臥龍
中國樓市將進(jìn)入第(4)浪調(diào)整
臥龍
臥龍,接觸股市20余年。1995年開始給《股市動(dòng)態(tài)分析》投稿,1996年入職深圳新蘭德,1998年轉(zhuǎn)職大鵬證券,2000年初因生性喜愛自由轉(zhuǎn)做個(gè)人投資者至今。
人民銀行周五提供一年期MLF共4980億,年利率3.2%。而財(cái)政部發(fā)行150億91日貼現(xiàn)國債,年利率3.24%,邊際利率近3.4%;100億182日貼現(xiàn)國債,年利率3.41%,邊際利率3.54%。向央行借利率3.2%的MLF買利率3.41%的國債,凈賺0.21%,這樣的好事哪里找!而財(cái)政部又有數(shù)百億現(xiàn)金要存銀行,估計(jì)利率與上次差不多,4.2%。存銀行利率4.2%,用3.2%的利率發(fā)國債,更是利差更大。當(dāng)前市場預(yù)期中國將降低存款準(zhǔn)備金率,但降準(zhǔn)央行要給予商業(yè)銀行1.6%的利息,而MLF則是商業(yè)銀行給央行3.2%的利息,你是央行會(huì)怎么做?所以人行這回定向降準(zhǔn)已經(jīng)是“盡了人事”,各位勿再多想矣。
目前的所謂互聯(lián)網(wǎng)金融,不外乎是“高利貸”。點(diǎn)開隨便一個(gè)手機(jī)APP,可發(fā)現(xiàn)若借1000元一個(gè)月,到期本金、利息及各種費(fèi)用須還1200元至1300元。若這不是高利貸,則全世界都沒有高利貸了。人民銀行規(guī)定借貸按年利率最高是24%,超過年利率24%的不再受法律保護(hù)?;ヂ?lián)網(wǎng)金融借貸利率當(dāng)然在央行的規(guī)定之下,但會(huì)加上各種費(fèi)用,于是便有借1000元要還利息及費(fèi)用200元至300元的現(xiàn)象。難怪萬達(dá)集團(tuán)、360等大型企業(yè)介入互聯(lián)網(wǎng)金融。有報(bào)道指,一家中型現(xiàn)金貸平臺(tái)CEO說,公司利潤好到不好意思說。每月放款10億,除去壞賬、流量成本、運(yùn)營成本,凈利潤高達(dá)六七千萬。行業(yè)排名前10的平臺(tái),預(yù)計(jì)每月純利2億。目前排名前10的現(xiàn)金貸平臺(tái),月放款金額在30億之上;排名前20的平臺(tái),月放款金額都在20億之上;排名前30的平臺(tái),月放款金額都在10億之上。
《券商中國》上有文章認(rèn)為:“人人都愛現(xiàn)金貸,萬家平臺(tái)爭食,因?yàn)檫@不是高利貸,這是超超超高……暴利貸!”該文章分析指出:“考慮到現(xiàn)金貸火爆是從2016年下半年開始的,就完全可以猜測到,在2016年至今房貸規(guī)模迅速上升之后,房貸壓力下,消費(fèi)者不得不依賴短期貸款補(bǔ)充現(xiàn)金流,滿足平衡支出。高高在上的樓價(jià),大幅膨脹了購買者資產(chǎn)負(fù)債表。但是,作為衡量了一個(gè)人財(cái)務(wù)是否健康的現(xiàn)金流量表,卻在提醒,還完房貸后,現(xiàn)金收入不斷惡化。”
我們看看人民銀行公布的數(shù)據(jù),2016年底個(gè)人按揭貸款總額19.1萬億,到今年上半年數(shù)字升至20.1萬億。若按全國首套房貸款平均利率5.12%、貸款年限20年及總額20.1萬億計(jì)算,每月等額本息高達(dá)1300億,分到中國總?cè)丝谏?,每人每月要還近100元。平安證券指出商業(yè)銀行涉及房屋貸款的規(guī)模占比四成,上半年全國商業(yè)銀行涉及房屋貸款總額43萬億,占銀行總資產(chǎn)的比例超過25%。樓價(jià)下跌,銀行貸款不良率將大幅飚升。2003年以來,中國樓價(jià)已經(jīng)上升了14年。天下無不散之宴席,平均18年的地產(chǎn)周期恐怕余下幾年要面對(duì)整體調(diào)整的格局。看看中國房價(jià)走勢圖,1998年至2001年為第(1)浪及第(2)浪,第(3)浪一直上升至今。第(3)浪之中,2001年至2002年完成(3)浪1及(3)浪2,隨后的(3)浪3升至2014年。2014年至2015年是(3)浪4調(diào)整,隨后展開(3)浪5上升。如此劃分,符合(3)浪3是最寬廣最波瀾壯闊的市場上升原則。另外,2015年以來的上升,升幅居前的乃二三線城市,符合(3)浪5的特征。情形與股市2007年“5.30”之前類似。依據(jù)交替原則,第(2)浪橫向整理,第(4)浪將出現(xiàn)急跌的局面。相信即將到來的第(4)浪一線城市堅(jiān)挺,而次一級(jí)城市或者一線城市周邊樓價(jià)將有較大程度的跌幅。
記得2005年10月15日,在中國股市大牛市前夕,筆者寫過一篇文章《中國股市抵到爛》。文中曾經(jīng)粗略計(jì)算過廣州市市區(qū)樓市總值,現(xiàn)摘錄如下:“廣州市總?cè)丝?01萬人,其中城市人口414萬人(除番禺、花都區(qū)及增城市、從化市),以每戶3.5人計(jì)算約118萬戶。根據(jù)統(tǒng)計(jì),今年一季度廣州市商品住宅預(yù)售面積117.5萬平方米,均價(jià)5098元/平方米,約60億元,全年240億元或470萬平方米。如果舊房以新房價(jià)格的七折計(jì)算,平均每個(gè)單元80平方米,則廣州市所有私人住宅的價(jià)值是3368億元?!碑?dāng)時(shí)計(jì)算所得是3000多億。而近期《證券時(shí)報(bào)》亦計(jì)算了北京、上海、廣州(包括番禺等下屬新區(qū))及深圳樓市總值,分別是36.6萬億、34.5萬億、12.1萬億及19萬億,其中認(rèn)為廣州樓市總值數(shù)據(jù)偏低。盡管如此,四大城市樓市總值已經(jīng)過百萬億,與美國樓市總值152萬億差距不大。
中國樓市炙熱,使得在香港上市的內(nèi)房股股價(jià)今年以來終于爆發(fā)。融創(chuàng)中國(HK.01918)自2015年9月低位至今,上升了11倍以上,單單今年以來便升了5.2倍。而剛剛成為胡潤富豪榜上中國首富的許家印旗下中國恒大(HK.03333)自2015年7月低位以來亦上升了11倍,今年升幅達(dá)5倍。以地產(chǎn)股來看,一年上升5倍,真是匪夷所思。這并非科技股,在中國樓市進(jìn)入政策調(diào)整期背景下,投資者仍瘋狂推高股價(jià),非常危險(xiǎn)。中國恒大2015年以來,先是運(yùn)行一個(gè)大型三角形整理,接著進(jìn)入飚升階段。但近期明顯出現(xiàn)一個(gè)楔形走勢,且本周已經(jīng)輕微跌破楔形的下邊,走勢上可能仍有反復(fù)。不過恐怕中期見頂?shù)臋C(jī)會(huì)較大。融創(chuàng)中國雖然未出現(xiàn)楔形,但日線圖及周線圖上RSI背離嚴(yán)重,同樣可能見頂。作為走勢最強(qiáng)的兩只內(nèi)房股若見頂,其他股走勢則不必講。環(huán)顧香港市場,內(nèi)房股衍生工具中,只找到一只恒大的熊證,其余全部是認(rèn)購證及牛證,可以說空頭已死。