黃振強(qiáng)+申洪根

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)歷次調(diào)控都未能穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，反而加深市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)，隱患加大，可能為宏觀經(jīng)濟(jì)帶來一系列風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了不合理房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可能帶來的負(fù)面影響，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行供需分析，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控缺少長(zhǎng)期理性措施的現(xiàn)狀，提出了從供需兩端構(gòu)建促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的長(zhǎng)效機(jī)制的建議，以期實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)運(yùn)行，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)調(diào)控 供需分析 長(zhǎng)效機(jī)制

房?jī)r(jià)問題已不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還涉及到政治和社會(huì)問題，促進(jìn)住房市場(chǎng)供需平衡、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制已成為當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的緊迫課題。2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。當(dāng)前，構(gòu)建促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的長(zhǎng)效機(jī)制要始終堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”總的指導(dǎo)原則，要看到住房所具有的公共產(chǎn)品屬性，堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，淡化住房商品屬性，堅(jiān)決抑制把住房作為投資商品的投機(jī)行為，保障大多數(shù)具有剛性需求購(gòu)房者的住房需求。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)分析

房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是國(guó)際上衡量房?jī)r(jià)是否合理的通行指標(biāo)，一般認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比取值范圍介于4～6之間。本文收集了2016年30座重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和家庭可支配收入數(shù)據(jù)，以面積中位的100m2住房計(jì)算住房總價(jià)格，得出重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比（計(jì)算結(jié)果如表）。通過計(jì)算各大城市房?jī)r(jià)收入比，對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格合理性會(huì)有較為宏觀的把握。從房?jī)r(jià)收入比角度看，我國(guó)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)整體偏高，房?jī)r(jià)收入比居前三位的城市都突破了40，前十名皆已超過20，嚴(yán)重偏離國(guó)際通行合理范圍，即使是排在30位的呼和浩特也比合理房?jī)r(jià)收入比更高。北京、深圳和上海的年末房產(chǎn)均價(jià)分別高達(dá)53087元/m2、43332元/m2和47549元/m2，且處于持續(xù)上漲階段，遠(yuǎn)超居民可支配收入水平。

房?jī)r(jià)過高可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來一系列風(fēng)險(xiǎn)：

消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房支出是大部分購(gòu)房者的大筆開支，有些甚至動(dòng)用了上一輩的畢生儲(chǔ)蓄，更多的購(gòu)房者則借用房貸透支未來收入。當(dāng)前，我國(guó)收入分配差距巨大，高收入階層依賴消費(fèi)國(guó)外進(jìn)口的高端品牌產(chǎn)品，而廣大的中低收入階層是我國(guó)產(chǎn)品的消費(fèi)主力軍，房?jī)r(jià)過高很大程度上透支未來消費(fèi)，降低中低收入階層的日常消費(fèi)能力，進(jìn)而擠壓其他產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)需求。這對(duì)處在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)是非常不利的。傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分，穩(wěn)房地產(chǎn)投資可以穩(wěn)增長(zhǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)。這種觀點(diǎn)有其正確性，但在房?jī)r(jià)飛漲、泡沫益發(fā)嚴(yán)重的今天，更要注意房地產(chǎn)投資對(duì)消費(fèi)可能的擠出，過高的房?jī)r(jià)不利于內(nèi)需持續(xù)健康增長(zhǎng)。也就是說，時(shí)至今日，高房?jī)r(jià)對(duì)擠出消費(fèi)的負(fù)面效應(yīng)比高房?jī)r(jià)對(duì)促進(jìn)投資的正面效應(yīng)更應(yīng)該引起政府和社會(huì)的重視。

投資風(fēng)險(xiǎn)。2003年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次將房地產(chǎn)業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到幾十個(gè)工業(yè)產(chǎn)品和工業(yè)材料，和相關(guān)行業(yè)緊密聯(lián)系在一起，其繁榮確實(shí)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)，但目前也出現(xiàn)一些不利因素。經(jīng)濟(jì)學(xué)一般經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)投資每年占城市的固定資產(chǎn)投資最好不要超過25%，但在國(guó)家32個(gè)中心城市和直轄市中，5座城市房地產(chǎn)投資每年占GDP高達(dá)60%以上，16個(gè)城市比例偏高。當(dāng)前，部分城市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重過大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)庫(kù)存過剩，去化周期過長(zhǎng)，呈現(xiàn)“房地產(chǎn)依賴癥”。政府過多依賴房地產(chǎn)投資，大量社會(huì)資金“脫實(shí)向虛”投向房地產(chǎn)，一定程度上，對(duì)其他行業(yè)投資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，已不利于城市長(zhǎng)期健康發(fā)展。

金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來源主要分為開發(fā)商和購(gòu)房者。2016年末，房地產(chǎn)貸款余額26.68萬億元，同比增長(zhǎng)27%，占全社會(huì)貸款總額約28%，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.45萬億元、個(gè)人購(gòu)房貸款余額19.14萬億元；全年新增5.67萬億元，同比大幅增加2.08萬億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量高達(dá)44.8%。目前開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度較高，存在一定的信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)過高則導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房貸款迅速增長(zhǎng)，資產(chǎn)泡沫越高，未來發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越高，最終引發(fā)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)就要防止房地產(chǎn)泡沫崩盤，而防止泡沫破裂首先就要建立促進(jìn)房?jī)r(jià)合理的長(zhǎng)效機(jī)制。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需分析

從供給和需求兩端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行供需分析、解析房?jī)r(jià)偏離合理的原因，對(duì)梳理問題源頭、尋找合理的解決方案，從而構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制具有重要意義。

（一）供給方面，供應(yīng)不足

我國(guó)城市建設(shè)土地有限，重點(diǎn)城市供地失衡現(xiàn)象嚴(yán)重。一方面，在現(xiàn)行行政激勵(lì)體制下，政府高度重視招商引資工作，部分城市工業(yè)用地規(guī)模龐大，而對(duì)居住用地重視不足。另一方面，政府在控制住宅土地出讓上存在激勵(lì)。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)表明，2016年全國(guó)土地出讓金高達(dá)37457億元，占地方財(cái)政收入約38%，雖然從2011年的63%逐年下降，但土地出讓金依然是地方政府收入的重要來源，這使地方政府在控制出讓土地的速度和數(shù)量方面存在激勵(lì)動(dòng)機(jī)。而且，政府主導(dǎo)的保障性住房供應(yīng)不足，現(xiàn)有存量和增量不足以支撐其成為平抑房?jī)r(jià)重要手段。房地產(chǎn)商則采用惜售、捂售等銷售手段和虛假?gòu)V告等宣傳手段，造成房源供應(yīng)“緊張”局面，助推房?jī)r(jià)非理性上漲。

（二）需求方面，需求旺盛

一方面，我國(guó)處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，城市常住人口迅速擴(kuò)張，剛性需求巨大。2016年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口79298萬人，同比增加2182萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為57.35%，比上年末提高1.25個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)迅速，新住民對(duì)住房存在巨大剛性需求，且我國(guó)城鎮(zhèn)化尚有巨大的提升空間，剛性需求在短期內(nèi)難以完全滿足。另一方面，近年來較為寬松的貨幣政策為市場(chǎng)帶來過剩流動(dòng)性，加之居民日常理財(cái)、投資渠道有限，房產(chǎn)作為“有效”的資產(chǎn)保值增值手段，投機(jī)需求旺盛。房地產(chǎn)市場(chǎng)因此日益偏離于基本居住功能，成為了金融投資的活躍舞臺(tái)。endprint

三、從供需兩端構(gòu)建促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的長(zhǎng)效機(jī)制

以往房地產(chǎn)調(diào)控主要以限購(gòu)、限貸等抑制需求的政策為主，政策重點(diǎn)瞄準(zhǔn)需求端。這種單一的需求端政策在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有降溫作用，長(zhǎng)期一旦放松調(diào)控，被抑制的需求再次釋放，將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)造成更大沖擊。未來，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，必須實(shí)行供需結(jié)合的雙向調(diào)控。

（一）房地產(chǎn)供給側(cè)政策

1.加大住宅土地供應(yīng)。增加土地供給是增加房地產(chǎn)供給的關(guān)鍵。單純抑制需求難以從根本上解決房?jī)r(jià)高企的問題，必須從供給側(cè)著手。2012年之前實(shí)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）把城市建設(shè)用地共分為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地和特殊用地九大類，并且規(guī)定居住用地占比不超過32%。未來，隨著人口不斷涌入城市，應(yīng)適時(shí)突破32%的限制，擴(kuò)大居住用地比例。同時(shí)，推進(jìn)城市空間外延擴(kuò)張，以產(chǎn)城融合為原則，重點(diǎn)布局生產(chǎn)制造功能區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，加快城市中心功能疏解。針對(duì)重點(diǎn)城市供地失衡、三四線城市庫(kù)存過剩的現(xiàn)象，適當(dāng)增加一二線城市土地指標(biāo)，減少三四線城市供應(yīng)指標(biāo)。相關(guān)政府部門應(yīng)以行政法規(guī)建立強(qiáng)制約束機(jī)制規(guī)范土地供應(yīng)：去化周期過長(zhǎng)，有效約束地方政府減少供地；去化周期過短，則約束政府加大供地。

2.增加住房容積率。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，重點(diǎn)城市迅速擴(kuò)大的常住人口規(guī)模將與城市有限的可供應(yīng)土地面臨日益嚴(yán)重的矛盾。城市土地供應(yīng)面積在空間橫向上必定有限，必須從空間縱向上提早規(guī)劃布局，適當(dāng)增加住房容積率。一是要嚴(yán)格控制占地面積大、容積率低的別墅類高端商品房的開發(fā)建設(shè)。二是要加大容積率高、人口可容量大的公寓類房地產(chǎn)的供應(yīng)。我國(guó)人口總量大、分布密集的特殊國(guó)情，決定了城市住房必須以人口可容量大的住房為主。高端住宅的過量開發(fā)，短期內(nèi)的影響還未顯現(xiàn)，長(zhǎng)期將加劇我國(guó)重點(diǎn)城市住房緊張狀況。

3.加大保障性住房供應(yīng)。新加坡80%城市居民住房由政府提供，應(yīng)借鑒新加坡組屋模式，加大保障性住房供應(yīng)。住房產(chǎn)權(quán)歸政府，使用權(quán)由政府合理分配給符合條件的居民。目前，我國(guó)由政府主導(dǎo)的保障性住房體系主要有公租房、經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造和廉租房。針對(duì)當(dāng)前重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)狀，政府應(yīng)承擔(dān)起供應(yīng)保障性住房的主體責(zé)任，適當(dāng)加大公租房和廉租房供應(yīng)。一方面，保障公租房足額供給，特別是人才安居房的供給。城市之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)嚴(yán)重超出居民正常負(fù)擔(dān)，大大提高各類人才的生活成本，降低人才留在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯囊庠?，而人才流失將降低城市?jìng)爭(zhēng)力。另一方面，加大廉租房保障力度。廣大低技能勞動(dòng)人口從事城市服務(wù)業(yè)和制造業(yè)，為降低城市生活成本作出巨大貢獻(xiàn)。任由房?jī)r(jià)上漲，將大大擠壓低技能勞動(dòng)人口居住空間，餐飲、快遞配送等生活必需的服務(wù)業(yè)受到影響，將整體推高城市居民生活成本。

（二）房地產(chǎn)需求側(cè)政策

房產(chǎn)需求側(cè)政策應(yīng)該以“抑制投機(jī)需求、保障剛性需求”為指導(dǎo)原則。一是要堅(jiān)持房產(chǎn)的公共屬性，保障絕大多數(shù)合理的剛性需求，特別是滿足居民對(duì)公共的保障性住房的需求，采取首套住房貸款優(yōu)惠利率、首套住房稅收減免（優(yōu)惠）等財(cái)政金融手段，保障廣大居民正常居住需求。二是要明確住房的非商品屬性，保障以居住為目的的購(gòu)房，打擊以投資為目的的購(gòu)房，特別是要抑制以短期盈利為目的的投機(jī)活動(dòng)，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求。

1.限制可購(gòu)房產(chǎn)數(shù)量。結(jié)合各地具體情況，推出符合實(shí)際情形的限購(gòu)政策。限購(gòu)政策雖然是促進(jìn)房?jī)r(jià)合理的治標(biāo)政策，但針對(duì)當(dāng)前重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)居高不下、投機(jī)性需求旺盛的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀，采取限購(gòu)的治標(biāo)手段既可以抑制泡沫膨脹，也可以為治本贏得時(shí)間。政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)行政法規(guī)，嚴(yán)格限制戶籍居民（成年個(gè)人）可購(gòu)房產(chǎn)數(shù)量，外來常住居民則需提供3～5年社保繳納證明，才能獲得當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格，且依據(jù)市場(chǎng)供需狀況確定限制數(shù)量，短期內(nèi)限制1套，長(zhǎng)期隨著市場(chǎng)供需平衡，可逐漸放寬。明確新購(gòu)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后若干年不得轉(zhuǎn)讓，打擊投機(jī)炒作。

2.適時(shí)開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，應(yīng)以存量面積為計(jì)稅依據(jù)，給予個(gè)人一定的免稅面積，如35平方/人，超額部分將按面積按月繳納相應(yīng)稅費(fèi)。美國(guó)的研究已表明房產(chǎn)稅率高能夠放緩房?jī)r(jià)漲幅，盡早開征房產(chǎn)稅是釋放供給、促進(jìn)“市場(chǎng)出清”的長(zhǎng)效措施。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)早前的研究顯示：我國(guó)大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)，2013年城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%?？罩米》客酝顿Y為目的、不以自住為目的，造成資源浪費(fèi)、供給緊張。房產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)征稅，將增加投機(jī)者持有成本，有效釋放原有“空置”的供給，減少投機(jī)交易量，進(jìn)而放緩房?jī)r(jià)上漲速度。而且，房產(chǎn)稅作為稅收重要的穩(wěn)定來源，能夠保障地方財(cái)政收入，減少地方政府推高地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)機(jī)。

四、結(jié)語

以往房地產(chǎn)調(diào)控政策，因房?jī)r(jià)上漲過快而加強(qiáng)調(diào)控，因經(jīng)濟(jì)下行而放松調(diào)控，未能引導(dǎo)市場(chǎng)形成穩(wěn)定預(yù)期，反而擾亂市場(chǎng)秩序。構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的核心在于破除消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)必定持續(xù)上漲的預(yù)期，化解對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的市場(chǎng)恐慌情緒。從供給和需求兩端采取措施，增加供給、抑制投機(jī)，構(gòu)建平穩(wěn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，不因經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、“長(zhǎng)官意志”等因素隨意推行“相機(jī)抉擇”的調(diào)控政策。長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)就在于既要預(yù)防可能的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，也要滿足廣大消費(fèi)者正常的居住需求；既要發(fā)揮房地產(chǎn)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，也要預(yù)防房地產(chǎn)可能給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡(jiǎn)介：黃振強(qiáng)（1991-），男，漢族，福建永定人，中共浙江省委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、產(chǎn)業(yè)組織理論。申洪根（1991-），男，漢族，江蘇如皋人，中共浙江省委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，研究方向：福利經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共資源配置。endprint