馬穎筱　薛知強(qiáng)　呂新田

摘要根據(jù)對江蘇泗洪、江都、儀征398戶農(nóng)戶的調(diào)查數(shù)據(jù)，首先構(gòu)建了農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)租讓的意愿需求曲線和意愿供給曲線，推算出農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)租讓的均衡意愿價(jià)格，作為農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押的最低價(jià)值。然后運(yùn)用Probit模型分析影響農(nóng)戶參與農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款意愿的因素。再依據(jù)走訪信貸員得到的關(guān)于金融機(jī)構(gòu)接受農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的條件，分析何種情況下的農(nóng)地具有抵押價(jià)值及其價(jià)值的高低。最后從農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的供需兩方面提出政策建議。

關(guān)鍵詞農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)；抵押價(jià)值；影響因素

中圖分類號F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼

A文章編號0517-6611（2017）22-0151-04

AbstractBased on the investigation of 398 rural households from Sihong，Jiangdu and Yizheng ，Jiangsu Province，first of all，we construct the demand and supply curves of the farmers potential willingness in land contracted right leasing.From the demand and supply curves，we calculated the equilibrium price in land contracted right leasing willingness，which can be regarded as the minimum mortgage value of rural contractedland management right.Then we made an statistical analysis on the influential factors of farmers degree of participation in land contracted right mortgage loan by using the Probit model.In the period of visiting loan officers，we learned the main conditions to the accepting land contracted right mortgage loan of financial institutions.And we analysed which circumstances the rural land was valuable and explained the size of values.Finally，we tried to put forward some policy suggestions from demand side and supply side of rural contractedland management right mortgage loan.

Key wordsRural contractedland management right；Mortgage value；Influence factors

一直以來，以貸款為特征的商業(yè)性金融在農(nóng)村舉步維艱，由于缺少必要的抵押物，農(nóng)戶從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款十分困難。我國農(nóng)戶擁有的財(cái)產(chǎn)中土地承包經(jīng)營權(quán)最為重要，沉睡資本的有效激活可以解決農(nóng)戶融資難的問題，推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展。國務(wù)院于2015年發(fā)表指導(dǎo)意見：賦予土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，并允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間突破相關(guān)法律限制。但當(dāng)前農(nóng)地抵押的開展仍面臨著諸多問題。首先是制度和法律上的約束：我國的農(nóng)村土地制度比較特殊，實(shí)行的是所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”，我國《物權(quán)法》第一百八十四條第一項(xiàng)、《擔(dān)保法》第三十七條第一項(xiàng)均明確規(guī)定土地所有權(quán)不得抵押，也沒有相關(guān)條例對土地承包經(jīng)營權(quán)能否抵押做出規(guī)定。其次是農(nóng)地是否具有抵押價(jià)值的討論。有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)地是否能作為抵押品，取決于農(nóng)地的純收益，對于沒有什么凈收益的農(nóng)地，即使政策允許并且農(nóng)地私有化，銀行等金融機(jī)構(gòu)也很可能因?yàn)檗r(nóng)戶農(nóng)地凈收益不高、交易費(fèi)用龐大等原因，不愿意接受農(nóng)地作為抵押物[1]。再次是農(nóng)地價(jià)值的界定問題。農(nóng)民若想將農(nóng)地抵押貸款，作為抵押物的是土地經(jīng)營權(quán)，因此農(nóng)地的抵押價(jià)值更多的體現(xiàn)在其經(jīng)營權(quán)的價(jià)值上，取決于經(jīng)營權(quán)的未來收益能力。目前多數(shù)學(xué)者主張采用收益還原法：把土地及其地上附著物（溝、渠、路、房屋及構(gòu)筑物等配套基礎(chǔ)設(shè)施）作為一個(gè)整體對未來每年的預(yù)期收益進(jìn)行預(yù)估，將估算值用一定的還原率折算為評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值，再將各年現(xiàn)值累加的總和作為土地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值，但仍待進(jìn)一步實(shí)證檢驗(yàn)。

因此，從農(nóng)地抵押貸款的供需兩方面進(jìn)行研究，進(jìn)而確定何種情況下農(nóng)地具有抵押價(jià)值及影響其價(jià)值高低的因素，對發(fā)展農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款具有重要的政策意義。

1文獻(xiàn)綜述

學(xué)術(shù)界對農(nóng)村土地價(jià)值的研究一直十分關(guān)注。Guiling等[2]提出農(nóng)地附近城市的規(guī)模及其和城市之間的距離對農(nóng)地價(jià)值有重要影響。Plantinga等[3]提出農(nóng)業(yè)土地價(jià)值受農(nóng)業(yè)租金、到大都市區(qū)域的距離、大都市區(qū)域的人口變化、利率和轉(zhuǎn)換成本的影響。Khantachavana等[4]研究表明性別和教育水平、信貸、收入、地理位置以及風(fēng)險(xiǎn)偏好都會對土地價(jià)格產(chǎn)生影響。Chicoine[5]發(fā)現(xiàn)鄰近土地的使用顯著影響城市邊緣農(nóng)田價(jià)格，影響的方向隨著相鄰的土地利用而變化，轉(zhuǎn)換過程中不同類型的市場參與者活躍的點(diǎn)對城市邊緣農(nóng)田價(jià)格也具有影響作用。

這些國外文獻(xiàn)主要集中在土地抵押制度、土地抵押市場化和地租理論3個(gè)方面，而在我國，農(nóng)地性質(zhì)一般不可轉(zhuǎn)變，而且農(nóng)地所有權(quán)與承包經(jīng)營權(quán)分離，因此并不完全適用，僅能作為參考。鄭杰等[6]認(rèn)為由于我國法律對農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押的限制，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定為貸款抵押物的法律認(rèn)可受到質(zhì)疑。中國人民銀行泉州市中心支行課題組[7]認(rèn)為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體虛置、產(chǎn)權(quán)不明確及土地價(jià)值評估機(jī)制的不健全是金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)約束。葉劍平等[8]通過調(diào)查研究認(rèn)為土地產(chǎn)權(quán)越清晰，土地市場越規(guī)范，流轉(zhuǎn)比例越高，價(jià)格越高。除了制度上的宏觀影響之外，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)格也受外部其他因素的影響。路婕等[9]分析認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格的高低既受各類自然條件及地塊的區(qū)位、規(guī)模、形狀等因素的影響，還與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活習(xí)慣、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件及土地制度等因素有關(guān)，社會保障體系發(fā)展滯后會影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主體的積極性。韓芳等[10]認(rèn)為土地的價(jià)值體現(xiàn)為社會價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其中，土地用途、土地位置與土地產(chǎn)出是影響農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的主要因素，而人口數(shù)量、土地生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等是決定和影響農(nóng)村土地社會價(jià)值的主要因素。

關(guān)于金融機(jī)構(gòu)傾向于接受什么樣的農(nóng)地作為抵押品，蘭慶高等[11]依據(jù)農(nóng)村信貸員調(diào)查數(shù)據(jù)得出，抵押土地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性是其首要考慮因素。羅劍朝等[12]根據(jù)客戶經(jīng)理的調(diào)查數(shù)據(jù)得出，信用記錄、土地經(jīng)營面積、土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值是影響貸款申請人獲批貸款的最重要影響因素，農(nóng)戶良好的信用記錄，較大的土地經(jīng)營面積、較高的承包地經(jīng)營權(quán)價(jià)值更有利于農(nóng)戶獲得貸款；農(nóng)戶的土地規(guī)?；?jīng)營程度越高，農(nóng)地產(chǎn)出價(jià)值越大，貸款用途越明確，也越容易獲得機(jī)構(gòu)貸款； 而農(nóng)戶收入、貸款經(jīng)歷、身份差異相對而言對農(nóng)戶獲批貸款影響較小。

金融活動的行為主體是資金供給和需求雙方，因此評價(jià)也應(yīng)著眼于資金供求兩方面，然而從目前已有文獻(xiàn)來看，對農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押貸款價(jià)值的研究多著眼于某一方，較少將雙方結(jié)合考慮。筆者結(jié)合農(nóng)戶的抵押需求意愿以及金融機(jī)構(gòu)接受抵押的條件分析，探求實(shí)現(xiàn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的有效途徑，真正做到惠農(nóng)利農(nóng)。

2數(shù)據(jù)來源及樣本情況

2.1數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源于2017年2月在泗洪、揚(yáng)州等地的調(diào)研，因?yàn)樵摰貐^(qū)是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)區(qū)，農(nóng)戶可憑借政府頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證直接向金融機(jī)構(gòu)抵押融資，具有研究價(jià)值。在當(dāng)?shù)剞r(nóng)商行的協(xié)助下，采用判斷抽樣選取村落，再在每個(gè)村落中隨機(jī)抽樣進(jìn)行入戶問卷調(diào)查，充分了解農(nóng)戶家庭狀況、農(nóng)地狀況、信貸狀況、對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)租入（出）的意愿、利用農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的意愿等信息，獲得一手資料。調(diào)查共發(fā)放問卷450份，其中有效問卷 398份，有效率達(dá)88%，具體樣本分布見表1。

2.2受訪農(nóng)戶的基本情況以戶主或家庭決策者為調(diào)查對象，從年齡分布看，30～60歲所占比例接近 80%，比重較大，相對于其他年齡階段的農(nóng)戶將更具有融資需求；從戶主的受教育水平來看，初中及以上文化程度占比超過了 70%，表明農(nóng)民受教育水平較高；受訪農(nóng)戶中，僅有13.32%的農(nóng)戶加入了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織，經(jīng)了解目前該地區(qū)農(nóng)業(yè)合作組織較少；受訪農(nóng)戶家庭平均正在耕種的土地面積為7.67 hm2，中位數(shù)僅為0.53 hm2，平均每戶土地分散為4塊，表明耕地的細(xì)碎化現(xiàn)象比較普遍，但農(nóng)業(yè)大戶有經(jīng)營家庭農(nóng)場整合大片土地的能力。土地流轉(zhuǎn)過的農(nóng)戶約占30%，表明農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不完全。種植戶務(wù)農(nóng)平均毛收入為34 950元/hm2，結(jié)合當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)1 400元/月，可知調(diào)查地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高。

3結(jié)果與分析

3.1農(nóng)戶對農(nóng)地租金支付意愿分析調(diào)查了當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格水平后，問卷中設(shè)置了13個(gè)價(jià)格梯度，以300元為最低價(jià)，1 500元為最高價(jià)，梯度間均相差100元。詢問農(nóng)戶在每一個(gè)價(jià)格梯度下的轉(zhuǎn)讓意愿，詢問農(nóng)戶的租入意愿時(shí)，租讓價(jià)格是由高到低逐一詢問的，而詢問農(nóng)戶的租出意愿時(shí)，租讓價(jià)格是由低到高逐一詢問。在此價(jià)格區(qū)間內(nèi)，有租入意愿的共245戶，占調(diào)查總戶數(shù)的61.56%，有轉(zhuǎn)出意愿的共有262戶，占總調(diào)查戶數(shù)的65.58%，差別不大。對于意愿轉(zhuǎn)入價(jià)格和意愿轉(zhuǎn)出價(jià)格，平均值分別是10 141.95和13 476.45元/hm2，標(biāo)準(zhǔn)差分別是2 473.65和3 551.10元/hm2，說明相比較意愿租出價(jià)格來說，意愿租入價(jià)格更為穩(wěn)定。經(jīng)進(jìn)一步了解，有租入意愿的農(nóng)戶多為以務(wù)農(nóng)為主且農(nóng)業(yè)邊際產(chǎn)出率較高，有租出意愿的多為小農(nóng)戶，租出原因多樣，有家庭勞力不足、因非農(nóng)工作無力經(jīng)營，有些因?yàn)橥恋貤l件差等。同時(shí)仍有近40%的農(nóng)戶在此價(jià)格區(qū)間內(nèi)不愿參與土地承包經(jīng)營權(quán)的租讓。

以農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)租讓價(jià)格作為橫軸變量，分別以此價(jià)格具有意愿需求和意愿供給的農(nóng)戶百分比作為縱軸變量繪制曲線圖（圖1）。

轉(zhuǎn)入和愿意轉(zhuǎn)出農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶占總體農(nóng)戶的比例是相等的，雖然受到租期和地塊面積意愿差異等影響，在此價(jià)格下交易未必實(shí)現(xiàn)，仍可將12 000元/hm2作為農(nóng)地經(jīng)營權(quán)租讓市場均衡價(jià)格、農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值的最低值的參考。

3.2農(nóng)戶農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款意愿計(jì)量結(jié)果與分析農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款意愿是一個(gè)虛擬變量，有貸款意愿的定義為 1，無貸款意愿則為 0。被解釋變量為典型的二元響應(yīng)變量，因此采用Probit 二元響應(yīng)模型來研究土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款需求的因素，Probit 模型計(jì)量估計(jì)結(jié)果見表2。

表2中似然對數(shù)值為-195，說明模型的整體估計(jì)效果較好，檢驗(yàn)基本可行。從具體變量的回歸結(jié)果可以看出，戶主年齡、戶主受教育程度、家庭非農(nóng)收入、現(xiàn)有貸款規(guī)模、土壤肥力、有土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)、有退出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的計(jì)劃對農(nóng)地抵押貸款意愿有顯著的影響。

戶主年齡回歸系數(shù)為負(fù)且在0.05的顯著性水平下顯著，與預(yù)期方向一致。年輕者由于生計(jì)需要，對資金有更大的需求，年長者更加注重農(nóng)地對自身的保障功能，不喜歡承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而且年長者精力體力較差，收入相比于年輕家庭更低，自身較低的償債能力也降低了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的可能。此外，金融機(jī)構(gòu)對60歲以上的貸款對象較為謹(jǐn)慎，甚至取消了其獲得貸款的資格，所以年齡特征與貸款意愿呈負(fù)相關(guān)。

戶主受教育程度回歸系數(shù)為正且在0.05的顯著性水平下顯著，該變量由 0～4，數(shù)值越大代表受教育程度越高。一般認(rèn)為，個(gè)人的受教育年限對一個(gè)人收入增長是有顯著正向影響的，那么農(nóng)戶受教育程度越高，其收入越高，償債能力越強(qiáng)，發(fā)生償付風(fēng)險(xiǎn)的可能就越小，并且受教育程度高的農(nóng)戶視野更開闊，經(jīng)營能力和風(fēng)險(xiǎn)管理能力也更強(qiáng)。

非農(nóng)收入回歸系數(shù)為正且在0.05的顯著性水平下顯著，非農(nóng)收入越高，償債能力越強(qiáng)，農(nóng)地的保障職能越弱，而且非農(nóng)收入較高的農(nóng)戶往往經(jīng)營意識較強(qiáng)，能夠理解并敢于利用信貸資金進(jìn)行投資，這在一定程度上提高了他們利用農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的意愿。

現(xiàn)有貸款規(guī)?；貧w系數(shù)為正且在0.10的顯著性水平下顯著，經(jīng)營家庭農(nóng)場的農(nóng)戶生產(chǎn)資金的缺口比一般農(nóng)戶要大，所以其信貸需求也相對強(qiáng)烈，同時(shí)有較多的信貸經(jīng)歷，對金融機(jī)構(gòu)的人事安排和信貸規(guī)則比較清楚，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押正好滿足了大農(nóng)戶的金融需求。

土壤肥力回歸系數(shù)為負(fù)且在0.05的顯著性水平下顯著，該變量由 1～3，數(shù)值越大代表土壤肥力越差。耕地肥力較好的農(nóng)戶更傾向于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其對農(nóng)業(yè)投資需求更大，而且償債能力更高，因此用土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的意愿更強(qiáng)。

未來有退出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)計(jì)劃回歸系數(shù)為正且在0.10的顯著性水平下顯著，對于這類農(nóng)戶農(nóng)地的保障功能較弱而資產(chǎn)性功能較強(qiáng)。

有流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)回歸系數(shù)為正且在0.10的顯著性水平下顯著，有土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)戶更容易認(rèn)知和接受新事物。

詢問農(nóng)戶不愿意以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的原因，結(jié)果顯示：第一類沒有貸款需求或者擁有其他資產(chǎn)可作抵押的農(nóng)戶有136戶，約占64%；第二類認(rèn)為農(nóng)地是生活保障，不應(yīng)作為抵押品的農(nóng)戶有31戶，約占15%；第三類認(rèn)為現(xiàn)在的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的條款不合理的農(nóng)戶和第四類認(rèn)為銀行或者政府不能確保其安全性的農(nóng)戶較少，合計(jì)僅占3.6%；還有其他原因有36戶。

3.3金融機(jī)構(gòu)對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值的認(rèn)定宿遷泗洪縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所于2014年運(yùn)營，截至2015年9月底，已辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)貸款抵押登記779筆，貸款2.91億元。截至2015年9月底，揚(yáng)州共辦理土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款122筆，貸款總額6 791萬元。揚(yáng)州江都區(qū)2016年共辦理25筆抵押貸款，貸款7 318萬元。調(diào)研地區(qū)的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款已經(jīng)初具規(guī)模。

金融機(jī)構(gòu)接受農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款需要幾個(gè)先決條件：一是產(chǎn)權(quán)明晰。調(diào)研地的土地確權(quán)工作已經(jīng)完成，土地證也發(fā)放到戶，農(nóng)戶須持土地證進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理。二是土地具有一定的規(guī)模。為了避免不良貸款的出現(xiàn)，試點(diǎn)地要求貸款對象為種植大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型經(jīng)營主體，抵押土地規(guī)模在百畝級別以上，每筆貸款規(guī)模在10萬元以上。三是租賃期限條件。已流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押，流轉(zhuǎn)期限不低于3年且貸款合同簽訂日剩余流轉(zhuǎn)期限不低于2年。就抵押價(jià)值高低的評估方面，已流轉(zhuǎn)土地的價(jià)值為貸款期限內(nèi)已付土地租金和貸款期限內(nèi)預(yù)期純收入之和；自有土地的價(jià)值按貸款期限內(nèi)土地預(yù)期純收入的10倍或當(dāng)?shù)亟?年土地平均租金水平的10倍進(jìn)行估算。貸款（或授信）額度原則上不超過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押確認(rèn)價(jià)值的70%，土地確權(quán)后可以減少金融機(jī)構(gòu)開展此類貸款業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)及不確定性。限制金融機(jī)構(gòu)接受農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押的因素如下：盡管調(diào)研地的土地確權(quán)工作已經(jīng)開展，土地證也開始發(fā)放，但還未能做到全面覆蓋；盡管調(diào)研地金融機(jī)構(gòu)已有可參考的定價(jià)公式，但缺乏公正的第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)；土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)和用途的不可更改性、沒有完備的市場而造成的買賣雙方溝通的不暢通性、缺少公正的土地評估體系而造成定價(jià)的不合理性、土地細(xì)碎化無法形成規(guī)模效益等因素都使得土地承包經(jīng)營權(quán)的變現(xiàn)能力差，違約時(shí)難以處置，銀行面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的機(jī)制和資金撥備來應(yīng)對。

4結(jié)論與建議

該研究通過對泗洪、江都、儀征地區(qū)農(nóng)戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，接近50%的樣本農(nóng)戶有意愿參與土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。進(jìn)一步構(gòu)建二元 Probit回歸模型分析農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的影響因素，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶戶主年齡越大、農(nóng)地肥沃程度越差，農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的意愿就越弱。而家庭非農(nóng)收入越高，現(xiàn)有貸款規(guī)模越大，有退出土地經(jīng)營的計(jì)劃，曾參與過土地流轉(zhuǎn)，參與土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的意愿越強(qiáng)。此外，家庭人口數(shù)、耕地與縣城的距離對抵押貸款意愿的負(fù)向影響不顯著，戶主的務(wù)農(nóng)年數(shù)、經(jīng)營地塊規(guī)模和離散程度、農(nóng)地的灌溉水平、每公頃農(nóng)地的毛收入對抵押意愿的正向影響不顯著。

土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，在農(nóng)村的推行有其現(xiàn)實(shí)需求，但農(nóng)戶參與這一業(yè)務(wù)也存在諸多顧慮與制約因素，為此，在實(shí)踐中首先要因地因農(nóng)戶制宜，同時(shí)扶持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，增加農(nóng)戶的非農(nóng)收入來源，減少農(nóng)地的保障職能。金融機(jī)構(gòu)接受農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)、規(guī)模、流轉(zhuǎn)期限提出要求。因此要全面覆蓋土地確權(quán)，還要搞活農(nóng)地流轉(zhuǎn)，使其形成有效的市場，鼓勵新型農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)主體的發(fā)展，嘗試建立由農(nóng)戶牽頭政府支持的農(nóng)地入股合作社。

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