陳咪

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要。我國(guó)住房改革實(shí)行之后，房地產(chǎn)價(jià)格一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐漸成為居民最主要的財(cái)富。面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，不同城市的居民是怎樣調(diào)度安排個(gè)人乃至家庭的消費(fèi)是值得深思和考慮的問(wèn)題，因而分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與居民消費(fèi)的關(guān)系具有實(shí)際意義。本文選取我國(guó)2000-2015年31個(gè)省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型分析研究，結(jié)果表明總體上房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的效應(yīng)為正，但東部地區(qū)房?jī)r(jià)的消費(fèi)效應(yīng)為負(fù)，并據(jù)此提出了引導(dǎo)消費(fèi)、調(diào)控房?jī)r(jià)的相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；居民消費(fèi)；財(cái)富效應(yīng)；替代效應(yīng)

一、引言

投資、出口和消費(fèi)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的三駕馬車，對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，消費(fèi)的作用在某種程度上更為重要。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)大多依賴于出口與投資方面，政府雖然也采取了一些促進(jìn)內(nèi)需發(fā)展的政策，但消費(fèi)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用仍然不足。而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其涉及到生產(chǎn)、消費(fèi)、投資等各個(gè)方面，健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意義重大。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲一方面促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方面過(guò)高的房?jī)r(jià)也將抑制消費(fèi)者的消費(fèi)能力。因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響可以指導(dǎo)政府推出更加合理的政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，發(fā)揮消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用。

二、房?jī)r(jià)影響消費(fèi)的主要效應(yīng)

房地產(chǎn)作為消費(fèi)者非金融資產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)格上下變化會(huì)導(dǎo)致居民財(cái)富值的相關(guān)變動(dòng)，繼而影響居民消費(fèi)，甚至影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，購(gòu)房是一項(xiàng)支出較大的消費(fèi)，需要家庭做長(zhǎng)期的儲(chǔ)蓄。因而，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)具有十分重要的影響。

2.1財(cái)富效應(yīng)

這里的財(cái)富效應(yīng)，是指貨幣財(cái)富效應(yīng)，包括實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和潛在的財(cái)富效應(yīng)。前者指由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房主的財(cái)富增加，通過(guò)出售其房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)財(cái)富的變現(xiàn)。后者指在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，房主并沒(méi)有出售其房產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)財(cái)富的變現(xiàn)。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上升帶來(lái)的財(cái)富貼現(xiàn)值的增加，使得消費(fèi)者感受到了財(cái)富的穩(wěn)定增長(zhǎng)，從而改善了人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期，居民的邊際消費(fèi)傾向提高，繼而增加消費(fèi)支出。

2.2 替代效應(yīng)

替代效應(yīng)則與財(cái)富效應(yīng)截然相反，這種理論認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲不僅不會(huì)刺激居民消費(fèi)，反而會(huì)抑制居民的消費(fèi)，增加購(gòu)房者的儲(chǔ)蓄。原因在于由于傳統(tǒng)觀念對(duì)房屋的剛性需求，對(duì)于沒(méi)有住房的居民來(lái)說(shuō)，其存在必然的購(gòu)房需求。面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，在家庭總收入不變的情況下，人們只能減少在其他方面的支出，進(jìn)而減少消費(fèi)增加儲(chǔ)蓄。此外，由于我國(guó)正處于快速城鎮(zhèn)化的時(shí)期，存在大量的租房者，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)雖然暫時(shí)不存在購(gòu)房需求，但由于房?jī)r(jià)上漲勢(shì)必導(dǎo)致房租的上漲，從而加大了租房者的生活成本，從而導(dǎo)致租房者減少消費(fèi)支出。

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響是不確定的。當(dāng)房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)大于替代效應(yīng)時(shí)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)有正向的促進(jìn)作用；當(dāng)房?jī)r(jià)的替代效應(yīng)大于財(cái)富效應(yīng)時(shí)，房?jī)r(jià)上漲則對(duì)居民的消費(fèi)具有抑制作用。

三、我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響的實(shí)證分析

3.1 變量選取與數(shù)據(jù)說(shuō)明

根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)情況及相關(guān)理論分析，在本文的計(jì)量模型式中，用城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出來(lái)表示消費(fèi)（c），用商品房平均銷售價(jià)格來(lái)代表房地產(chǎn)財(cái)富（hp），用城鎮(zhèn)居民可支配收入（y）來(lái)代表居民的收入。

本文收集整理了2000-2015年我國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)關(guān)于這三個(gè)變量的年度數(shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)的缺失采用前后兩個(gè)年份數(shù)據(jù)的平均數(shù)，同時(shí)對(duì)上述全部數(shù)據(jù)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理。

3.2 實(shí)證的結(jié)果與解釋

由于3個(gè)序列均為一階單整，存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行模型的建立與估計(jì)。此外由于各個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)與消費(fèi)存在較大的差異，因此本文分別對(duì)我國(guó)東部、中部、西部進(jìn)行回歸，最后估計(jì)結(jié)果如下：

從統(tǒng)計(jì)回歸估計(jì)結(jié)果看到模型的可決系數(shù)都在0.9以上，擬合效果較好，這說(shuō)明模型是合適的。其中居民消費(fèi)水平受到了房地產(chǎn)價(jià)格和居民收入的顯著影響，相比房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，居民人均收入水平對(duì)居民消費(fèi)的影響更大且東部、中部、西部三大區(qū)域均顯著為正。同時(shí)實(shí)證結(jié)果說(shuō)明我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響存在區(qū)域差異，東部地區(qū)消費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響彈性系數(shù)為負(fù)，且通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，中部地區(qū)消費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響彈性系數(shù)為正，但不顯著，西部地區(qū)消費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響彈性系數(shù)顯著為正。這是由于房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響有財(cái)富效應(yīng)和替代效應(yīng)，對(duì)于東部地區(qū)來(lái)說(shuō)，其作為我國(guó)的發(fā)達(dá)地區(qū)，房?jī)r(jià)普遍很高且上漲迅速，在該地區(qū)的居民購(gòu)房支出占據(jù)了城鎮(zhèn)居民可支配收入的大部分，導(dǎo)致當(dāng)?shù)丶巴鈦?lái)有購(gòu)房打算的居民承受了巨大的購(gòu)房壓力，從而抑制了該地區(qū)居民的消費(fèi)，擠出效應(yīng)顯著。

四、結(jié)論。

為了合理引導(dǎo)居民消費(fèi)和調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，結(jié)合上述實(shí)證分析，本文提出如下政策建議：

完善保障住房制度，提高居民收入。社會(huì)保障制度是民生問(wèn)題的基石，良好、完善的社會(huì)保障制度是國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的基礎(chǔ)條件，是社會(huì)長(zhǎng)治久安的重要保證。保障房制度的完善和居民收入的提高不但對(duì)于低收入者住房問(wèn)題的解決有至關(guān)重要的作用，同時(shí)還對(duì)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)有重要的促進(jìn)作用，使得進(jìn)入城市的農(nóng)民以及城中村改造拆遷的住戶居有定所。

協(xié)調(diào)各大城市群發(fā)展，引導(dǎo)人口合理流動(dòng)?；趨^(qū)域差異政府應(yīng)當(dāng)努力協(xié)調(diào)現(xiàn)有各大城市群的產(chǎn)業(yè)布局與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，準(zhǔn)確地對(duì)城市進(jìn)行定位，完成中心城市與周邊城市功能的合理轉(zhuǎn)換與銜接，引導(dǎo)居民就近城鎮(zhèn)化，完善城市群各自的城市功能，以實(shí)現(xiàn)人口在區(qū)域間技術(shù)性合理流動(dòng)，區(qū)域內(nèi)功能性合理流動(dòng)。

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