淺析我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用

□ 建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 李瑜塘 / 文

近年來，我國從宏觀政策層面不斷加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭加劇，利潤空間逐步壓縮，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長這一特點，不少房地產(chǎn)企業(yè)開始加強(qiáng)資金預(yù)算，嚴(yán)控成本。本文將房地產(chǎn)企業(yè)和資金預(yù)算結(jié)合起來，歸納了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制方法，并從中發(fā)現(xiàn)問題，針對這些問題提出幾點合理化建議。

房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算

資金流量 運營計劃

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的概念

20世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)企業(yè)逐步發(fā)展壯大，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速擴(kuò)張時期。在新階段，隨著政府宏觀調(diào)控的不斷深入，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體呈現(xiàn)出如下幾個特點：房地產(chǎn)開發(fā)周期長，房地產(chǎn)項目的持續(xù)周期一般會在3年以上，期間不可控因素較多，資金預(yù)算復(fù)雜；投資金額巨大，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，資金的回收周期較長，需要控制成本，加強(qiáng)資金流的管控；房地產(chǎn)項目的開發(fā)和后期銷售受政府宏觀政策的影響較大，需要根據(jù)宏觀政策導(dǎo)向?qū)崟r更新原有資金預(yù)算。

全面預(yù)算包括經(jīng)營預(yù)算、財務(wù)預(yù)算和資金流量預(yù)算三個方面，是指企業(yè)對一個周期內(nèi)本企業(yè)的各項經(jīng)營業(yè)務(wù)、財務(wù)活動、資金流量的總體、全方位預(yù)測。全面預(yù)算具有全方位、全過程、全員參與實施的特點。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、籌資量大、預(yù)期不確定性強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)很難編制一套行之有效的資本預(yù)算方案。將全面預(yù)算引入房地產(chǎn)企業(yè)，形成以“項目成本控制為核心，以現(xiàn)金流量控制為重點”的全面預(yù)算模式，全方位、全過程、乃至全員參與，在預(yù)算實施的過程中，及時反饋信息，并對所編制預(yù)算進(jìn)行更新，可以有效解決房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算不精確、不具備指導(dǎo)性的難題。 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制與實施

編制一套完整的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算，需要具備6個方面的內(nèi)容：分別是營運計劃、編制預(yù)算、管理控制、預(yù)算分析、預(yù)算調(diào)整、考核監(jiān)督。這6個方面相輔相成，組成了一個閉環(huán)系統(tǒng)。

運營計劃是全面預(yù)算編制的起點，是全面預(yù)算編制需要達(dá)成的目標(biāo)。營運計劃包括企業(yè)運營計劃和項目開發(fā)計劃。前者著重于財務(wù)指標(biāo)，預(yù)算內(nèi)容主要涉及到收益、成本和利潤，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資、投資、資本運營以及資本回收環(huán)節(jié)。后者著重于項目管理，預(yù)算內(nèi)容涉及項目開展的整個計劃，包括項目的事前準(zhǔn)備、項目的開展以及項目的回收。

運營計劃編制完成，全面預(yù)算的目標(biāo)得以確認(rèn)，具備了編制基礎(chǔ)。全面預(yù)算以預(yù)期損益表、預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)期預(yù)期現(xiàn)金流量表為依托，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方針、財務(wù)活動和資金流量。

預(yù)算編制完成后，全面預(yù)算開始實施。一方面項目的開發(fā)計劃開始執(zhí)行，另一方面項目的實施產(chǎn)生資金流，形成了各項財務(wù)指標(biāo)，全面預(yù)算的運營計劃和項目開發(fā)計劃高度統(tǒng)一。在此階段，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合所開展項目的特點做好四大管控，分別為：目標(biāo)成本管控、資金流量管控、合同管控和收付款項管控。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大，回收周期長，因此這個環(huán)節(jié)的重中之重是資金流的管控，各房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注資金流的動向，預(yù)防資金鏈潛在斷裂的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)運營計劃和項目開發(fā)計劃在執(zhí)行的過程中會出現(xiàn)偏差，或由于宏觀政策的變化不得不對事先編制的預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整，這時需要評估方案，檢討方案變動的必要性。一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃的可變性較大，需要及時更新。當(dāng)開發(fā)項目計劃影響到運營計劃或者市場宏觀資本環(huán)境（如利率變動）發(fā)生變化時，需要更改各項預(yù)算財務(wù)指標(biāo)，并進(jìn)一步更新預(yù)算的三大基本報表，重新評估預(yù)算的成本、收益及現(xiàn)金流向。

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的順利實施，還需要建立全面預(yù)算管理委員會，由全面預(yù)算委員會定期召開全面預(yù)算分析會議，建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度以及預(yù)算在執(zhí)行過程中的反饋和考核機(jī)制。全面預(yù)算的執(zhí)行應(yīng)該與房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲制度掛鉤，這樣才能激勵全員嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方案，及時糾正方案執(zhí)行的偏差，并致力于控制成本，為公司創(chuàng)造利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（1）對全面資金預(yù)算管理的認(rèn)識不夠全面

目前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為全面預(yù)算屬于財務(wù)會計的范圍，全面預(yù)算的編制也應(yīng)該由財務(wù)人員完成。預(yù)算的編制重財務(wù)指標(biāo)，容易脫離項目開展的實際。全面預(yù)算的編制與公司所有部門都息息相關(guān)，應(yīng)該要全員參與，全方面覆蓋。預(yù)算指標(biāo)要與項目開展的全過程結(jié)合起來，更多地涉及到非財務(wù)指標(biāo)。另外，對全面預(yù)算認(rèn)識不全面還體現(xiàn)在企業(yè)缺乏專門的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)和預(yù)算編制人員。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的全面預(yù)算委員會，培養(yǎng)專門的人才進(jìn)行預(yù)算編制。

（2）預(yù)算脫離房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的項目往往都是跨年度的，而在編制預(yù)算時，是以年度為目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)為了年度目標(biāo)編制預(yù)算時，往往會與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)有沖突。在編制下一年的預(yù)算時，由于編制人員不具備專業(yè)的知識，直接在上一期的預(yù)算金額上增減或者變動，這樣編制的全面預(yù)算會進(jìn)一步偏離房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（3）預(yù)算分析反饋機(jī)制不健全

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了專門的預(yù)算管理委員會，但是預(yù)算的反饋與監(jiān)督機(jī)制并不健全，不少企業(yè)的預(yù)算編制完成后，僅僅在一個會計年末，根據(jù)預(yù)算的執(zhí)行情況，修改部分?jǐn)?shù)據(jù)和指標(biāo)，用以編制下一年度的預(yù)算。部分企業(yè)雖然定期會調(diào)查分析預(yù)算的執(zhí)行情況，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算過于復(fù)雜，涉及到的市場環(huán)境、宏觀政策以及項目完工進(jìn)度很難量化，使得這種調(diào)查分析也只是流于形式，達(dá)不到預(yù)期的執(zhí)行效果。

完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的思路

（1）強(qiáng)化全面預(yù)算管理的作用

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理作用的強(qiáng)化可以通過三個方面來實現(xiàn)，首先是在目標(biāo)層面，全面預(yù)算的編制是確保公司目標(biāo)實現(xiàn)的基本保障，只有強(qiáng)化全面預(yù)算與公司戰(zhàn)略目標(biāo)之間的關(guān)系，才能讓管理層充分認(rèn)識到全面預(yù)算的重要性。其次，要成立全面預(yù)算委員會，全面預(yù)算委員會應(yīng)該由公司各部門人員共同組成，不僅要確保全面預(yù)算的準(zhǔn)確性，還要在預(yù)算的執(zhí)行過程中反饋信息，及時更新原有的預(yù)算體系。最后，公司還要注重預(yù)算人才的培養(yǎng)，專業(yè)人才的培養(yǎng)是全面預(yù)算得以執(zhí)行的關(guān)鍵。

（2）預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算體系要足夠全面才不至于偏離企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)在編制預(yù)算時，不僅要包括與運營相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)，還要包括與項目開發(fā)相關(guān)的非財務(wù)指標(biāo)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算重財務(wù)指標(biāo)而輕非財務(wù)指標(biāo)，導(dǎo)致部分信息缺失而偏離企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。另外，在編制年度預(yù)算時，要準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項目完工進(jìn)度，使年度預(yù)算與整體預(yù)算契合。在執(zhí)行預(yù)算的過程中，預(yù)算委員會要準(zhǔn)確把握市場信息，及時更新已編制的全面預(yù)算。

（3）全面預(yù)算的反饋控制

在全面預(yù)算管理中，預(yù)算的執(zhí)行是否發(fā)生偏離，反饋是核心環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算執(zhí)行的反饋機(jī)制，形成完善的績效評估系統(tǒng)，而且評估系統(tǒng)要與獎懲掛鉤。一方面，評估主體可以根據(jù)既定的標(biāo)準(zhǔn)判定預(yù)算執(zhí)行的實績，并判定預(yù)算的執(zhí)行是否發(fā)生偏離，在發(fā)生偏離時預(yù)警，促使預(yù)算委員會及時更新現(xiàn)有的預(yù)算體系。另一方面，評估體系與獎懲掛鉤，促使評估對象在預(yù)算內(nèi)積極削減成本，提高效率，為公司創(chuàng)造更多的利潤。

結(jié)語

全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一種方法，不同房地產(chǎn)企業(yè)從事的業(yè)務(wù)不同，其全面預(yù)算體系也不相同，沒有一套既定的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，各房地產(chǎn)企業(yè)只有立足本企業(yè)業(yè)務(wù)的特點，適應(yīng)宏觀政策的變化，從財務(wù)、運營、現(xiàn)金流量出發(fā)，同時兼顧房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，才能制定一套完善的房地產(chǎn)全面預(yù)算體系。

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姓名：李瑜塘；出生年月：1979年8月；性別：男；民族：漢族；籍貫：福建省云霄縣；學(xué)歷：本科；研究方向：房地產(chǎn)預(yù)算；作者單位：建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司；單位所在地：福建省廈門市；單位所在地郵編：361000