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【摘要】城市規(guī)劃公共政策在城市發(fā)展和建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用，面對(duì)中國(guó)復(fù)雜的住房問(wèn)題，本文在通過(guò)系統(tǒng)深入的分析后，提出將城市內(nèi)部到城市外圍由高到低的居住用地價(jià)格倒置，降低城市內(nèi)部的地價(jià)從而降低房?jī)r(jià)，使社會(huì)中低階層居民住有所居。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃公共政策；住房問(wèn)題；地價(jià)倒置

1、前言

從當(dāng)今世界各國(guó)的發(fā)展來(lái)看，公共政策的重要性已經(jīng)為多數(shù)國(guó)家和地區(qū)所認(rèn)同，并在廣泛的政策實(shí)踐中得到印證。現(xiàn)代公共政策是政府公共管理的重要功能，是聯(lián)結(jié)政府與社會(huì)的紐帶。政府通過(guò)一系列的公共政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域的發(fā)展導(dǎo)向以及各事務(wù)的管理。而如今，住房問(wèn)題是中國(guó)面臨的一個(gè)重大的民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)居高不下，普通老百姓買不起房：住房成為投資品，有錢(qián)人囤積多套住房進(jìn)行炒房。那么，城市規(guī)劃的公共政策如何引導(dǎo)、解決這一問(wèn)題呢？

2、復(fù)雜的現(xiàn)狀問(wèn)題

中國(guó)近二十年一直處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)期，歷年GDP增長(zhǎng)率保持在8%～10%左右，2010的GDP總量甚至已經(jīng)超過(guò)日本，排在世界第二的位置。在這種經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，中國(guó)的城市建設(shè)也同步處于高速發(fā)展的狀態(tài)，很多城市也進(jìn)行了大規(guī)模的城市更新和改造。在住宅的更新和改造中，其主要對(duì)象就是新中國(guó)建國(guó)后至八十年代期間建造的家屬房、福利房。這部分住宅建造年代已經(jīng)比較久遠(yuǎn)，絕大多數(shù)建筑老化嚴(yán)重，并且綠化景觀環(huán)境也日益惡化。原本居住的大部分企業(yè)員工早已搬出住入條件更好的住房，現(xiàn)狀已經(jīng)成為了城市中社會(huì)低層廉價(jià)租住的棚戶區(qū)、貧民窟。另外，由于租戶缺乏歸屬感，對(duì)住區(qū)環(huán)境的保護(hù)不足而導(dǎo)致了環(huán)境的加速惡化。

因此，出于城市形象的考慮，出于改善困難群眾居住環(huán)境為目的，政府近幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)更新和改造。這一紅紅火火的狀況，與1950-1960年美國(guó)城市中的大規(guī)模城市更新和改造計(jì)劃極為相似。1961年，簡(jiǎn)·雅各布（Jane Jacobs）出版的《美國(guó)大城市死與生》中，她指出這種大規(guī)模的計(jì)劃并未真正減少貧民窟，而僅僅是將貧民窟移動(dòng)到別處，在更大的范圍里造就新的貧民窟。另外，這樣還會(huì)使資金更多更容易地流失到投機(jī)市場(chǎng)中，給城市經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不良影響。最終，大規(guī)模計(jì)劃只能使建筑師們血液澎湃，使政客、地產(chǎn)商們血液澎湃，而廣大普通居民則總是成為犧牲品。美國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，大規(guī)模城市更新和改造計(jì)劃雖然表面上解決了城市環(huán)境、城市形象上的一些問(wèn)題，但是實(shí)際上更新和改造后這些問(wèn)題只是轉(zhuǎn)移到其他的地點(diǎn)，根本就是治標(biāo)不治本。

另外，中國(guó)現(xiàn)狀的實(shí)際情況要比當(dāng)時(shí)美國(guó)錯(cuò)綜復(fù)雜。更新和改造計(jì)劃實(shí)施后，原本生活在臨近城市中心棚戶區(qū)中的部分居民會(huì)向城市外圍轉(zhuǎn)移尋找新的廉租棚戶區(qū)。還有一部分人通過(guò)多年奮斗積累了少量的資金到城市外圍買房，也只能在城市外圍買得起房，城市中心改造后的高房?jī)r(jià)他們已無(wú)力承受?？傊?，這些居民的遷到城市外圍后，他們每天早晨要從城市外圍的居住地乘車到城市內(nèi)部的工作地，而晚上還要從城市內(nèi)部的工作地返回城市外圍的居住地。這又為城市造成了嚴(yán)重的交通問(wèn)題，鐘擺式交通現(xiàn)象盛行，每天早晚車輛都擁堵在聯(lián)系城市內(nèi)外的道路上，無(wú)論政府拿出多少賣地的錢(qián)來(lái)修路都無(wú)濟(jì)于事。除此之外，早已搬出的棚戶區(qū)房屋的房主在改造后將會(huì)獲得較大一筆拆遷補(bǔ)償費(fèi)，他們是政府和開(kāi)發(fā)商之外的獲利者，這也是中國(guó)現(xiàn)狀很多人盼望著拆遷的原因。面對(duì)中國(guó)較高的CPI和較低的存款利率，為了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的保值，這部分人選擇進(jìn)行投資，而他們投資首選的目標(biāo)就是價(jià)格一路攀升的住房，這反過(guò)來(lái)又助推了房?jī)r(jià)的上漲，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

3、城市規(guī)劃公共政策的應(yīng)對(duì)

住房在很大程度上是一種公共物品，而將公共物品完全推入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中必然會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。正如美國(guó)，在完全自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在供求平衡理論的指導(dǎo)下，2008年由于住房問(wèn)題出現(xiàn)了嚴(yán)重的次貸危機(jī)，并影響到整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，面對(duì)中國(guó)現(xiàn)狀住宅的問(wèn)題，城市規(guī)劃公共政策應(yīng)該將基本的住房保障納入公共事業(yè)，出臺(tái)公共政策改變現(xiàn)有的土地出讓模式，將城市內(nèi)部到城市外圍由高到低的居住用地價(jià)格倒置，降低城市內(nèi)部的地價(jià)甚至降至零地價(jià)。通過(guò)這種方式可以剔除住房開(kāi)發(fā)中高昂的土地成本從而降低房?jī)r(jià)，而且是城市內(nèi)部的房?jī)r(jià)，使居民買的起房。不再是租戶的居民產(chǎn)生歸屬感，從而自發(fā)的保護(hù)和改善住區(qū)的環(huán)境，延長(zhǎng)住區(qū)的使用年限，避免住區(qū)建成十年二十年后低齡衰敗。另外，城市中的占絕大多數(shù)的中低階層就可以居住在城市內(nèi)部而非城市外圍，居住地與工作地的距離大大縮短，從而解決了城市的鐘擺式交通問(wèn)題。

城市內(nèi)部地價(jià)和房?jī)r(jià)下降后，要出臺(tái)城市規(guī)劃公共政策，要求設(shè)計(jì)者和開(kāi)發(fā)商按照需求金字塔的理論為滿足社會(huì)中低階層居民的基本生活需求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造，例如規(guī)劃設(shè)計(jì)可以控制相對(duì)較高的密度，建筑設(shè)計(jì)絕大部分選用小戶型，配套基礎(chǔ)設(shè)施避免奢華等。而城市外圍建設(shè)價(jià)格相對(duì)昂貴的住區(qū)為城市中高階層居民量身打造，規(guī)劃設(shè)計(jì)可以控制較低的密度、較高的環(huán)境品、高檔的配套設(shè)施、較高的停車配比，建筑設(shè)計(jì)大小戶型可不加約束由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，滿足中高階層居民享受生活的需求。

另外，要出臺(tái)城市規(guī)劃公共政策嚴(yán)格控制地價(jià)的上漲，從而根本上避免房?jī)r(jià)的大幅上漲，使炒房者不再選擇住房作為投資品。同時(shí)，低房?jī)r(jià)還將解除大量中國(guó)居民奇高比例存款用來(lái)買房的束縛，大幅釋放居民的購(gòu)買力，從而擴(kuò)大內(nèi)需，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康快速的發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

中國(guó)的住房問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜，僅僅通過(guò)居住用地價(jià)格倒置這一種公共政策并不能徹底解決這一問(wèn)題。如果付諸實(shí)踐，還需要綜合考慮城市的產(chǎn)業(yè)布局、政府的執(zhí)行意愿、居民的心理因素等各種相關(guān)問(wèn)題，從而制定出一系列系統(tǒng)、全面的城市規(guī)劃公共政策。