吳迪

鏈家、「我愛我家」等地產(chǎn)服務(wù)中介經(jīng)過多年的佈局，早已在房屋租賃市場(chǎng)賺得盆滿缽滿，而開發(fā)商們似乎也想在此尋求新的發(fā)力點(diǎn)。隨著萬科、龍湖、綠城等開發(fā)商的涉足，長(zhǎng)租公寓在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)的同時(shí)，也將迎來新一輪混戰(zhàn)。

擁有個(gè)性化裝修、拎包入住便捷的長(zhǎng)租公寓，儘管租金相較於普通住宅高出30%～50%，但依然贏得了眾多城市白領(lǐng)的青睞。

2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)於加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中指出實(shí)行租購並舉，對(duì)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)給予大力支持，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

存量房時(shí)代的到來加之政策的鼓勵(lì)，大量資本開始湧進(jìn)租賃市場(chǎng)。根據(jù)鏈家發(fā)佈的數(shù)據(jù)，大陸房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.1萬億（人民幣，下同），預(yù)計(jì)到2025年將增長(zhǎng)到2.9萬億。

開發(fā)商無法彌補(bǔ)資金成本

在2016年報(bào)中，萬科表示：「2017年，公寓業(yè)務(wù)將加速規(guī)模擴(kuò)張，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務(wù)介面、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺(tái)?！谷f科董秘朱旭也在2017年年初透露：「2017年，萬科把長(zhǎng)租公寓作為重要著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/09/29/tsha201708tsha20170835-1-l.jpg" style=""/>

快速擴(kuò)張之下，7月萬科長(zhǎng)租公寓品牌「泊寓」將在北京開設(shè)第6家門店，位於順義區(qū)的空港店。工作人員介紹，目前該門店的公寓根據(jù)面積和戶型不同，設(shè)計(jì)了4種產(chǎn)品，月租金為1280～1980元不等。而每個(gè)門店根據(jù)區(qū)域不同，價(jià)格差異也較大，比如上清店的公寓月租金多在4000元以上，最貴的是勁松店，月租金6000元起。

儘管泊寓的租金價(jià)格較周邊房租有30%以上的溢價(jià)，但所有店面的出租率均保持在90%以上。目前泊寓的業(yè)務(wù)已在廣州、上海、北京、深圳、廈門、合肥、重慶、瀋陽、福州、佛山、濟(jì)南、烏魯木齊13個(gè)城市上線。根據(jù)官方的預(yù)計(jì)，泊寓到2018年全大陸拓展目標(biāo)為45萬間，年收入94億元。

面對(duì)萬億級(jí)住房租賃市場(chǎng)，在2016年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍宣佈推出長(zhǎng)租公寓「冠寓」品牌，計(jì)畫3年內(nèi)佈局300家門店。2017年初，龍湖冠寓專案的重慶源著店、龍湖冠寓成都金楠店、龍湖冠寓成都時(shí)代店已經(jīng)順利開業(yè)，開業(yè)前出租率均超過80%。

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓CEO韓石則透露，除了已佈局的重慶、成都外，冠寓還將聚焦北上廣深4大一線城市，及蘇州、杭州、南京、廈門等領(lǐng)先二線城市，目標(biāo)城市12個(gè)，力爭(zhēng)用3年時(shí)間，躋身中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前列。

此外，綠城與成都長(zhǎng)租公寓品牌優(yōu)客逸家推出「綠城優(yōu)客」，招商蛇口推出「壹?！埂敢奸g」「壹棠」，佳兆業(yè)推出「寓享空間」……根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一涉足長(zhǎng)租公寓。

不過，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓和房企銷售商品房的利潤(rùn)、去化相比，似乎並不能算是一個(gè)賺錢的好買賣。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓對(duì)於大部分房企來說，依然只是嘗試、佈局、積累經(jīng)驗(yàn)。「房企現(xiàn)在涉足長(zhǎng)租公寓主要還是一種嘗試。目前就這個(gè)市場(chǎng)來看，還沒有盈利的企業(yè)和盈利的可能性。房企持有的長(zhǎng)租公寓租售比即使管理相對(duì)好的企業(yè)也只有2%～3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)資金成本。」

未來域公寓創(chuàng)始人王宇則認(rèn)為，房企涉足長(zhǎng)租公寓未來的發(fā)展模式會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上更加趨向於資產(chǎn)證券化方式。「通過長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)更高收入，以利於資產(chǎn)證券化退出?！?/p>

中介盈利靠賺取差價(jià)

地產(chǎn)服務(wù)中介涉足長(zhǎng)租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價(jià)。

「中介在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)在於短平快成本低，通過門店即可解決客戶來源和看房訂房環(huán)節(jié)；劣勢(shì)在於鮮有完善的服務(wù)內(nèi)容，缺少過程管理和服務(wù)，物業(yè)持續(xù)增值和溢價(jià)能力弱?！?/p>

其中，涉足最早的是鏈家旗下的「自如」品牌，2011年成立， 2016年5月宣佈獨(dú)立運(yùn)作。6年來，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)占有重要的地位，擁有25萬間自如友家，7棟自如寓，服務(wù)租戶70萬人次。

自如採(cǎi)取的主要模式是通過中介代理房源，與房東簽訂長(zhǎng)期合同，並提供統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配置，然後以「二房東平臺(tái)」的形式對(duì)外散租。在取消「中介費(fèi)」的同時(shí)，自如選擇收取了與「中介費(fèi)」數(shù)額相當(dāng)?shù)摹腹芾碣M(fèi)」，房租相較市價(jià)而言，高出30%～50%。

儘管租金不菲，但利潤(rùn)卻並不高。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示：「自如在運(yùn)營(yíng)初期的5年是非常痛苦的，當(dāng)時(shí)一線城市的租金回報(bào)率都不到2%?！共贿^他對(duì)這個(gè)巨大的市場(chǎng)仍然信心滿滿：「租賃和轉(zhuǎn)售的回報(bào)率日漸靠近，隨著居住觀念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整，租金回報(bào)率也會(huì)日漸樂觀。

2015年7月，在租賃中介市場(chǎng)上占有重要地位的「我愛我家」也對(duì)旗下運(yùn)營(yíng)了近16年的房屋管家業(yè)務(wù)啟動(dòng)全面轉(zhuǎn)型，成立了長(zhǎng)租公寓品牌「相寓」。截至2016年末，相寓在管分散式房源達(dá)到近19萬套、50萬間，整棟式公寓4棟，資管業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到行業(yè)第一。

與「我愛我家」幾乎同時(shí)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的世聯(lián)行也不甘示弱，先是控股高端長(zhǎng)租公寓龍頭晟曜行70%的股權(quán)、與完成A輪融資的寓見青年公寓達(dá)成戰(zhàn)略合作，後又宣佈啟動(dòng)20億元的定增計(jì)畫。截至2016年底，旗下品牌「紅璞公寓」先後落地20個(gè)城市，全大陸簽約超過2萬間房屋。

不過，世聯(lián)行2016年報(bào)顯示，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是「拓展成本和公寓前期運(yùn)營(yíng)成本」。如此看來，這個(gè)行業(yè)似乎如同北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司CEO熊林所說：「做長(zhǎng)租公寓的人，絕大多數(shù)都是有夢(mèng)想，並懷著善意的，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)太苦了?！?/p>

公寓創(chuàng)業(yè)公司遍地開花

根據(jù)鏈家研究院發(fā)佈的《租賃崛起》報(bào)告顯示，2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，這代表著未來5年到10年，房產(chǎn)租賃市場(chǎng)增速非?？?，租金將穩(wěn)定上升，品牌公寓運(yùn)營(yíng)商將借助規(guī)?；终际袌?chǎng)份額並實(shí)現(xiàn)盈利。

遍地開花的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)公司似乎有力地證明了這一觀點(diǎn)。

YOU+國(guó)際青年公寓、魔方公寓、新派公寓、未來域……眾多集中式公寓，憑藉優(yōu)秀的用戶體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià)，開始在租賃市場(chǎng)上發(fā)力，並得到了資本的青睞。

和其他創(chuàng)業(yè)專案不同之處在於，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)過於龐大，租房又屬於剛需，因此各個(gè)品牌之間無須通過打價(jià)格戰(zhàn)來展開競(jìng)爭(zhēng)，目前全國(guó)排名前5的公寓企業(yè)加起來的市場(chǎng)份額尚不足4%。加之長(zhǎng)租公寓前期投入資金大，回報(bào)週期長(zhǎng)（一般需要4～5年），在盈利模式尚未完善的情況下，各個(gè)公司並沒有盲目擴(kuò)大規(guī)模來獲取利潤(rùn)，而是在裝修、服務(wù)等方面尋找差異化，以滿足各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)需求。如同新派公寓創(chuàng)始人王戈宏所說：「長(zhǎng)租公寓未來盈利將主要靠品牌定價(jià)權(quán)?！顾麆?chuàng)立的長(zhǎng)租公寓在經(jīng)歷7年多的運(yùn)營(yíng)管理之後，目前專案的投資回報(bào)穩(wěn)定在15%～30%。但在此之前，也經(jīng)歷過較為漫長(zhǎng)的陣痛期。

事實(shí)上，如今的長(zhǎng)租公寓早已過了資本的狂熱期。

2014年的時(shí)候，公寓行業(yè)曾被很多投行看中，也湧現(xiàn)過很多明星企業(yè)，但是前期巨大的資金消耗量和微薄的利潤(rùn)讓很多創(chuàng)業(yè)公司難以為繼。「其實(shí)2017年能夠融到資的公寓企業(yè)屈指可數(shù)，因?yàn)樨?cái)務(wù)數(shù)據(jù)出來了?！雇醺旰瓯硎?。

「我們開玩笑說公寓行業(yè)裏的名字快被起光了，各種各樣的寓，就像共用單車的顏色被選光了一樣?！沟终f，其實(shí)所屬這個(gè)行業(yè)的人都知道，這個(gè)遊戲才剛剛開始。endprint