葉劍鋒

【摘要】中央城市工作會議提出新建住宅要推廣街區(qū)制。本文聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理的障礙性因素，經(jīng)訪談、調(diào)研和指標篩選，最終選取26項障礙性指標來構(gòu)建評價模型。后運用MATLAB軟件，進行矩陣運算，提出障礙性因素各層次評價的特征值與特征向量，最終提出各因素的權(quán)重值。根據(jù)評價結(jié)果提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】街區(qū)制；公共秩序管理；設(shè)備實施管理

1、概述

2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，中國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。封閉小區(qū)要實現(xiàn)街區(qū)制化，需要克服許多障礙性因素，本文的研究聚焦于封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理的障礙性因素，即封閉小區(qū)街區(qū)制化對物業(yè)管理企業(yè)而言存在哪些障礙性因素。應(yīng)對街區(qū)制化，物業(yè)管理企業(yè)需要面對許多障礙性因素。本文從公共秩序管理、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理、前期物業(yè)管理等四個主要方面，較為全面和系統(tǒng)地對封閉小區(qū)街區(qū)制化的障礙性因素進行分析。

2、指標篩選

封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評價研究，須構(gòu)建評價體系。以封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評價作為目標層。一級指標選取公共秩序管理、環(huán)境管理、設(shè)施設(shè)備管理和前期物業(yè)管理。其中一級指標人員出入管理，選取物品出入管理，非機動車出入管理，禮賓服務(wù)，巡邏、門崗服務(wù)，治安防范服務(wù)管理，客戶服務(wù)，消防管理范圍，動火安全管理，車輛出入管理，車輛停放管理為二級指標。一級指標環(huán)境管理，又選擇室外公共區(qū)域的清潔，公共區(qū)域管道疏通服務(wù)，垃圾收集與處理，公共構(gòu)筑物出資，公共構(gòu)筑物養(yǎng)護與維修，綠化日常管理，綠化翻新改造，衛(wèi)生蟲害防治為二級指標。一級指標設(shè)施設(shè)備管理，又選擇消防登高平臺，消防安全疏散出口，滅火器材，雨水系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)，紅外報警系統(tǒng)，公共照明設(shè)備出資，公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修為二級指標。一級指標前期物業(yè)管理，又選擇可行性研究階段早期介入，規(guī)劃設(shè)計階段早期介入，承接查驗，工程質(zhì)量保修，入住服務(wù)管理，裝修管理為二級指標。

在初始指標選取的基礎(chǔ)上對物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)專家、管理者等進行一輪交談和問卷篩選。對每項指標選取十分重要、重要兩項占全部選項的比重統(tǒng)計于最后一列。取選取率在80%以上的指標作為封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評價的指標。篩選后，指標見評價模型部分。

3、評價模型構(gòu)建

3.1評價模型構(gòu)建

在上表的基礎(chǔ)上，進行評價模型構(gòu)建，評價模型構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)，見下圖1評價模型層次結(jié)構(gòu)所示。

在評價模型構(gòu)建的基礎(chǔ)上，為運用matlab軟件進行特征值和權(quán)重向量的計算

封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評價的決策目標下面的準則層公共秩序管理B1、環(huán)境管理B2、設(shè)施設(shè)備管理B3、前期物業(yè)管理B4的權(quán)數(shù)為（0.24，0.1，0.6，0.06）；公共秩序管理B1的目標，人員出入管理C1、物品出入管理C2、非機動車出入管理C3、巡邏門崗服務(wù)C4、治安防范服務(wù)管理C5、消防管理范圍C6、車輛出入管理C7、車輛停放管理C8八項的權(quán)數(shù)為（0.09，0.06，0.04，0.03，0.23，0.02，0.29，0.24）；環(huán)境管理B2的目標，室外公共區(qū)域的清潔C9、公共區(qū)域管道疏通服務(wù)C10、垃圾收集與處理C11、公共構(gòu)筑物養(yǎng)護與維修C12、綠化日常管理C13、綠化翻新改造C14、衛(wèi)生蟲害防治C15七項的權(quán)數(shù)為（0.21，0.08，0.48，0.07，0.05，0.03，0.07）；設(shè)施設(shè)備管理B3的目標，雨水系統(tǒng)C16、閉路監(jiān)控系統(tǒng)C17、門禁系統(tǒng)C18、道閘系統(tǒng)C19、紅外報警系統(tǒng)C20、公共照明設(shè)備出資C21、公共照明設(shè)備保養(yǎng)及維修C22七項的權(quán)數(shù)為（0.03，0.18，0.30，0.20，0.11，0.07，0.10）；前期物業(yè)管理B4的目標，承接查驗C23、工程質(zhì)量保修C24、入住服務(wù)管理C25、裝修管理C26四項權(quán)數(shù)為（0.11，0.40，0.04，0.45）。

4、對策建議

通過各項指標對整個封閉小區(qū)街區(qū)制化物業(yè)管理障礙性因素評價的決策目標層的總排序權(quán)重結(jié)果來看，排序最前的三個指標為門禁系統(tǒng)C18、道閘系統(tǒng)C19、閉路監(jiān)控系統(tǒng)C17?，F(xiàn)行典型門禁系統(tǒng)有小區(qū)、組團、單元、入戶等幾道門禁系統(tǒng)，街區(qū)制后，小區(qū)甚至組團的門禁系統(tǒng)將失去意義。街區(qū)制后需要探索一套新的門禁體系，既能實現(xiàn)現(xiàn)行門禁系統(tǒng)的功能效用，又能滿足街區(qū)制開放式的要求。道閘系統(tǒng)可以對進出小區(qū)的車輛實現(xiàn)良好的管理，街區(qū)制后，原小區(qū)內(nèi)部道路將對外開放。街區(qū)制后是否還需要道閘系統(tǒng)或是完全取消。作者的建議是采用智能道閘系統(tǒng)，可以對外完全開放滿足街區(qū)制開放式要求，但也要實現(xiàn)智能自動及錄像等功能。閉路監(jiān)控系統(tǒng)現(xiàn)行在小區(qū)的主要與必要位置都設(shè)有監(jiān)控，并在控制中心實時顯示。街區(qū)制后，封閉小區(qū)內(nèi)諸多監(jiān)控將面臨各外來人員合法進入難以區(qū)分的困境。建議對策為將閉路監(jiān)控系統(tǒng)的核心放在單元入口及內(nèi)部、停車場以及必要的出入口位置。