文〡蔡明璋

臺(tái)灣捷運(yùn)與上蓋廣場(chǎng)的共構(gòu)

文〡蔡明璋

位于臺(tái)灣高雄市的大魯閣草衙道購(gòu)物中心于2016年初開業(yè)。商業(yè)樓地板面積為114433平方米(不含鈴鹿賽道樂(lè)園29930平方米)。該購(gòu)物中心分為主次商圈，主商圈以大高雄為核心，總?cè)丝跀?shù)約277.8萬(wàn)人；次商圈涵蓋臺(tái)南及屏東縣市主要區(qū)域，主次商圈人口總涵蓋約500萬(wàn)人口，年度吸引人次為1200萬(wàn)人次。與臺(tái)灣大多數(shù)購(gòu)物中心均采用高樓層設(shè)計(jì)不同，大魯閣突出低密度特點(diǎn)，建筑層高只有3層。大魯閣草衙道為高雄捷運(yùn)南機(jī)廠附屬商業(yè)設(shè)施用地，大多數(shù)客人會(huì)利用捷運(yùn)站的方式來(lái)到購(gòu)物中心，是臺(tái)灣捷運(yùn)站與購(gòu)物中心共構(gòu)的典型案例。

大魯閣草衙道交通優(yōu)勢(shì)：

· 緊鄰高雄捷運(yùn)草衙站2號(hào)出口，消費(fèi)者可以捷運(yùn)便捷到達(dá)。

· 距離高雄核心商業(yè)區(qū)(三多商圈站)僅四站，捷運(yùn)約9分鐘可到達(dá)，有利于下班后前往本基地游逛與消費(fèi)。

· 基地臨國(guó)道一號(hào)南端出口，由左營(yíng)開車至本基地約20分鐘可到達(dá)，有利于使用高速公路之消費(fèi)者前往。

· 距高雄國(guó)際機(jī)場(chǎng)站僅1站距離(3分鐘)，能吸納觀光客層。

大魯閣草衙道的業(yè)態(tài)構(gòu)成占比為零售40%、餐飲30%、娛樂(lè)（不計(jì)鈴鹿賽道樂(lè)園）30%，強(qiáng)化餐飲及提供休閑娛樂(lè)體驗(yàn)是實(shí)體商場(chǎng)的勝出之道。大魯閣草衙道的B1為停車場(chǎng)，受捷運(yùn)站的影響，原計(jì)劃的3000個(gè)停車位縮減為1197個(gè)。

大魯閣草衙道市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：

· 百貨商場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，商場(chǎng)業(yè)績(jī)持平或下滑。

· 巨蛋、夢(mèng)時(shí)代與義大等(類)購(gòu)物中心型態(tài)量體大(業(yè)種豐富)，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)二位數(shù)以上之成長(zhǎng)趨勢(shì)。

· 本案為體驗(yàn)型購(gòu)物中心，合乎零售市場(chǎng)之整體趨勢(shì)，能建立獨(dú)特性、創(chuàng)造市場(chǎng)的差異化。

大魯閣草衙道以運(yùn)動(dòng)休閑為突破，是以主題娛樂(lè)——鈴鹿賽道樂(lè)園為主題娛樂(lè)的國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心。該購(gòu)物中心的主要客層設(shè)定為25-44歲的年輕家庭族群，也借由鈴鹿賽道樂(lè)園吸引國(guó)內(nèi)外觀光客的造訪。 除了鈴鹿賽道樂(lè)園，商場(chǎng)還有健身工廠及保齡球館、國(guó)際影城、美式室內(nèi)彈跳床游樂(lè)場(chǎng)、VR主題體驗(yàn)館、星際戰(zhàn)場(chǎng)等體驗(yàn)式設(shè)施。此外，還有大魯閣自創(chuàng)的主力店，一個(gè)綜合式運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)We Sport，結(jié)合室內(nèi)籃球場(chǎng)、打擊場(chǎng)等規(guī)劃了運(yùn)動(dòng)零售品的銷售區(qū)。

大魯閣草衙道結(jié)合“購(gòu)物中心和游樂(lè)園”的功能，應(yīng)用了“臺(tái)灣捷運(yùn)站+購(gòu)物中心”的模式，在交通部分，因?yàn)橛薪葸\(yùn)的幫助，讓客人可快速到達(dá)，增加大魯閣草衙道的客流量。美食、電影、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)……，大魯閣草衙道讓客人體驗(yàn)全方位的生活樂(lè)趣。

捷運(yùn)，全名是“大眾捷運(yùn)系統(tǒng)”，英文譯作"Mass Rapid Transit(MRT)"。臺(tái)灣地區(qū)語(yǔ)境中的“捷運(yùn)”指代臺(tái)灣城市軌道交通系統(tǒng)，包括臺(tái)北捷運(yùn)、高雄捷運(yùn)等。

此文為臺(tái)灣購(gòu)物中心協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)蔡明璋在東錢湖論壇2017年會(huì)中的發(fā)言，根據(jù)錄音整理后授權(quán)刊登。