王湘羽 習(xí)亞偉

法律服務(wù)

租客屋內(nèi)吸煙引火致身亡民宅變“兇宅”損失誰(shuí)賠償

王湘羽 習(xí)亞偉

2016年2月6日，北京市石景山區(qū)的某處房屋突發(fā)大火，八旬老者不幸身亡。北京市石景山區(qū)公安消防支隊(duì)認(rèn)定本次火災(zāi)事故的起因系老人臥床吸煙所致。斯人雖已逝，然而火災(zāi)所引發(fā)的問(wèn)題卻仍在繼續(xù)。老人的家屬?gòu)埬硠倓偺幚硗昀先说暮笫?，就被房東黃某一紙?jiān)V狀告至法院。

原來(lái)，涉案房屋系黃某出租給張某的出租房，不料張某父親因在屋內(nèi)吸煙引發(fā)火災(zāi)被燒死房中，房屋由此成“兇宅”。黃某認(rèn)為，其房屋價(jià)值受到了貶損，要求張某賠償損失20萬(wàn)元，一審法院駁回其訴求，后黃某上訴至北京市第一中級(jí)人民法院，二審法院于近日做出判決，判決駁回上訴，維持原判。

民宅變“兇宅” 租客該賠否

經(jīng)一審法院審理查明，2014年7月6日，黃某與張某簽訂租賃合同，約定張某承租黃某名下一套房屋，租期一年。期滿后，經(jīng)雙方口頭協(xié)商，張某繼續(xù)承租涉案房屋，并和癱瘓?jiān)诖?、生活不能自理的父親共同居住使用。2016年2月6日，張某父親臥床吸煙引發(fā)火災(zāi)，被燒死屋內(nèi)。

黃某認(rèn)為，張某父親臥床吸煙引發(fā)火災(zāi)并被燒死屋中屬于非正常死亡，涉案房屋由此成“兇宅”，價(jià)值發(fā)生貶損，故房屋貶值損失應(yīng)由張某承擔(dān)，要求賠償房屋貶值損失20萬(wàn)元。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件雖然不會(huì)對(duì)房屋的實(shí)際使用功能產(chǎn)生影響，但會(huì)引發(fā)人們恐懼、焦慮、忌諱等不良的心理感受，表現(xiàn)在房屋交易過(guò)程中，會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者或租房者對(duì)房屋的評(píng)價(jià)和價(jià)值認(rèn)可度降低，從而對(duì)房屋能否出租、出售及出租、出售的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。在房地產(chǎn)的交易慣例中，將房屋是否發(fā)生過(guò)非正常死亡事件作為必須披露的影響交易決策的重要事項(xiàng)。本案中，訴爭(zhēng)房屋發(fā)生火災(zāi)，張某的父親在火災(zāi)中死亡，屬于非正常死亡，導(dǎo)致訴爭(zhēng)房屋在后續(xù)可能的出租、出售中將受到不利影響，黃某對(duì)訴爭(zhēng)房屋的收益、處分權(quán)能受到限制，由此導(dǎo)致的房屋貶值損失客觀存在。張某作為訴爭(zhēng)房屋的承租人，有妥善保管、維護(hù)訴爭(zhēng)房屋的義務(wù)。張某明知父親癱瘓?jiān)诖?，有吸煙?xí)慣，仍在外出時(shí)將香煙、打火機(jī)等易燃物放在其父身邊，未盡合理注意義務(wù)，存在過(guò)失，導(dǎo)致房屋發(fā)生貶值損失，張某應(yīng)當(dāng)就此承擔(dān)賠償責(zé)任。

租客已履行 合同能撤否

火災(zāi)發(fā)生后，因張某父親的死亡同時(shí)也給黃某造成了一定財(cái)產(chǎn)損失，雙方就火災(zāi)損失賠償事宜進(jìn)行協(xié)商，并于2016年3月12日簽訂協(xié)議，約定由張某一次性支付房屋裝修費(fèi)、家具費(fèi)、精神撫慰金等賠償款共計(jì)7萬(wàn)元整，錢(qián)款付清后雙方租賃關(guān)系即解除，且雙方互不再承擔(dān)對(duì)方的任何損失（財(cái)產(chǎn)損失和精神損失）。協(xié)議簽訂當(dāng)日，張某一次性給付黃某上述賠償款7萬(wàn)元。

但是，本應(yīng)順利了結(jié)的糾紛卻橫生枝節(jié)。房東黃某主張，因張某父親臥床吸煙引發(fā)火災(zāi)并被燒死屋中的事實(shí)，導(dǎo)致涉案房屋成為“兇宅”，價(jià)值發(fā)生貶損，故房屋貶值損失應(yīng)由張某承擔(dān)，遂將張某訴至法院，要求賠償房屋貶值損失20萬(wàn)元。

張某則主張自己已經(jīng)按照雙方簽訂的協(xié)議內(nèi)容履行了相關(guān)約定，不應(yīng)再承擔(dān)黃某任何損失。一審法院依據(jù)雙方協(xié)議內(nèi)容，判決駁回了黃某的訴訟請(qǐng)求。黃某不服，上訴至北京一中院。

黃某上訴主張，火災(zāi)發(fā)生給房屋造成了損毀，周?chē)従釉偃叽倨渲匦卵b修房屋，但其經(jīng)濟(jì)緊張無(wú)力負(fù)擔(dān)裝修費(fèi)用，張某利用其急于得到賠償款用于裝修的危急情形，要求其簽訂協(xié)議，屬于乘人之危，且協(xié)議內(nèi)容顯失公平，協(xié)議應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)，據(jù)此要求二審法院支持其一審的訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為，火災(zāi)發(fā)生后，黃某與張某就火災(zāi)給黃某造成的損失已經(jīng)達(dá)成了協(xié)議，約定張某賠償黃某共計(jì)7萬(wàn)元，同時(shí)寫(xiě)明，“在乙方一次性付清賠償款后，甲乙雙方的租賃關(guān)系即解除，甲乙雙方互不再承擔(dān)對(duì)方的任何損失（財(cái)產(chǎn)損失和精神損失）”。雙方簽訂的該份協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，且已履行完畢。依照該協(xié)議，雙方已對(duì)火災(zāi)引發(fā)的賠償事宜一次性全部解決，黃某無(wú)權(quán)再主張其他賠償。黃某主張上述協(xié)議中不包含房屋貶值的損失，張某口頭承諾對(duì)于房屋貶值損失可以另行主張，但未提交證據(jù)予以證明。黃某另主張協(xié)議簽訂過(guò)程中，存在乘人之危和顯失公平的情況，應(yīng)予撤銷(xiāo)，但其將該主張作為上訴理由在本案二審中提出，不符合法律關(guān)于行使撤銷(xiāo)權(quán)的要求。綜上，二審法院判決駁回上訴，維持原判。