演講嘉賓：深國際物流發(fā)展有限公司運營管理部總經(jīng)理黃強

新時期物流園區(qū)的發(fā)展與挑戰(zhàn)

演講嘉賓：深國際物流發(fā)展有限公司運營管理部總經(jīng)理黃強

當前物流地產(chǎn)呈現(xiàn)幾個特點：首先需求由一線城市向外溢出，像京津冀、珠三角、長三角這三個地區(qū)是中國經(jīng)濟發(fā)展的引擎，它們對物流園區(qū)的需求也受當?shù)刭Y源的影響，正在向周邊城市不斷過渡，比如上海周邊的昆山、太倉等等，深圳和廣州周邊的佛山、東莞等等，都在向衛(wèi)星城進行覆蓋。其次是向消費服務(wù)型的園區(qū)進行轉(zhuǎn)變，原來物流園區(qū)倉庫里主要是為生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)的原材料半成品，現(xiàn)在更多的是傾向于為消費者服務(wù)，這樣對倉庫的需求就發(fā)生了改變，也提出了新的需求——原來是儲存為主，現(xiàn)在要加快周轉(zhuǎn)。第三個特點是向環(huán)境友好型的低碳園區(qū)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在我們生活型的園區(qū)基本上都有光伏屋頂，城市配送很多也是采用這種新能源的車來進行的，如果有新能源車那么各個園區(qū)都要有配套的充電樁，這是一個趨勢。

當前對物流園區(qū)來說既是挑戰(zhàn)，也有機會。挑戰(zhàn)首先來自物流園區(qū)綜合成本和租金增長的不平衡，現(xiàn)在人工、材料、土地，很多成本都在提升，已經(jīng)超過租金的漲幅。如果投資物流地產(chǎn)，就要計算它的投資回報，但是只是拿租金和管理費作為收入，投資回報期會很長，大概需要十幾年。而且現(xiàn)在實體經(jīng)濟也不是很景氣，大量廠房都在空置，它的租金非常低，這也會對高標倉產(chǎn)生比較大的沖擊。其次是行業(yè)的競爭和市場需求的不平衡，千軍萬馬都向物流地產(chǎn)靠攏。原因不外乎有幾個，第一個就是租金，雖然是漲的不多但還是在上漲；第二個是最關(guān)鍵的一點，就是目前物流地產(chǎn)的土地價格還是比較低，平均也就在三十萬元左右，所以說在一些核心的城市會產(chǎn)生供需不平衡的狀態(tài)，有些高標倉空置率很高。再次，是土地供給和市場需求的不平衡，一線城市對物流園區(qū)的需求非常大，但是政府對興建倉庫要求非常高，對投資強度、利稅貢獻等等要求非常高，或者根本不愿意讓你在城市里面建。然而中西部的一些地區(qū)反而比較支持，可是它的市場容量又不允許物流園區(qū)規(guī)模太大，所以說這是一個結(jié)構(gòu)性不平衡。

物流地產(chǎn)今后怎樣生存？第一，要借助外力的需求，科學定位和戰(zhàn)略布局。物流地產(chǎn)布局會逐步依托一些重要客戶的大數(shù)據(jù)，比如京東、唯品會等等。他們重點的銷售在哪里，他們想把倉設(shè)在哪里？如果把這些數(shù)據(jù)綜合起來，可以形成非?？茖W的布局。第二，順應(yīng)市場需求，建立形態(tài)上要滿足快速轉(zhuǎn)運的需求。這就需要在功能規(guī)劃和設(shè)計參數(shù)上根據(jù)客戶的實際需求相比傳統(tǒng)物流園區(qū)要做較大的調(diào)整。第三，節(jié)能環(huán)保，改變物流園區(qū)落后的形象。屋頂光伏發(fā)電已經(jīng)較普及了，下一步要關(guān)注園區(qū)在環(huán)保城市配送車輛方面能發(fā)揮的獨特作用。第四，生態(tài)化運營，構(gòu)建全供應(yīng)鏈的綜合服務(wù)體系，園區(qū)里面有電商，有制造業(yè)，有三方物流，他們可以來提供貨源。同時我的園區(qū)也有快遞、快運，甚至還有一些大的專線以及一些生活配套和公共配套，這樣就形成一個相對良性的生態(tài)化運營。很多人都認為物流園區(qū)是不是也可以做整個物流全產(chǎn)業(yè)鏈的平臺呢，我覺得難度很大。因為要把這些資源整合起來最關(guān)鍵的是要解決貨的問題。解決不了貨的問題，園區(qū)、物流企業(yè)就不能夠起到一個整合平臺的作用。所以，作為園區(qū)要弄清楚自己的定位非常重要。

惲綿點評：

黃總談了真正物流園區(qū)的發(fā)展和今后的驅(qū)動力是什么？經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和需求，離開超大型城市，向 1、2、3級的城市發(fā)展。挑戰(zhàn)是什么？挑戰(zhàn)是不匹配，成本和租金的不匹配，需求和供給的不匹配也出現(xiàn)了一些風險，這些風險對我們來說應(yīng)該引起注意。與此同時深國際也看到了很大的機會，重要的是戰(zhàn)略的布局、市場需求、怎么去滿足快速轉(zhuǎn)運的這種要求。