賈國強(qiáng)

隨著今年上市公司中報業(yè)績?nèi)颗?，近期，有關(guān)2017年上半年千余家上市公司拋售房產(chǎn)的消息引發(fā)熱議，并被視為樓市“降溫”的信號之一。

消息引用數(shù)據(jù)稱，在1494家于半年報中披露了投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的上市公司中，1163家持有的投資性房地產(chǎn)環(huán)比一季報減少。

該如何理解投資性房地產(chǎn)這一概念，真的有上千家上市公司在拋售房產(chǎn)嗎？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過Wind資訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，無論是從上市公司中的非房企角度，還是從上市房企角度，都很難得出大量上市公司拋售房產(chǎn)的結(jié)論。

投資性房地產(chǎn)增加值遠(yuǎn)大于減少值

在上市公司財報的資產(chǎn)負(fù)債表中，投資性房地產(chǎn)被歸入“非流動性資產(chǎn)”一項。那么，到底什么是投資性房地產(chǎn)？

根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)用以記錄企業(yè)為“賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之”而持有房地產(chǎn)的情況。具體包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

對于非房地產(chǎn)類上市公司而言，投資性房地產(chǎn)主要為企業(yè)用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生產(chǎn)經(jīng)營的房產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。西南政法大學(xué)教授范偉紅對記者說，顯然，投資性房地產(chǎn)就是反映非上市房企用于炒地皮、炒房子謀求增值利益的投資情況。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對A股3349家上市公司的2017年一季報和中報進(jìn)行了梳理，剔除上市房企，有1395家上市公司披露了投資性房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。對比一季報與中報的投資性房地產(chǎn)價值，265家公司環(huán)比增加，43家公司不變，1087家公司環(huán)比減少。

265家公司共增加了215億元，其中中國平安（601318.SH）增加值最多，達(dá)到41.85億元。1087家公司的減少值共計66億元，其中僅中國中鐵（601390.SH）一家便減少近15億元，而減少值低于100萬元的企業(yè)有794家，其中有399家減少值低于20萬元。

那在上市房企方面，情況又如何呢？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對證監(jiān)會劃分的117家上市房企財報進(jìn)行了梳理，對比一季報與中報披露的投資性房地產(chǎn)價值，34家公司環(huán)比增加，8家不變，75家環(huán)比減少。

與非房企情況類似，75家上市房企73.6億元的減少值，也低于同期34家公司的環(huán)比增加值312億元。

數(shù)值減少不一定意味“拋售”

通過上述數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，確實有千余家上市公司在中報中披露的投資性房地產(chǎn)價值相比于一季報中披露的數(shù)值有所減少，但這是否意味著這些公司在“拋售”房產(chǎn)？

這涉及到如何對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，換句話說，上市公司在財報中披露的所擁有的投資性房地產(chǎn)的價值是如何被計算出來的？

計量投資性房地產(chǎn)價值的方式，有成本模式和公允價值模式兩種。

西南政法大學(xué)教授范偉紅向記者介紹說，成本模式指以實際房地產(chǎn)的購置價格為核心，并將相關(guān)交易稅費(fèi)等包含在內(nèi)的計量模式，其依據(jù)實際發(fā)生的、客觀的交易數(shù)據(jù)和交易憑據(jù)；公允價值模式指財務(wù)報表報出時，用房地產(chǎn)當(dāng)下的市場價值推定持有的房地產(chǎn)的價值?！帮@然，這一價值不是實際的交易數(shù)據(jù)，也沒有真實交易和交易憑據(jù)，對有價無市的房地產(chǎn)計量可能虛高虛低。”

北京國家會計學(xué)院崔志娟教授也對記者分析說，“所采用的記賬方式有很大的影響，無論是成本模式計量，還是公允價值模式計量，都會導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)數(shù)值的相應(yīng)減少?！?/p>

如果一家上市公司采用公允價值模式對其持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，樓市低迷亦會導(dǎo)致賬面或報表報出其所持有的投資性房地產(chǎn)價值縮水，但房地產(chǎn)實際并沒有出售。當(dāng)然，采用這種計量方式的上市公司數(shù)量有限，有統(tǒng)計顯示，2011年擁有投資性房地產(chǎn)的905家上市公司中有30家采用公允價值模式進(jìn)行計量，占比僅3.31%。

而在成本模式計量下，投資性房地產(chǎn)中出租的建筑物采用年限平均法計提折舊，具體核算政策與固定資產(chǎn)部分相同。出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)采用直線法攤銷，具體核算政策與無形資產(chǎn)部分相同。而無論是年限平均法計提折舊，還是直線法攤銷，投資性房地產(chǎn)賬面價值都會逐年相應(yīng)減少。

在1087家投資性房地產(chǎn)價值縮水的非房企中，減少值低于100萬元的企業(yè)有794家，其中更是有399家減少值低于20萬元。

記賬方式可以解釋小幅度的減少，而一些上市公司所持有的投資性房地產(chǎn)價值出現(xiàn)大幅度縮水，甚至“清零”的現(xiàn)象，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對比一季報與中報，發(fā)現(xiàn)有新奧股份（600803.SH）等16家上市公司（非房企）完成對投資性房地產(chǎn)的“清盤”，這些公司是否在“拋售”房產(chǎn)呢？

中匯會計師事務(wù)所經(jīng)理王林向記者解釋說，投資性房地產(chǎn)大幅度減少，一般有兩種情況：一是對外出租的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，調(diào)整至固定資產(chǎn)。二是將持有的投資性房地產(chǎn)對外出售，取得相應(yīng)的對價。

例如中國中鐵在中報中披露，其將賬面價值1696萬的房屋及建筑物改為自用；新奧股份則在中報中解釋稱，“投資性房地產(chǎn)期末較期初減少100%，主要原因是公司原用于出租的房屋本報告期不再進(jìn)行出租所致?！?/p>

“拋售”言過其實，部分上市公司操縱利潤是真

綜上來看，僅憑投資性房地產(chǎn)價值減少一項標(biāo)準(zhǔn)便說千余家房企拋售房產(chǎn)有夸大之嫌。但是房地產(chǎn)市場持續(xù)十余年的火爆，使房產(chǎn)成為優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，有些上市公司的凈利潤不如一套學(xué)區(qū)房，甚至引發(fā)上市公司“賣房摘帽”“賣房保殼”“操縱利潤”確是事實， 2017年上半年也確實有一些上市公司在賣房。

以*ST人樂（002336.SZ）為例，公司將位于長沙的一處成本為1.38億元的物業(yè)以4.36億元出售給大股東，此舉直接讓公司扭虧為盈。而據(jù)公告顯示，公司已于今年4月28日摘帽，成功更名為“人人樂”。

*ST生物（000504.SZ）則是將位于?？诘牟糠珠e置房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了湖南國投，湖南國投持有*ST生物25.58%的股權(quán)，為其控股股東。根據(jù)房產(chǎn)評估結(jié)論，此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)賬面價值為2100.25萬元，評估值為3017.20萬元，增值率43.66%。*ST生物也于5月12日摘帽，更名“南華生物”。

除了像上述兩家公司這樣已經(jīng)通過賣房實現(xiàn)“摘帽”外，一些“披星戴月”的上市公司在今年也出售了手中的房產(chǎn)，或謀求在明年實現(xiàn)“逆轉(zhuǎn)”。

例如S*ST前鋒（600733.SH）于6月9日發(fā)布公告稱，公司于2017年6月7日與自然人陳易木簽署了《北京存量房屋買賣合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，公司將位于北京朝陽區(qū)亮馬橋路46號北京福景苑705號公寓建筑面積合計為179.36平方米的房產(chǎn)出售給自然人陳易木，轉(zhuǎn)讓價格為1125萬元。

而*ST三泰（002312.SZ）于2017年4月份公告稱，公司擬出售位于成都市金牛區(qū)蜀西路42號的部分工業(yè)用地使用權(quán)及地上附屬房產(chǎn)，其中，土地使用面積約1萬平方米，房產(chǎn)建筑面積3.0916萬平方米，出售房產(chǎn)評估價合計1.69億元。

對于上市公司賣房扭虧的現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云鋒對記者分析說：“第一是與中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定關(guān)系，房價高企，賺錢相對容易；第二說明上市公司主營業(yè)務(wù)差，創(chuàng)新能力不行；第三是當(dāng)前資本市場進(jìn)入退出機(jī)制不夠完善，如華為這些優(yōu)良企業(yè)不上市也能很出色，而一些垃圾企業(yè)雖然業(yè)績很差，卻仍然能留在A股市場上，給予投資者炒作空間和機(jī)會?！?/p>

西南政法大學(xué)教授范偉紅向記者表示，根據(jù)中報的減持信號，單純得出“大量拋售”是不正確的。同時，從宏觀調(diào)控的角度看，提倡“房子是用來住的，不是用來炒的”，一定程度上，上市公司減持或者變更房地產(chǎn)的投資用途為自用，對于國家房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)嵤欠浅Ｓ欣?，也避免投資性房地產(chǎn)淪為上市公司盈虧操縱工具。endprint