方碩

【摘要】任何建設(shè)項目的投資開發(fā)，前期策劃階段都離不開財務(wù)評價，而投資估算是其中最核心的部分。正是因為投資估算的重要性及難度，在開展項目決策分析與評價的不同階段允許投資估算的深度和準(zhǔn)確度有所差別：投資機會研究階段允許誤差率±30%以內(nèi)，初步可行性研究（項目建議書）階段是±20%，可行性研究階段是±10%。為盡可能準(zhǔn)確地對投資進(jìn)行估算，構(gòu)建一套完備的估算體系就顯得尤為重要。本文將通過對常用的從投資建設(shè)項目角度、從房地產(chǎn)開發(fā)項目角度、基于會計科目構(gòu)建的項目投資估算體系三者的分析研究，提出一套完備的從財務(wù)評價角度構(gòu)建的通用型投資建設(shè)項目投資估算體系。

【關(guān)鍵詞】財務(wù)評價；通用型；投資建設(shè)項目；投資估算

項目決策分析與評價的不同階段及不同類型和合作方式的項目，其投資估算體系的構(gòu)成、深度和準(zhǔn)確度都存在著明顯的差異。而目前普遍應(yīng)用的投資估算體系有三種基本類型或其修正型，如從投資建設(shè)項目角度、從房地產(chǎn)開發(fā)項目角度、基于會計科目構(gòu)建的項目投資估算體系。由于項目類型及合作方式的復(fù)雜性，項目決策階段的多方向需求，導(dǎo)致前三者都存在著一定的不足，如何才能從現(xiàn)有體系中提煉出一套通用型的投資估算體系，既能滿足不同類型及合作方式項目的投資估算需求，又能滿足項目不同階段對深度和精度的需求，成為越來越多的投資建設(shè)項目分析評價人員的迫切愿望。

1、從投資建設(shè)項目角度構(gòu)建的投資估算體系

此處定義的投資建設(shè)項目特指與租售型房地產(chǎn)開發(fā)項目所不同的，建成后項目本身的物業(yè)由投資方自行使用的項目，如自用工廠、城市公共設(shè)施、機關(guān)辦公建筑等，其投資建設(shè)資金只能通過以物業(yè)作為生產(chǎn)資料就其提供的產(chǎn)品和服務(wù)價格間接回收。

該體系：能夠全面反映建設(shè)項目各類資產(chǎn)的構(gòu)成，分類清晰全面，便于統(tǒng)計核算；僅適用于房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之外的非直接收益型的投資建設(shè)項目，沒有很好的分類統(tǒng)計報批報建費用、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及稅金；流動資金屬于項目運營期內(nèi)長期占用并周轉(zhuǎn)使用的營運資金，不應(yīng)該屬于物業(yè)投資開發(fā)建設(shè)過程中被花費的建設(shè)資金。

2、從房地產(chǎn)開發(fā)項目角度構(gòu)建的投資估算體系

區(qū)別于前者，此處定義的房地產(chǎn)開發(fā)項目特指房地產(chǎn)開發(fā)商所投資開發(fā)建設(shè)的，通過物業(yè)租售來收回投資本金并獲得利潤的項目，如住宅、商業(yè)、寫字樓等房地產(chǎn)開發(fā)項目，其投資建設(shè)資金能夠通過物業(yè)本身的租售被直接收回。

該體系：能夠全面統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項成本費用，分類清晰全面，便于操作；僅適用于存在租售情況的房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，不適用于非租售的其他投資建設(shè)項目，其沒有銷售費用、稅費兩大項。

3、基于會計科目構(gòu)建的項目投資估算體系

除前兩者外，目前應(yīng)用比較多的第三種投資估算體系是依據(jù)會計科目所構(gòu)建的項目投資估算系統(tǒng)。

該體系：能夠全面反映投資開發(fā)建設(shè)項目的各類支出的構(gòu)成，分類清晰全面，便于統(tǒng)計核算；項目部、銷售部及總部層面的管理費應(yīng)統(tǒng)計入不同會計科目，實際操作難度大，很難嚴(yán)格分清；將報批報建費用納入前期工程款中，分類統(tǒng)計不明確。

4、從財務(wù)評價角度構(gòu)建的通用型投資建設(shè)項目投資估算體系

以上所描述的三種投資估算體系都存在一定的缺陷，不夠完美。下面是在多年從事項目投資開發(fā)建設(shè)前期策劃分析評價研究實踐工作經(jīng)驗的積累下，借鑒前三者的優(yōu)點所構(gòu)建的一套通用性的投資估算體系，既能滿足不同類型項目的投資估算需求，又能滿足項目不同階段的深度和精度的需求。

從財務(wù)評價角度構(gòu)建的通用型投資建設(shè)項目投資估算體系的主要優(yōu)點是：

（1）上表僅是第一、二級目錄，可以根據(jù)項目不同階段對投資估算的深度和精度的要求，對目錄層級和所包含的估算內(nèi)容進(jìn)行刪減。

（2）上表不僅能體現(xiàn)投資估算金額，還能夠從支出比例、總建筑面積單方成本、可銷售面積單方成本等不同角度對估算數(shù)據(jù)進(jìn)行評估驗證。

（3）統(tǒng)計項目全面，分類科學(xué)合理，既能夠滿足租售型房地產(chǎn)開發(fā)項目，又能夠滿足不直接產(chǎn)生收益的投資建設(shè)項目財務(wù)評價的使用需求。

（4）對開發(fā)成本的單列，主要是考慮項目實際開發(fā)建設(shè)成本與其他四大費用科目之間的性質(zhì)差別；管理費用產(chǎn)生自項目管理團(tuán)隊，是項目代建制的基礎(chǔ)；銷售費用來源于項目的租售，如不需租售，此項費用不發(fā)生；財務(wù)費用來源于需要借款投資的情形，若全自有資金投入，則此項費用不發(fā)生；預(yù)備費用是對估算成果的修正，可根據(jù)項目不同階段對投資估算的深度和精度的要求設(shè)置不同的取值標(biāo)準(zhǔn)。

（5）對前期策劃研究費用的單列，主要是考慮很多項目的策劃研究工作是內(nèi)部獨立完成的，不需要支付此項費用，而有些（下轉(zhuǎn)236頁）（上接234頁）項目則需要委托專業(yè)機構(gòu)來完成。

（6）對建設(shè)報批報建費的單列，主要是考慮一些項目在合作投資開發(fā)建設(shè)時對合作條件響應(yīng)的要求，因為在一些項目中合作各方是單獨支付其所獲得物業(yè)的該項費用。

（7）對裝修工程費的單列，主要是考慮不同項目所采取的交樓標(biāo)準(zhǔn)不同，特別是有些合作項目其裝修工程由某方單獨負(fù)責(zé)。

（8）對稅前各項開發(fā)成本費用的單獨統(tǒng)計，主要是考慮非租售項目以及對實際投入資金的統(tǒng)計需求。稅金科目在無收入或收入未發(fā)生時不產(chǎn)生，收入實際發(fā)生后才需要支付，且不占用自籌投入資金。

（9）對其中可返還押金科目的抽提單列，是其他投資估算體系中所沒有的創(chuàng)新之舉，是對項目總成本費用的精確統(tǒng)計，反應(yīng)了真實情況，也有利于項目后期及時跟進(jìn)押金項的申請退還。

結(jié)語：

投資估算體系的構(gòu)建，站在不同的角度，可以有不同的分類和深度規(guī)劃，目前常用的有從投資建設(shè)項目角度、從房地產(chǎn)開發(fā)項目角度以及基于會計科目構(gòu)建的項目投資估算體系，但這三者的應(yīng)用具有局限性。我們在總結(jié)前三者優(yōu)缺點的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年從事項目投資開發(fā)建設(shè)前期策劃實踐經(jīng)驗，所提出的從財務(wù)評價角度構(gòu)建的通用型投資建設(shè)項目投資估算體系，能夠很好的適應(yīng)各種不同類型、不同合作方式、不同階段項目對投資估算科目分類、深度和精度的需求。

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