)前我國的土地產(chǎn)權(quán)尚不明確,阻礙了農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的發(fā)展進(jìn)程,這點(diǎn)與發(fā)達(dá)國家的差距較大。因此,我國應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)立法,并采取一定的政策手段對土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分,完善農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)登記制度,并頒布土地證明,以保障農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的順利進(jìn)行。
建立專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)。農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是抵押物的評估,金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)抵押物的情況,做出正確的資產(chǎn)評估,從而確定適當(dāng)?shù)姆刨J金額。雖然資產(chǎn)評估在我國已經(jīng)實(shí)施多年,已經(jīng)較為成熟,但是并沒有統(tǒng)一的,具有約束性的法律法規(guī)。在農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資資產(chǎn)評估中,還沒有專業(yè)的評估機(jī)構(gòu),對評估的相關(guān)依據(jù)和方法方面也較為欠缺,存在較大的漏洞。由于農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資中的抵押物和城市經(jīng)濟(jì)處于不同的市場氛圍,因此市場價值也差異較大,城市經(jīng)濟(jì)的評估方式并不適用與農(nóng)村土地的評估。所以國家應(yīng)該建立專業(yè)的評估機(jī)制,充分考慮土地評估的特殊性質(zhì),積極去探索農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資中的評估原則,形成專業(yè)的評估法則,為農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的進(jìn)一步實(shí)踐提供可靠的依據(jù)。
建立農(nóng)村“兩權(quán)”抵押物流通市場。為了使農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資更加順利的開展,必須實(shí)現(xiàn)農(nóng)村抵押土地和宅基地的合理流轉(zhuǎn),在對貸款方形成約束力的同時,提高貸款的合理性,增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)方面的收益,讓金融機(jī)構(gòu)在放貸的時候無后顧之憂。在國家出現(xiàn)相關(guān)政策的同時,搭建以政策為基礎(chǔ)的交易平臺,創(chuàng)建農(nóng)村“兩權(quán)”抵押物流通市場,推進(jìn)農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資的有效化、合理化、科學(xué)化。
農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資問題的解決,可以使農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作得到進(jìn)一步的發(fā)展,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,讓農(nóng)村經(jīng)濟(jì)活躍起來,從而全面提高農(nóng)民的生活水平。
(作者單位:宜昌市夷陵區(qū)國土資源局分鄉(xiāng)國土資源所)