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        農(nóng)村集體土地確權(quán)工作方法研究

        2017-10-20 13:23:04孫雅思
        關(guān)鍵詞:確權(quán)界址

        孫雅思

        【摘要】農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。為了更好地開展這項工作,本文就土地、房屋權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容、調(diào)查方法等農(nóng)村集體土地確權(quán)工作實施過程中的相關(guān)問題進(jìn)行了探討。

        【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地;確權(quán);界址

        1、農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的意義

        近年來,隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高,我國土地制度的缺陷日益明顯。因此,明確集體土地財產(chǎn)權(quán),推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的工作就顯得尤為重要。通過農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證,建立完善的農(nóng)村集體土地使用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)庫和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng),有利于解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛,有助于提高土地管理和利用水平,也能夠更好地促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

        2、調(diào)查內(nèi)容

        現(xiàn)場調(diào)查時,需要全面查清農(nóng)村集體所有土地范圍內(nèi)集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)狀況以及地上房屋的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等,并根據(jù)現(xiàn)場查勘情況,填寫相應(yīng)的調(diào)查表?,F(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容有以下幾個方面:

        2.1查看權(quán)利人身份證明

        調(diào)查核實土地權(quán)利人的姓名或者土地權(quán)利人的名稱、單位性質(zhì)、組織機構(gòu)代碼、法定代表人(或負(fù)責(zé)人)姓名及其身份證明、代理人姓名及其身份證明等。身份證明是指居民身份證、戶口簿,企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證等。

        2.2查看房地權(quán)屬來源證明

        房地權(quán)屬來源證明包括:權(quán)屬證書、相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)、解決權(quán)屬爭議或糾紛的相關(guān)材料、房地權(quán)屬變化相關(guān)材料以及其他權(quán)屬來源證明材料。

        2.3調(diào)查四鄰情況

        詢問相鄰?fù)恋胤课輽?quán)利人以及四鄰之間是否存在權(quán)屬糾紛等問題。

        2.4調(diào)查土地房屋客體情況

        調(diào)查核實土地房屋的坐落、用途、面積、范圍、取得或建造年代;宗地四至、所在圖幅;房屋的層數(shù)、間數(shù),結(jié)構(gòu)等。

        2.5調(diào)查其他情況

        包括宅基地權(quán)利人的家庭成員情況,房地的共用、權(quán)利限制(查封)、糾紛、抵押、地役權(quán)等情況。同時,還需要核查是否存在違法用地情況。

        3、調(diào)查方法

        在農(nóng)村集體土地確權(quán)工作的實施過程中,需要設(shè)置界址點、確認(rèn)界址線,確定指界人并進(jìn)行現(xiàn)場指界,現(xiàn)場繪制宗地草圖,并盡可能地解決權(quán)屬爭議問題。

        3.1界址點設(shè)置和界址線確認(rèn)

        3.1.1界址點設(shè)置

        1)在宗地權(quán)屬界線調(diào)查時,應(yīng)在權(quán)屬界線相交處,房角、圍墻轉(zhuǎn)角等界線明顯轉(zhuǎn)向處等特征點位設(shè)置界址點。

        2)應(yīng)對現(xiàn)場確認(rèn)的界址點采用噴涂、鋼釘?shù)确绞竭M(jìn)行標(biāo)注。

        3.1.2界址線確認(rèn)

        界址線的確認(rèn)原則上依據(jù)土地權(quán)屬來源證明材料、實際使用狀況進(jìn)行現(xiàn)場指界,并結(jié)合村委會意見確認(rèn)土地權(quán)屬界線。可按以下原則確定權(quán)屬界線:

        1)房角:有房屋基座角的,以房屋基座角確認(rèn)土地使用界線:沒有房屋基座角的,以房屋主體房角確認(rèn)土地使用界線。

        2)滴水檐:按照各區(qū)縣村規(guī)民俗等實際情況確認(rèn)滴水檐歸屬。

        3)圍墻:依據(jù)本宗地及鄰宗地權(quán)利人指界蓋章情況確定,其中圍墻屬于單方的,經(jīng)權(quán)利人雙方協(xié)商一致后以圍墻外角確認(rèn)其土地使用界線:圍墻屬于雙方共有的,經(jīng)權(quán)利人雙方協(xié)商一致后以圍墻中心線確認(rèn)其土地使用界線。

        4)柵欄:鐵柵欄、圍菜地的籬笆等,經(jīng)村委會確認(rèn)后以柵欄為準(zhǔn)確認(rèn)其土地使用界線。

        5)地基:沒有明確界線但有地基的,經(jīng)村委會確認(rèn)后以地基為準(zhǔn)確認(rèn)其土地使用界線。

        6)鄰宗為道路、河流、溝渠等:以集體土地所有權(quán)確定的道路、河流、溝渠等邊線為準(zhǔn),確認(rèn)其土地使用界線。

        7)沒有明確界線且沒有地基的,以村委會規(guī)定的長寬等尺寸為準(zhǔn)確認(rèn)其土地使用界線。

        8)土地權(quán)屬界線有爭議的,進(jìn)行調(diào)解處理后確定權(quán)屬界線。土地權(quán)屬爭議經(jīng)現(xiàn)場調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的,可劃定爭議范圍,先確定沒有爭議的土地權(quán)屬界線。

        3.2指界

        3.2.1確定指界人

        1)涉及宅基地的,應(yīng)由土地權(quán)利人憑身份證、戶口本出席指界:如果土地權(quán)利人或戶主不能出席的,其夫妻雙方中的一方可持戶口本、本人身份證、結(jié)婚證等出席指界。夫妻雙方均無法出席指界的,可由該戶成員共同推舉一名其他家庭成員或委托代理人出席指界,并同時出具戶主身份證明、推舉的其他家庭成員或委托代理人身份證明及指界委托書。

        2)涉及集體建設(shè)用地的,應(yīng)由使用單位法定代表人(或負(fù)責(zé)人)出席指界,并出具法定代表人(或負(fù)責(zé)人)身份證明書和本人身份證明;委托代理人出席指界的,應(yīng)同時出具代理人身份證明及指界委托書。

        3)共有或共用宗地,由共有人或共用人共同指界或共同委托代理人出席指界,并出具代理人身份證明和指界委托書。

        4)集體公共設(shè)施用地、無主集體建設(shè)用地、無合法手續(xù)的集體建設(shè)用地由村委會履行指界義務(wù),由村委會負(fù)責(zé)人出席指界,并出具村長當(dāng)選證明和本人身份證明;委托代理人出席指界的,應(yīng)同時出具代理人身份證明及指界委托書。

        3.2.2現(xiàn)場確認(rèn)界址

        地籍調(diào)查人員會同測量人員組織本宗地、相鄰宗地雙方指界人員共同到現(xiàn)場指界。

        調(diào)查人員對指界人指定的界址點,應(yīng)現(xiàn)場設(shè)置界標(biāo),確認(rèn)界址線類型、位置,并標(biāo)注在工作底圖上;同時應(yīng)將所調(diào)查宗地的使用者名稱等權(quán)屬信息標(biāo)繪上圖。對不易判讀、容易產(chǎn)生錯誤的界址點和權(quán)屬界線走向應(yīng)作詳細(xì)文字說明。

        現(xiàn)場指界無爭議的,須由雙方指界人在工作底圖上對雙方認(rèn)定的界線進(jìn)行簽字并按手印,同時調(diào)查人員要作好調(diào)查記錄。經(jīng)雙方確認(rèn)的工作底圖、調(diào)查記錄、權(quán)屬爭議原由書等現(xiàn)場調(diào)查資料務(wù)必妥善保存,作為農(nóng)村集體土地使用權(quán)調(diào)查的存檔資料和確權(quán)依據(jù)。

        3.3繪制宗地草圖

        首先,宗地草圖應(yīng)在現(xiàn)場繪制。繪制宗地草圖時可以利用工作底圖,標(biāo)注實地丈量的房屋邊長、界址線邊長、界址點、與臨近地物的相關(guān)距離或條件距離。實地與工作底圖差異較大的,應(yīng)單獨繪制宗地草圖并標(biāo)注變化情況。

        結(jié)論:

        農(nóng)村集體土地確權(quán)工作是一個緊迫繁重而又復(fù)雜細(xì)致的工作。通過這一工作,能夠有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛,能夠化解農(nóng)村社會矛盾,也能夠維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。本文通過對農(nóng)村集體土地確權(quán)工作方法的研究,分析了確權(quán)工作中遇到的問題和解決方法,為這一工作更加順利地進(jìn)行提供了很好的參考。

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