◎管子君

國外住房租賃市場對中國的啟示

◎管子君

近年來，我國住房價格的快速上漲，在此背景下我國發(fā)布了關(guān)于住房租賃與銷售相關(guān)政策，并鼓勵我國大力發(fā)展住房租賃市場，以實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

背景

在我國2016年中央經(jīng)濟工作會議中，已經(jīng)明確對住房進行了定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，同時應(yīng)當(dāng)綜合運用各種政策手段來達到研究我國國情并建立合適的基礎(chǔ)性制度以及長效的運作機制。該舉目的是為了抑制自2015年來全國房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展以及住房價格的快速增長，防止住房價格的大起大落并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，利于我國居民的財產(chǎn)穩(wěn)定。

經(jīng)濟工作會議中，中央給出了加快住房租賃市場立法﹑加快機構(gòu)化﹑規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展﹑加強住房市場監(jiān)管和整頓﹑規(guī)范開發(fā)﹑銷售和中介等行為。并以此作為契機向全國進行推廣，購租并舉可以有效的緩解國民住有所居的現(xiàn)狀，為我國構(gòu)建多層次滿足不同階層居民需求的住房體系。2017年5月，我國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，又于2017年7月聯(lián)合8部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，將廣州﹑深圳等12個大中城市作為加快發(fā)展住房租賃市場的首批試點。為應(yīng)對國家在住房租賃政策的導(dǎo)向，廣州率先實行了“租購?fù)瑱?quán)”等措施，上海首創(chuàng)出讓用地僅用于租賃，即“只租不售”等。

我國住房租賃市場管理的現(xiàn)狀與問題

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場中進行住房租賃登記備案的租賃關(guān)系非常少，其主要原因是由于缺乏相關(guān)的制度進行約束，而租賃市場的交易雙方?jīng)]有主動進行租賃登記備案的動機等。中介的存在在一定程度上并沒有捋順我國住房租賃市場的規(guī)范化，反而還促使了我國住房租賃市場虛假現(xiàn)象。

我國住房租賃市場管理機制不健全。由于我國長期以來住房租賃宣傳的缺乏，我國目前住房租賃市場主要以出租人與承租人之間雙方私下簽署住房租賃合同為主，這種租賃關(guān)系并沒有在相關(guān)機構(gòu)進行備案登記，同時由于住房租賃無法享受社保﹑醫(yī)療與教育等相關(guān)權(quán)利，租賃雙方均沒有動機進行備案登記。在這種背景下，管理層對于未備案登記的處罰行為的操作空間不大，執(zhí)行起來比較困難。

依據(jù)目前我國住房租賃的現(xiàn)狀，我國管理層應(yīng)當(dāng)將公安﹑工商﹑稅務(wù)以及城管等各部門分別給予相關(guān)權(quán)利，并納入住房租賃體系的構(gòu)架中，而目前我國的各部門參與度較低，導(dǎo)致我國住房租賃市場管理機制的不完善。同時，即使目前推出了“租購?fù)瑱?quán)”，租賃雙方也不知道在何處進行備案登記。

住房租賃市場隱形化，缺乏相關(guān)制約措施。由于住房租賃雙方?jīng)]有動力在政府相關(guān)部門進行備案登記，因此，為了規(guī)避繁瑣的管理與滿足進程務(wù)工的大量農(nóng)民的需要，我國的住房租賃市場基本上處于隱形化的狀態(tài)。而根據(jù)我國住建部《城市房屋租賃管理辦法》與稅法的相關(guān)規(guī)定，居民或法人以盈利為目的的將所有權(quán)的房屋進行出租，應(yīng)當(dāng)依法在相關(guān)部門進行登記備案并交納稅費。

在過去的住房租賃市場中，租賃雙方?jīng)]有動力進行登記備案，反而需要被相關(guān)法律法規(guī)約束并交納稅費，因此，市場上以居民為主的住房租賃市場均以隱形化的方式存在。而大量沒有通過登記備案的隱形租賃，不僅使得住房租賃市場十分混亂﹑不便管理，同時也導(dǎo)致我國政府稅收的流失。而在對于隱形租賃市場的管理中，管理層進行取證十分困難，由于租賃雙方私下簽署租賃合同，在沒有發(fā)生糾紛的情況下，一般不會向管理層承認租賃行為。

住房租賃市場涉及層面復(fù)雜，出租人欠缺法律知識。由于住房租賃市場的混亂，絕大多數(shù)的住房租賃雙方所簽署的租賃合同都出現(xiàn)無效或者不規(guī)范的現(xiàn)象，有點甚至未簽訂書面的租賃合同或者僅以口頭承諾作為租賃行為憑證。還有的出租人將非自身所有權(quán)的住房進行二次出租，或?qū)⒉痪邆浜戏óa(chǎn)權(quán)的住房進行出租等等，還有發(fā)生各種租賃糾紛的情況，這導(dǎo)致在隱形租賃市場上出現(xiàn)大量的民事糾紛。

另外，有的承租人利用租賃住房進行不法行為，例如“傳銷”﹑“黃賭毒”等。出租人由于法律意識較弱，一味追求眼前短期利益并將住房出租給租金價格高者，這為大量不法分子提供了鉆空子的機會。正是因為這樣，我國大量的不法行為均發(fā)生在租賃住房市場中。

國外住房租賃市場的經(jīng)驗

正值我國大力發(fā)展住房租賃市場之際，我們需要從國外發(fā)達國家成熟的住房租賃市場吸取相關(guān)經(jīng)驗，并以此來指導(dǎo)與幫助我國住房租賃市場的平穩(wěn)長期運營。

法國住房租賃市場的經(jīng)驗。法國作為歐洲經(jīng)濟較為發(fā)達的國家之一，其首都巴黎的市區(qū)住房均價維持在1萬歐元每平方米左右，且房價的波動一般控制在10%的區(qū)間，主要是因為法國政府采取了一系列的法律措施來限制房地產(chǎn)投機行為。

法國對于土地的出讓進行價格限制，對于國有﹑共有土地進行轉(zhuǎn)讓或者買賣，其必須按照國家所指定的基礎(chǔ)價格進行出讓。所以，這部分國有和共有土地主要用來向具有低保性質(zhì)的住房建設(shè)及運營機構(gòu)進行出讓，并要求該類住宅必須繳納30%的地方租金。

德國住房租賃市場的經(jīng)驗。由于德國的國有土地面積有限，因此德國的住房租賃市場的發(fā)展較為完善。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，德國居民的自有住房比例僅為43%左右，而剩余主要依靠住房租賃市場予以解決。

在德國，其政府為租賃市場的供給主體。無論任何機構(gòu)在德國開發(fā)住宅或經(jīng)營住房租賃，其在最初的一個期限內(nèi)必須按照德國政府的要求將住房對外出租，并按照政府的要求收取較低的租金，只有在這個期限以后才能將住房直接面向市場。其次，德國政府對于住房租賃價格實行嚴格的價格管制，否則予以懲罰。

美國住房租賃市場的經(jīng)驗。美國作為世界上經(jīng)濟實力最強的國家，其人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，居民階級層次豐富，住房租賃市場為其社會穩(wěn)定和人們正常生活提供了非常重要的作用。美國最初的租賃住房是主要由政府建造并由政府提供，通過該舉為住房租賃市場提供大量的供給，用以解決居民的住房問題。后隨著美國認購的迅速增長，美國政府由于財政的壓力導(dǎo)致供給增速無法匹配社會對租賃住房的需求。因此，在上個世紀末，美國政府開始采用引入社會資本的方式來增加租賃住房的供給，并以此來平衡住房租賃市場的供給與需求。

措施和建議

首先，應(yīng)當(dāng)強化政府的市場監(jiān)管職能，建立完善的住房租賃管理機制。政府應(yīng)當(dāng)針對住房租賃市場授權(quán)某部門為主管部門，并建立關(guān)于住房租賃管理的一整套機構(gòu)，并且聯(lián)合公安﹑稅務(wù)﹑房管以及工商等多個部門進行聯(lián)合協(xié)作管理。房管部門應(yīng)當(dāng)履行為住房租賃市場提供登記備案，并統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)提供給其他相關(guān)部門。工商部門在為個人辦理工商手續(xù)時，需要對個人的住房以及經(jīng)營場所進行查驗。公安部門在為個人辦理戶口登記及身份證明文件的過程中，也應(yīng)當(dāng)對個人的居住住房進行查驗。

其次，政府應(yīng)當(dāng)強化并建立住房租賃信息數(shù)據(jù)中心職能，并對租賃市場加強管理。由于住房租賃市場的信息統(tǒng)計較為龐大且難度較高，而城市大部分的住房租賃行為為通過房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)而達成。因此，政府應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)中介以及相關(guān)平臺機構(gòu)及時向房管部門報送住房租賃簽約等相關(guān)信息。

最后，由于我國近年來城市住房的價格的過快上漲，大量外來務(wù)工以及城市低收入人群存在無房可住的現(xiàn)象。對于此，我國應(yīng)當(dāng)努力倡導(dǎo)住房租賃的消費理念，弱化“重買輕租”的思想，這也可以適當(dāng)緩解我國住房價格的過快上漲。同時，政府應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展機構(gòu)化租賃企業(yè)，向市場提供租賃專用土地，同時給予住房租賃者相應(yīng)的醫(yī)療等社會保障以及受教育權(quán)利。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）