吳建國

摘要：稅收籌劃與企業(yè)的經(jīng)濟利潤直接相關(guān)，對企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)有著重要的影響作用。2016年5月1日之后，我國多行業(yè)開始全面實行“營改增”，房地產(chǎn)業(yè)囊括在內(nèi)。這對實施多年營業(yè)稅的房地產(chǎn)業(yè)來說是一次重大變革。因此，在轉(zhuǎn)型階段中的房地產(chǎn)行業(yè)對新形勢下的稅收籌劃給予了高度關(guān)注，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”稅制改革背景下加強內(nèi)部管理、提高經(jīng)營管理水平以及控制成本費用有著重要作用。那么“營改增”之后的房地產(chǎn)企業(yè)新舊項目稅收籌劃有什么不同呢？文章立足“營改增”的新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，對“營改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)前期項目和房地產(chǎn)新項目的不同計稅辦法進行分述。

關(guān)鍵詞：“營改增”；計稅辦法；稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)

自2016年5月1日起，我國全面展開“營改增”試點工作，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入“營改增”試點范圍中。此次全面展開“營改增”試點工作，對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說意義非凡，不但結(jié)束了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一直以來的征收營業(yè)稅，更是徹底顛覆了針對原有政策的稅收籌劃方案。那如何在新形勢下，保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)合法、合理呢？這就是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)人員的一項重大任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)財務(wù)人員必須深入了解和研究，國家最新的稅收政策對于房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的利弊。

一、新形勢下的房地產(chǎn)行業(yè)計稅方法的變更

在2016年5月1日國稅總局公告之前自行開發(fā)的房地產(chǎn)前期項目，可以采用兩種計稅方法：第一種，一般計稅辦法：銷項稅額-進項稅額=應(yīng)納增值稅額，稅率是11%；第二種，簡易計稅辦法：（全部價款+價外費用）（1+5%）*5%=應(yīng)納增值稅額。房地產(chǎn)前期項目通常來說有兩類，在2016年6月之前獲得《建筑工程施工許可證》等證件且合同上的開工時間早于2016年4月30日；沒有獲得《建筑工程施工許可證》等證件，但是合同上的開工時間早于2016年4月30日。同時，第二種簡易計稅辦法在選擇之后未來3年內(nèi)不得變更。但自2016年5月1日國稅總局出臺的的2016年第18號規(guī)定，實施“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售必須使用一般計稅辦法。那么對于原先具有雙向選擇的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在“營改增”之后，目前單線的稅收籌劃又該如何開展？

二、房地產(chǎn)前期項目使用簡易計稅辦法的原因分析

針對上述提出問題，綜合考慮來看簡易計稅辦法更適合房地產(chǎn)前期項目，理由如下。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本更低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其一直使用的是建筑施工方開具的相關(guān)工程發(fā)票。而由于房地產(chǎn)前期項目在簽訂合同時，國家新的稅收政策還未出臺，如果要求房地產(chǎn)前期項目的建筑施工方開具增值稅專用發(fā)票，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅率，就會由3%提升至11%，大大增加了建筑施工方的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，還會造成建筑施工方提高工程結(jié)算款數(shù)額，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。同時，由于合同的不可更改性，在相關(guān)程序中還容易發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工方在經(jīng)濟層面的糾紛問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在處理房地產(chǎn)前期項目的過程中，采用簡易計稅辦法，那么對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少開發(fā)成本和不必要的經(jīng)濟糾紛有極大的幫助作用。

（二）增值稅稅率更低

通常對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，房地產(chǎn)前期項目一般都適用5%和11%兩個檔次的稅率，5%的一般是簡易計稅辦法的稅率，11%的則是一般計稅辦法的稅率。因此，單純的從兩者的增值稅稅率層面比較，對于“營改增”政策下的房地產(chǎn)前期項目，更應(yīng)選擇簡易計稅辦法，稅率可以降低6%。

（三）保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定

最近十多年里，整個中國的房地產(chǎn)市場一直是在“井噴式”的增長，全國各地的房地產(chǎn)價格上漲飛速，五倍甚至十倍的上漲的房地產(chǎn)價格稀松平常。在這種狀況下，要想保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定，就要選擇簡易計稅辦法，這種低稅率的辦法，對于保持稅負(fù)穩(wěn)定作用比較明顯，可以有效防控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率大幅度增長。

（四）結(jié)合房地產(chǎn)項目的類型

房地產(chǎn)前期項目大致可以分為商業(yè)用途房產(chǎn)、普通住宅、高檔住宅以及政府的安居工程幾類。其中，普通住宅和政府安居工程的開發(fā)成本比較低，銷售價格也隨之較低，增值幅度較小，簡易計稅辦法是比較穩(wěn)妥的計稅辦法。而商業(yè)用途房產(chǎn)和高檔住宅的開發(fā)成本較高，同時其銷售價格也較高，增值較大，因此更應(yīng)該選擇簡易計稅辦法。

（五）會計核算工作難度較小

由于“營改增”是一項新出臺政策，因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算人員來說，工作量和工作難度都會大幅提升。簡易計稅辦法比一般計稅辦法在核算方式上，變化幅度較小，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算人員的專業(yè)知識等素質(zhì)要求較低。

三、新政策下的新開工項目的稅收籌劃研究

國家稅務(wù)總局規(guī)定：在2016年5月1日后，所有新開工的房地產(chǎn)項目必須使用一般計稅辦法。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以2016年5月1日為界限，將所有的項目進行根本區(qū)分，規(guī)避應(yīng)失誤造成的涉稅風(fēng)險。

（一）精準(zhǔn)理解“營改增”之后銷售額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要先對一般計稅辦法中設(shè)計的重點——“營改增”之后銷售額進行精準(zhǔn)理解，“營改增”之后銷售額是完全不同于之前的或是簡易計稅辦法含義的，“營改增”之后銷售額公式是：（全部價款+價外費用一當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（l+11%）*11%。

（二）詳細規(guī)劃日常經(jīng)營活動

由于國家出臺的政策限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在2016年5月1日開始實施“營改增”之后，對本企業(yè)的日常經(jīng)營活動進行進一步的詳細規(guī)劃，在日常經(jīng)營活動多獲取可以抵扣增值稅銷項稅額的增值稅專用發(fā)票，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。具體應(yīng)該從以下兩個角度對日常經(jīng)營活動進行詳細規(guī)劃：第一，加強對“營改增”政策和新稅法的學(xué)習(xí)。受原有的政策和稅法的長期影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大部分經(jīng)營者和員工仍持有傳統(tǒng)的觀念，對于“營改增”政策和新稅法了解淺顯，甚至存在誤區(qū)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要督促全體員工加強學(xué)習(xí)“營改增”政策和房地產(chǎn)企業(yè)涉及的相關(guān)稅種，改變傳統(tǒng)的關(guān)于發(fā)票的觀念，使全體員工都有獲取增值稅專用發(fā)票的強烈意識。第二，建筑工程和建筑材料的相關(guān)費用必須獲取增值稅專用發(fā)票。通常來說，建筑施工方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅進項稅額的最大供應(yīng)方，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在與建筑施工方簽訂合同時，明確要求建筑施工方對所有的建筑工程和建筑材料的相關(guān)費用必須開具增值稅專用發(fā)票。

（三）準(zhǔn)確劃分新舊房地產(chǎn)開發(fā)項目界限

由于2016年5月1日開始實施“營改增”之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說有針對兩個時期的兩種不同的計稅方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)前期項目只適用簡易計稅辦法，而房地產(chǎn)新開工項目則只適用一般計稅辦法的。這兩個計稅辦法的計稅方法大有不同，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行會計核算時，必須對二者進行嚴(yán)格區(qū)分。一旦將原本屬于房地產(chǎn)新項目的工程錯納入房地產(chǎn)前期項目中進行成本費用核算，就會導(dǎo)致無法有效抵扣在施工過程所取得的增值稅專用發(fā)票的進項稅額，大大增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和增值稅額；同時，也不能將原本屬于房地產(chǎn)前期項目工程錯納入房地產(chǎn)新項目進行成本費用核算，這又有可能因為用有關(guān)的增值稅專用發(fā)票進項稅額進行抵扣，少繳納增值稅，而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險和隱患。

還有一種獲得增值稅專用發(fā)票進項稅額情況就是，房地產(chǎn)前期項目和房地產(chǎn)新項目一同負(fù)擔(dān)的成本費用。這種情況，必須要在房地產(chǎn)前期項目和房地產(chǎn)新項目之間用最恰當(dāng)?shù)姆绞竭M行平均分配。

綜上所述，在新形勢下，稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有極為重要的意義，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過稅收籌劃方案進行合理地避稅、節(jié)稅，大大減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。在“營改增”稅制改革背景下，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著更高的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要深入研究有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”稅制改革背景下的有關(guān)政策，更要結(jié)合自身的情況合理地進行稅收籌劃，加強企業(yè)財務(wù)人員專業(yè)知識學(xué)習(xí)，及時地做出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最有利的稅收籌劃，從而提高企業(yè)的競爭力，促進企業(yè)的長久健康發(fā)展。

參考資料：

[1]李本貴.實行簡易計稅辦法 推進中國金融保險業(yè)“營改增”[J].國際稅收，2014（06）.

[2]劉曉偉.一般納稅人選擇簡易計稅辦法能否開具專用發(fā)票[J].財務(wù)與會計，2014（07）.

[3]楊孟著.城鎮(zhèn)土地使用稅計稅辦法存在的問題及改進設(shè)想[J].財會月刊，2009（05）.

（作者單位：邁世集團有限公司）endprint