文〡王 超

打造可持續(xù)發(fā)展的上海地鐵商業(yè)

文〡王 超

地鐵，作為城市交通的動(dòng)脈，不僅是便捷的交通出行工具，更將城市商業(yè)無(wú)縫銜接，逐漸形成一個(gè)龐大的地鐵商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。而地鐵商鋪，不只是為顧客提供單純的購(gòu)買需求，更是整個(gè)軌道交通文明建設(shè)的補(bǔ)充和延伸。下文簡(jiǎn)要剖析上海地鐵商業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)。

01

機(jī)構(gòu)及現(xiàn)狀

上海地鐵商業(yè)管理事業(yè)部現(xiàn)有在職員工66人，內(nèi)設(shè)六部一室：綜合辦公室、安全服務(wù)部、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷策劃部、客戶服務(wù)部、自助業(yè)務(wù)部和設(shè)備保障部。商業(yè)管理事業(yè)部隸屬于上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，主要負(fù)責(zé)軌道交通沿線站點(diǎn)、地下空間及站廳內(nèi)的商業(yè)場(chǎng)地租賃、經(jīng)營(yíng)和管理。

上海軌道交通商業(yè)面積約5萬(wàn)平方米，其中站廳商業(yè)面積占三分之二，直接經(jīng)營(yíng)商鋪近600個(gè)，自助設(shè)備近3000臺(tái)，整層商業(yè)共11個(gè)商場(chǎng)。2011年上海地鐵商業(yè)營(yíng)收首次破億，2013年實(shí)現(xiàn)2億元的飛躍，占全國(guó)軌道交通商業(yè)總收入的34%，位居全國(guó)各城市地鐵商業(yè)收入榜首,但2013年后增幅明顯放緩，如何打造可持續(xù)發(fā)展的上海地鐵商業(yè)，這值得關(guān)注。

目前，針對(duì)地鐵商業(yè)設(shè)施的設(shè)置規(guī)范有：一是上海市人大2013年11月21日上海市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第九次會(huì)議修訂，于2014年1月1日實(shí)施的《上海市軌道交通管理?xiàng)l例》第25條；二是市政府2009年22號(hào)令《上海市軌道交通運(yùn)營(yíng)安全管理辦法》第十六條；三是市交通委滬交法【2002】第525號(hào)發(fā)布，滬交法【2006】第442號(hào)第一次修正，滬交法【2011】200號(hào)第二次修正的《上海市軌道交通車站商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定》。在上述法規(guī)的指導(dǎo)下，上海地鐵商業(yè)的設(shè)置原則為“四個(gè)化”：開(kāi)發(fā)規(guī)范化、管理網(wǎng)絡(luò)化、定位品牌化、經(jīng)營(yíng)連鎖化。

軌道交通資源資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)要取得更長(zhǎng)足的發(fā)展，除了必須與各品牌零售伙伴保持更加緊密的合作關(guān)系、著力于服務(wù)功能的不斷提升外，還必須堅(jiān)定地按照“四個(gè)化”的經(jīng)營(yíng)思維模式，不斷拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域、深化合作共贏，進(jìn)一步打造便捷人性化的軌道交通綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

02

品牌

“METRO MORE”——不止是便利……。

地鐵的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)為各種品牌提供了一個(gè)強(qiáng)大的發(fā)展平臺(tái)，同時(shí)推動(dòng)地鐵商業(yè)自身成為一個(gè)上海城市商業(yè)的品牌。地鐵商業(yè)提供給人們的將“不止是便利”，而是一種特有的生活方式：更放心的商業(yè)信譽(yù)、更現(xiàn)代的服務(wù)管理、更優(yōu)質(zhì)的品牌客商、更豐富的商品選擇以及更舒適的購(gòu)物環(huán)境。軌道交通商業(yè)將不僅是運(yùn)營(yíng)的補(bǔ)充，它代表了一個(gè)城市商業(yè)品牌的網(wǎng)絡(luò)，更是城市生活的延伸。

站廳商業(yè)

站廳層是地鐵商業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，通過(guò)這個(gè)窗口能直接為乘客提供便利，也能第一時(shí)間展示客戶的品牌形象。人民廣場(chǎng)換乘大廳是集食品、咨詢、便利、文化于一體的綜合服務(wù)商區(qū)。人民廣場(chǎng)大三角平臺(tái)上，麥當(dāng)勞、凱司令、宜芝多的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，使得整個(gè)平臺(tái)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)更為完整。

品牌布局上，除了原先一直緊密合作的全家便利、宜芝多、克莉絲汀、來(lái)伊份等品牌外，上海地鐵商業(yè)進(jìn)一步與中高端市場(chǎng)接軌，成功引進(jìn)星巴克（2號(hào)線靜安寺站）、莉蓮蛋撻（徐家匯站）、天使之橙（人民廣場(chǎng)大三角）等消費(fèi)者接受度高、耳熟能詳?shù)某墒炱放?。品牌店的陸續(xù)開(kāi)張，在進(jìn)一步刺激盤活地鐵商業(yè)整體品牌市場(chǎng)注入新活力的同時(shí)，也豐富了上海市民乘客的選擇。

整層商業(yè)

地下空間商業(yè)以定位精準(zhǔn)、主題鮮明、特點(diǎn)突出的主題商場(chǎng)為主，同時(shí)不斷延續(xù)和深化地鐵站廳的服務(wù)便民理念。四通八達(dá)的地下街將各個(gè)街區(qū)、辦公樓與地鐵連接起來(lái)，形成一個(gè)主題商場(chǎng)、大型超市、餐飲、停車場(chǎng)甚至圖書館等文化網(wǎng)絡(luò)一應(yīng)俱全的地下綜合商業(yè)圈。

站點(diǎn)商業(yè)設(shè)計(jì)以消費(fèi)者訴求為主導(dǎo)、旨在配套輻射周邊社區(qū)及大型商圈，運(yùn)用多種靈活的經(jīng)營(yíng)模式組合，引進(jìn)多種豐富業(yè)態(tài)。以商業(yè)型、數(shù)字化、休閑式為定位，并建成以現(xiàn)代商業(yè)和多媒體產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，兼有商務(wù)、休閑娛樂(lè)、文化和商務(wù)功能為一體的商業(yè)中心。

上海地鐵購(gòu)物節(jié)

由上海地鐵商業(yè)聯(lián)合各大品牌聯(lián)手打造的“地鐵商業(yè)購(gòu)物節(jié)”迄今已成功舉辦六屆，它不僅為參與的品牌客商提供了交流平臺(tái)，其優(yōu)惠力度更是在滿足了不同消費(fèi)者的多樣需求的同時(shí)，豐富了上海地鐵商業(yè)在“網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、連鎖化、差異化”的全新經(jīng)營(yíng)管理模式下的服務(wù)品質(zhì)。

上海地鐵商業(yè)2017年第六屆購(gòu)物節(jié)，充分利用上海地鐵自媒體平臺(tái)，通過(guò)官網(wǎng)、官微、官博等渠道，營(yíng)造上海地鐵自媒體全面互鏈。把上海購(gòu)物節(jié)打造成為以傳播品牌文化、創(chuàng)新品牌營(yíng)銷、促進(jìn)品牌消費(fèi)為一體的平臺(tái)，不斷提升上海地鐵商業(yè)的品牌形象，針對(duì)上海地鐵乘客開(kāi)展了形式多樣的特惠活動(dòng)，為消費(fèi)者提供放心舒適、便捷有序、豐富溫馨的地鐵商業(yè)服務(wù)。

客戶答謝會(huì)

為進(jìn)一步深化合作，促進(jìn)地鐵商業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)感謝各位客商給予我們工作的理解和支持，事業(yè)部先后四次召開(kāi)客戶答謝會(huì)。答謝會(huì)為眾多客商提供了一個(gè)交流學(xué)習(xí)的平臺(tái)，各客商在會(huì)上與大家分享品牌入駐地鐵商業(yè)后的感悟感言及在地鐵商業(yè)中的發(fā)展設(shè)想與創(chuàng)新之路。

上海地鐵商業(yè)的發(fā)展將以分階段進(jìn)行推進(jìn)，這需要極為專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)與統(tǒng)一的布局規(guī)劃，并在商業(yè)合作經(jīng)營(yíng)模式上不斷尋求新的突破。新的商業(yè)合作模式必須著眼于地鐵商業(yè)與商戶的長(zhǎng)期共同發(fā)展和互助共贏，才有利于加強(qiáng)地鐵商業(yè)與品牌租戶的合作關(guān)系。

上海地鐵商業(yè)——宜芝多

03

管理

基于目前的現(xiàn)狀，上海地鐵商業(yè)也在不斷地反思及調(diào)整策略，提升安全能級(jí)。

重點(diǎn)監(jiān)管場(chǎng)所的整治

2015年1月，為進(jìn)一步落實(shí)上海市委市府提出的加強(qiáng)地鐵安全工作精神，整改了上?；疖囌?、3號(hào)線長(zhǎng)通道，在整個(gè)春節(jié)期間停業(yè)兩個(gè)月，并將該商場(chǎng)列為重點(diǎn)管控對(duì)象，每年提升設(shè)備配備能級(jí)并在原有基礎(chǔ)上增設(shè)保安人員加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管控。這些措施都得到了市府的認(rèn)可。

全網(wǎng)絡(luò)商業(yè)持續(xù)排摸整改

每年持續(xù)排摸地鐵商業(yè)資產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備情況，主動(dòng)拆除對(duì)運(yùn)營(yíng)造成影響的商鋪，調(diào)整業(yè)態(tài)，優(yōu)化店鋪形象。2010年以來(lái)，為提升運(yùn)營(yíng)安全能級(jí)保駕護(hù)航，積極配合圓滿完成世博會(huì)等重大活動(dòng)，對(duì)全線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行梳理、排摸和優(yōu)化調(diào)整，僅2010年就拆除400余間商鋪。2010年以后，又先后對(duì)近40座車站內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及自助設(shè)施開(kāi)展移位及拆除，直接經(jīng)濟(jì)損失累積逾千萬(wàn)元。這些措施不僅是市府、集團(tuán)和運(yùn)營(yíng)的要求，更是配合地鐵運(yùn)營(yíng)的主動(dòng)支援和保障。通過(guò)每年網(wǎng)絡(luò)化排查和優(yōu)化整改，上海地鐵商業(yè)已基本清除個(gè)體戶、小商販等商戶，調(diào)整了服裝、箱包等業(yè)態(tài)，形成了目前的網(wǎng)絡(luò)化格局。

優(yōu)化調(diào)整自助機(jī)具

自助機(jī)具的調(diào)整是地鐵商業(yè)日常管理工作的重中之重，每年為配合線路建設(shè)、線路換乘客流調(diào)整、車站設(shè)施布局改造、消防安全能級(jí)提升而即時(shí)調(diào)整與拆除的自助機(jī)具多達(dá)上百臺(tái)。除了營(yíng)收的直接損失外，對(duì)于商業(yè)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)商而言都是人力、精力上雙重?fù)p失。

文明商鋪創(chuàng)建與從業(yè)人員培訓(xùn)

自2014年伊始，在全網(wǎng)絡(luò)客商中開(kāi)展了“上海地鐵文明商鋪”創(chuàng)建活動(dòng)，該項(xiàng)活動(dòng)是創(chuàng)建地鐵文明車站的重要組成部分，更是集團(tuán)和資產(chǎn)公司新一輪市文明單位創(chuàng)建工作的重要載體?；顒?dòng)中，參建品牌投入積極、服務(wù)軟實(shí)力持續(xù)提升、店鋪細(xì)節(jié)管理更進(jìn)一步，已逐步形成了“領(lǐng)導(dǎo)重視、組織完善、推進(jìn)有序、客商配合”的良好格局和積極向上的氛圍。

除日常安全管理工作外，加大對(duì)地鐵商業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)的力度。2015年將滅火器實(shí)訓(xùn)演練加入培訓(xùn)；從業(yè)人員培訓(xùn)教材的修訂工作也在持續(xù)開(kāi)展，每年都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況修編。

設(shè)施設(shè)備升級(jí)改造

上海地鐵商業(yè)設(shè)施設(shè)備的改造升級(jí)從未停止，每年都會(huì)編制老線優(yōu)化計(jì)劃，增加站廳商鋪的消防噴淋設(shè)備，不斷追加整層商場(chǎng)的消防、照明、安保等配備，近幾年累積投入已逾千萬(wàn)。

橫向聯(lián)動(dòng)，交流互通

不定期與運(yùn)營(yíng)、消防、治安等橫向關(guān)聯(lián)單位召開(kāi)聯(lián)席工作會(huì)議也是上海地鐵商業(yè)日常工作的重要組成部分，通過(guò)聯(lián)席會(huì)議提升工作效率，增進(jìn)理解與溝通。

借助外腦，探索先行

每年積極與高校積極開(kāi)展合作，總結(jié)上海軌道交通商業(yè)消防安全的科研項(xiàng)目，分析目前軌道交通商業(yè)場(chǎng)地審批和安全管理標(biāo)準(zhǔn)，集合上海軌道交通商業(yè)場(chǎng)地特點(diǎn)，按照體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施建立第三方安全評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。通過(guò)軌道交通商業(yè)場(chǎng)地第三方評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系，結(jié)合科研研究成果，探索、改進(jìn)和開(kāi)展上海軌道交通商業(yè)場(chǎng)地第三方評(píng)估的具體實(shí)施，這促進(jìn)了上海軌道交通商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和安全。

04

合作創(chuàng)新

一是打造百店模式。上海地鐵商業(yè)的定位依舊是傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)，營(yíng)收是靠每平米積攢而來(lái)，如今規(guī)模已初步形成了百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的業(yè)態(tài)和品牌格局，并與地面零售業(yè)逐步接軌。2014年，上海地鐵商業(yè)嘗試加盟了全家便利，2015年成功鋪設(shè)全家便利地鐵百店，2016年后，又增加了周黑鴨與宜芝多的雙百店計(jì)劃。

百店模式并不是單純意義上的數(shù)量擴(kuò)張，而是因地制宜，在多方面的創(chuàng)新與摸索，嘗試與失敗中不斷完善的，不論是從場(chǎng)地規(guī)劃到消防報(bào)批，還是搭建裝修到成本分?jǐn)?，最后再到租金定價(jià)和合作模式，每一次的創(chuàng)新都是打破傳統(tǒng)地鐵商業(yè)的流程與模式，每一次的嘗試都是顛覆傳統(tǒng)意義上合作與經(jīng)營(yíng)。目前雙百店項(xiàng)目順利推進(jìn)中，可以說(shuō)“百店”在租金貢獻(xiàn)率及商鋪總量拓展上為上海地鐵商業(yè)實(shí)現(xiàn)了切實(shí)的增長(zhǎng)，也看到了長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的發(fā)展。

二是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。近兩年來(lái)，上海地鐵商業(yè)注重與知名商業(yè)地產(chǎn)公司的聯(lián)動(dòng)，希望通過(guò)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的方式，達(dá)到形象效益最大化的目標(biāo)。徐家匯東急項(xiàng)目、南京西路太古項(xiàng)目的先后落地標(biāo)志著上海地鐵商業(yè)正在與國(guó)際化的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不斷接軌。2016年末，引進(jìn)了日本東京急行電鐵株式會(huì)社入駐；與太古集團(tuán)合作的南京西路商業(yè)項(xiàng)目，即將在2017年底進(jìn)行試營(yíng)業(yè)。

三是自助類求穩(wěn)不求價(jià)。2009年，上海地鐵商業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)型，對(duì)接市場(chǎng)，通過(guò)設(shè)置不同類型的商業(yè)自助設(shè)施來(lái)填補(bǔ)原來(lái)的商業(yè)空缺。此外，引進(jìn)了多家銀行進(jìn)駐上海地鐵布設(shè)ATM機(jī)，同時(shí)，從商鋪改造精品化的角度出發(fā)，引進(jìn)有工作人員的銀行網(wǎng)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)八年多的不斷摸索調(diào)整，上海地鐵自助商業(yè)設(shè)施不僅在體量上已經(jīng)躋身全球軌道交通商業(yè)中的佼佼者，也占據(jù)了商業(yè)營(yíng)收貢獻(xiàn)的半壁江山。

今年起，自動(dòng)機(jī)在地鐵商業(yè)投放需經(jīng)過(guò)一至兩個(gè)月的試放環(huán)節(jié)測(cè)試和評(píng)估，在試放期間，匯總各部門及運(yùn)營(yíng)、客戶等多方的試放意見(jiàn)，綜合評(píng)估后得出是否適合在地鐵投放的建議。

近年來(lái)，自助類招投標(biāo)活動(dòng)亮點(diǎn)多多。為了避免選點(diǎn)布局不均的情況發(fā)生，每個(gè)打包方案都全面覆蓋了車站的站廳及站臺(tái)點(diǎn)位，按照一定的比例標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置方案，以此種方式消除競(jìng)標(biāo)人在選擇打包方案時(shí)某一段布點(diǎn)空缺的顧慮，還能使得最終中標(biāo)方形成公平競(jìng)爭(zhēng)的良好氛圍。

上海地鐵將在文化傳導(dǎo)、創(chuàng)建和諧溫馨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境方面走出新的印跡，全面激活和繁榮地鐵商業(yè)，以舒適的購(gòu)物環(huán)境、周到的管理服務(wù)、便捷的購(gòu)買方式為申城注入鮮活的服務(wù)生活新模式，全面打造可持續(xù)發(fā)展的上海地鐵商業(yè)。

設(shè)置不同類型的商業(yè)自助設(shè)施

此文為上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理助理、商業(yè)管理事業(yè)部總經(jīng)理王超在東錢湖論壇2017年會(huì)中的發(fā)言。