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        淺析我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用

        2017-10-20 02:48:01李瑜塘
        財訊 2017年29期
        關(guān)鍵詞:預(yù)算編制資金管理

        淺析我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用

        □ 建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 李瑜塘 / 文

        近年來,我國從宏觀政策層面不斷加強(qiáng)了對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控,隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場化進(jìn)程加快,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭加劇,利潤空間逐步壓縮,鑒于房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長這一特點,不少房地產(chǎn)企業(yè)開始加強(qiáng)資金預(yù)算,嚴(yán)控成本。本文將房地產(chǎn)企業(yè)和資金預(yù)算結(jié)合起來,歸納了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制方法,并從中發(fā)現(xiàn)問題,針對這些問題提出幾點合理化建議。

        房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算

        資金流量 運營計劃

        房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的概念

        20世紀(jì)90年代開始,我國房地產(chǎn)企業(yè)逐步發(fā)展壯大,目前已經(jīng)進(jìn)入了快速擴(kuò)張時期。在新階段,隨著政府宏觀調(diào)控的不斷深入,我國房地產(chǎn)企業(yè)整體呈現(xiàn)出如下幾個特點:房地產(chǎn)開發(fā)周期長,房地產(chǎn)項目的持續(xù)周期一般會在3年以上,期間不可控因素較多,資金預(yù)算復(fù)雜;投資金額巨大,房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè),資金的回收周期較長,需要控制成本,加強(qiáng)資金流的管控;房地產(chǎn)項目的開發(fā)和后期銷售受政府宏觀政策的影響較大,需要根據(jù)宏觀政策導(dǎo)向?qū)崟r更新原有資金預(yù)算。

        全面預(yù)算包括經(jīng)營預(yù)算、財務(wù)預(yù)算和資金流量預(yù)算三個方面,是指企業(yè)對一個周期內(nèi)本企業(yè)的各項經(jīng)營業(yè)務(wù)、財務(wù)活動、資金流量的總體、全方位預(yù)測。全面預(yù)算具有全方位、全過程、全員參與實施的特點。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、籌資量大、預(yù)期不確定性強(qiáng),房地產(chǎn)企業(yè)很難編制一套行之有效的資本預(yù)算方案。將全面預(yù)算引入房地產(chǎn)企業(yè),形成以“項目成本控制為核心,以現(xiàn)金流量控制為重點”的全面預(yù)算模式,全方位、全過程、乃至全員參與,在預(yù)算實施的過程中,及時反饋信息,并對所編制預(yù)算進(jìn)行更新,可以有效解決房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算不精確、不具備指導(dǎo)性的難題。 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制與實施

        編制一套完整的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算,需要具備6個方面的內(nèi)容:分別是營運計劃、編制預(yù)算、管理控制、預(yù)算分析、預(yù)算調(diào)整、考核監(jiān)督。這6個方面相輔相成,組成了一個閉環(huán)系統(tǒng)。

        運營計劃是全面預(yù)算編制的起點,是全面預(yù)算編制需要達(dá)成的目標(biāo)。營運計劃包括企業(yè)運營計劃和項目開發(fā)計劃。前者著重于財務(wù)指標(biāo),預(yù)算內(nèi)容主要涉及到收益、成本和利潤,貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資、投資、資本運營以及資本回收環(huán)節(jié)。后者著重于項目管理,預(yù)算內(nèi)容涉及項目開展的整個計劃,包括項目的事前準(zhǔn)備、項目的開展以及項目的回收。

        運營計劃編制完成,全面預(yù)算的目標(biāo)得以確認(rèn),具備了編制基礎(chǔ)。全面預(yù)算以預(yù)期損益表、預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)期預(yù)期現(xiàn)金流量表為依托,充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方針、財務(wù)活動和資金流量。

        預(yù)算編制完成后,全面預(yù)算開始實施。一方面項目的開發(fā)計劃開始執(zhí)行,另一方面項目的實施產(chǎn)生資金流,形成了各項財務(wù)指標(biāo),全面預(yù)算的運營計劃和項目開發(fā)計劃高度統(tǒng)一。在此階段,各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合所開展項目的特點做好四大管控,分別為:目標(biāo)成本管控、資金流量管控、合同管控和收付款項管控。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大,回收周期長,因此這個環(huán)節(jié)的重中之重是資金流的管控,各房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注資金流的動向,預(yù)防資金鏈潛在斷裂的風(fēng)險。

        房地產(chǎn)企業(yè)運營計劃和項目開發(fā)計劃在執(zhí)行的過程中會出現(xiàn)偏差,或由于宏觀政策的變化不得不對事先編制的預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整,這時需要評估方案,檢討方案變動的必要性。一般來說,房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃的可變性較大,需要及時更新。當(dāng)開發(fā)項目計劃影響到運營計劃或者市場宏觀資本環(huán)境(如利率變動)發(fā)生變化時,需要更改各項預(yù)算財務(wù)指標(biāo),并進(jìn)一步更新預(yù)算的三大基本報表,重新評估預(yù)算的成本、收益及現(xiàn)金流向。

        為了保證房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的順利實施,還需要建立全面預(yù)算管理委員會,由全面預(yù)算委員會定期召開全面預(yù)算分析會議,建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度以及預(yù)算在執(zhí)行過程中的反饋和考核機(jī)制。全面預(yù)算的執(zhí)行應(yīng)該與房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲制度掛鉤,這樣才能激勵全員嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方案,及時糾正方案執(zhí)行的偏差,并致力于控制成本,為公司創(chuàng)造利潤。

        房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

        (1)對全面資金預(yù)算管理的認(rèn)識不夠全面

        目前,房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為全面預(yù)算屬于財務(wù)會計的范圍,全面預(yù)算的編制也應(yīng)該由財務(wù)人員完成。預(yù)算的編制重財務(wù)指標(biāo),容易脫離項目開展的實際。全面預(yù)算的編制與公司所有部門都息息相關(guān),應(yīng)該要全員參與,全方面覆蓋。預(yù)算指標(biāo)要與項目開展的全過程結(jié)合起來,更多地涉及到非財務(wù)指標(biāo)。另外,對全面預(yù)算認(rèn)識不全面還體現(xiàn)在企業(yè)缺乏專門的預(yù)算組織機(jī)構(gòu)和預(yù)算編制人員。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的全面預(yù)算委員會,培養(yǎng)專門的人才進(jìn)行預(yù)算編制。

        (2)預(yù)算脫離房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)

        房地產(chǎn)企業(yè)的項目往往都是跨年度的,而在編制預(yù)算時,是以年度為目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)為了年度目標(biāo)編制預(yù)算時,往往會與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)有沖突。在編制下一年的預(yù)算時,由于編制人員不具備專業(yè)的知識,直接在上一期的預(yù)算金額上增減或者變動,這樣編制的全面預(yù)算會進(jìn)一步偏離房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

        (3)預(yù)算分析反饋機(jī)制不健全

        我國部分房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了專門的預(yù)算管理委員會,但是預(yù)算的反饋與監(jiān)督機(jī)制并不健全,不少企業(yè)的預(yù)算編制完成后,僅僅在一個會計年末,根據(jù)預(yù)算的執(zhí)行情況,修改部分?jǐn)?shù)據(jù)和指標(biāo),用以編制下一年度的預(yù)算。部分企業(yè)雖然定期會調(diào)查分析預(yù)算的執(zhí)行情況,但由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算過于復(fù)雜,涉及到的市場環(huán)境、宏觀政策以及項目完工進(jìn)度很難量化,使得這種調(diào)查分析也只是流于形式,達(dá)不到預(yù)期的執(zhí)行效果。

        完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的思路

        (1)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的作用

        房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理作用的強(qiáng)化可以通過三個方面來實現(xiàn),首先是在目標(biāo)層面,全面預(yù)算的編制是確保公司目標(biāo)實現(xiàn)的基本保障,只有強(qiáng)化全面預(yù)算與公司戰(zhàn)略目標(biāo)之間的關(guān)系,才能讓管理層充分認(rèn)識到全面預(yù)算的重要性。其次,要成立全面預(yù)算委員會,全面預(yù)算委員會應(yīng)該由公司各部門人員共同組成,不僅要確保全面預(yù)算的準(zhǔn)確性,還要在預(yù)算的執(zhí)行過程中反饋信息,及時更新原有的預(yù)算體系。最后,公司還要注重預(yù)算人才的培養(yǎng),專業(yè)人才的培養(yǎng)是全面預(yù)算得以執(zhí)行的關(guān)鍵。

        (2)預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合

        房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算體系要足夠全面才不至于偏離企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)在編制預(yù)算時,不僅要包括與運營相關(guān)的財務(wù)指標(biāo),還要包括與項目開發(fā)相關(guān)的非財務(wù)指標(biāo)。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算重財務(wù)指標(biāo)而輕非財務(wù)指標(biāo),導(dǎo)致部分信息缺失而偏離企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。另外,在編制年度預(yù)算時,要準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項目完工進(jìn)度,使年度預(yù)算與整體預(yù)算契合。在執(zhí)行預(yù)算的過程中,預(yù)算委員會要準(zhǔn)確把握市場信息,及時更新已編制的全面預(yù)算。

        (3)全面預(yù)算的反饋控制

        在全面預(yù)算管理中,預(yù)算的執(zhí)行是否發(fā)生偏離,反饋是核心環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算執(zhí)行的反饋機(jī)制,形成完善的績效評估系統(tǒng),而且評估系統(tǒng)要與獎懲掛鉤。一方面,評估主體可以根據(jù)既定的標(biāo)準(zhǔn)判定預(yù)算執(zhí)行的實績,并判定預(yù)算的執(zhí)行是否發(fā)生偏離,在發(fā)生偏離時預(yù)警,促使預(yù)算委員會及時更新現(xiàn)有的預(yù)算體系。另一方面,評估體系與獎懲掛鉤,促使評估對象在預(yù)算內(nèi)積極削減成本,提高效率,為公司創(chuàng)造更多的利潤。

        結(jié)語

        全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一種方法,不同房地產(chǎn)企業(yè)從事的業(yè)務(wù)不同,其全面預(yù)算體系也不相同,沒有一套既定的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn),各房地產(chǎn)企業(yè)只有立足本企業(yè)業(yè)務(wù)的特點,適應(yīng)宏觀政策的變化,從財務(wù)、運營、現(xiàn)金流量出發(fā),同時兼顧房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程,才能制定一套完善的房地產(chǎn)全面預(yù)算體系。

        [1]趙鍵.淺議房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè),2012.9:110-111.

        [2]史景紅.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)公司中的應(yīng)用[J].財會研究,2014.7:170-171.

        [3]舒瑤,劉宗虔.對房地產(chǎn)公司全面資金預(yù)算管理的探究[J].房地產(chǎn)業(yè),2015.1:49-49.

        姓名:李瑜塘;出生年月:1979年8月;性別:男;民族:漢族;籍貫:福建省云霄縣;學(xué)歷:本科;研究方向:房地產(chǎn)預(yù)算;作者單位:建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司;單位所在地:福建省廈門市;單位所在地郵編:361000

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