迎接“租購?fù)瑱?quán)”大時代

【智庫觀察】 推地塊、立規(guī)劃、出方案，在不到一個月的時間內(nèi)，上海、廣州等一線城市先后“放招”，推動住房租賃市場發(fā)展。近日，住建部又會同八部門聯(lián)合印發(fā)通知，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并選取廣州、深圳、南京等12個城市先行試點，“購租并舉”新時代已經(jīng)來臨。

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抓住三大主體激活住房租賃市場

與一路高歌的房地產(chǎn)市場規(guī)模和價格相比，我國住房租賃市場尚顯稚嫩，還存在租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策體系不完善，租賃住房不能有效解決城鎮(zhèn)居民，特別是新市民的住房問題。樓市熱正在降溫，發(fā)展租賃市場正當(dāng)其時。要抓住政府、企業(yè)和個人三大主體，尤其是政府層面，要完善法律法規(guī)，強化服務(wù)與監(jiān)管，對出租人、中介和承租人的責(zé)、權(quán)、利做出明確規(guī)范，改變租賃市場無法可依、無章可循、市場秩序混亂和合同不規(guī)范的現(xiàn)狀，并通過“互聯(lián)網(wǎng)+”在出租人和承租人之間搭建信息橋梁，促進(jìn)住房租賃市場的健康有序發(fā)展。同時，將租賃作為公共服務(wù)內(nèi)容，加強公共財政建設(shè)，將新移民、新就業(yè)大學(xué)生租房需求視為公共產(chǎn)品，甚至是保障的一部分，納入公共財政，并特別重視和完善公共租賃住房制度，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場秩序。

在企業(yè)層面，要鼓勵房企利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，出租庫存商品住房，引導(dǎo)房企與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。從一些地方的實踐看，鼓勵住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，有利于提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。

各地政府要積極建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺，制定完善住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范住房租賃交易流程，通過優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃等規(guī)定，加強對承租人的權(quán)益保護(hù)。在這方面，上海市通過理順企業(yè)、個人、政府三大主體關(guān)系，不斷健全住房租賃市場。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交，標(biāo)志著上海全面啟動新增租賃住房用地供應(yīng)。另外，于7月14日啟動的東北首個國有大型百姓房屋租賃平臺和廣東省6地市相繼成立的住房租賃平臺，都成為租賃市場規(guī)?；\營的樣本。

上海三大主體激活住房租賃市場

培育租賃業(yè)務(wù)專業(yè)機構(gòu)

■2015年1月，專門出臺政策，鼓勵公租房運營機構(gòu)、社會專業(yè)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代理租賃社會存量住房，從而改善租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

■市房管、公安、稅務(wù)等部門根據(jù)各自職責(zé)，在宣傳推介、核驗租客信息、降低企業(yè)稅負(fù)等方面給予支持

三層制度穩(wěn)定租賃關(guān)系

■地方性法規(guī)：1999年頒布《上海市房屋租賃條例》，對房屋租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)予以明

■政府規(guī)章：2011年頒布《上海市居住房屋租賃管理辦法》，加強對承租人的權(quán)益保護(hù)

■規(guī)范性文件:印發(fā)《關(guān)于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的實施意見》、《關(guān)于推進(jìn)本市住宅物業(yè)使用領(lǐng)域信用信息管理工作若干問題的通知》等

兩大抓手增加房源供應(yīng)量

■出臺政策建立完善購租并舉的住房體系。2016年，出臺了《優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實施意見的通知》以及號稱“上海史上最嚴(yán)調(diào)控”的“滬九條”——《進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，對于商務(wù)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及周邊1000米范圍內(nèi)的新增商品住宅用地，區(qū)政府要在出讓條件中明確用于社會租賃的商品住房比例不低于15%；嚴(yán)格執(zhí)行商品住房項目配建不少于5%保障性住房政策，其中外環(huán)以內(nèi)配建房源一律作為公共租賃住房使用，只租不售

■完善公共租賃住房制度。申請公租房不限制戶籍，政策覆蓋所有在滬有合法穩(wěn)定就業(yè)的常住人口

鼓勵金融支持租賃市場，試點推進(jìn)REITs

租賃房投資大、回收期長的特點使其發(fā)展離不開長期融資的支持。現(xiàn)行的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)展很快，卻沒有為企業(yè)投資租賃物業(yè)的長期融資安排。信托融資雖已成為房企融資的重要手段，但也多是2-3年的過橋貸款。因此，政府應(yīng)鼓勵金融創(chuàng)新，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，充分利用社會資金，進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從國外經(jīng)驗來看，其主要收益來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，長期回報率較高。同時，鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構(gòu)運用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險。

“租購?fù)瑱?quán)”，如何叫好又叫座

人們之所以選擇買房而不是租房，其癥結(jié)在于二者享有的權(quán)益落差過大。比如子女入學(xué)和戶口捆綁，不買房則難落戶，難落戶則奢談入學(xué)。城市租賃房源都是依托于社區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，未來租賃需求上升，必然也增加對公共資源的需求，這對城市建設(shè)和管理是較大的壓力。因此，發(fā)展住房租賃必須在公共服務(wù)上做好文章，構(gòu)建保基本、促公平、多層級、可持續(xù)的住房租賃保障制度體系，充分保障租房者的義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共權(quán)益，使承租人在公共配套服務(wù)上盡可能享受與購房人同等權(quán)益。在這方面，廣州市7月17日在全國率先發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其中明確提出“租購?fù)瑱?quán)”，引發(fā)輿論強烈反響。加之住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃市場的通知，被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)市場一個重大拐點的到來。可以肯定的是，“租購?fù)瑱?quán)”是一種進(jìn)步，既是政策導(dǎo)向，也是市場方向，更是民心所向！但這需要豐富公共資源，從根本上推進(jìn)義務(wù)教育均衡，縮小義務(wù)教育學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量、辦學(xué)條件差異。這要求政府調(diào)整義務(wù)教育撥款方式，增加對薄弱學(xué)校的投入。其中一個重要衡量指標(biāo)就是人們不再炒作學(xué)區(qū)房。只有不斷加快教育、醫(yī)療等資源的去行政化改革，向市場提供充足的公共服務(wù)資源，才能極大地緩解當(dāng)前一線城市和未來二三線城市的炒房問題，才能真正落實大力發(fā)展住房租賃市場的要求，真正實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，讓租購?fù)瑱?quán)叫好又叫座！

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中國青年報 ：【南京推出“滴滴報警”：警察搶單】 近日，南京市公安局玄武分局在其官方微信平臺上開通“滴滴報警”功能，市民通過微信報警后，兩分鐘內(nèi)，周邊的警力就能像網(wǎng)約車司機一樣“搶單”，并以最快的速度趕到現(xiàn)場進(jìn)行處置。如果過了一分鐘仍沒有人“搶單”，指揮室就會按照正常流程派警。

（2017年7月26日21:00）

北京發(fā)布 ：【黨政機關(guān)帶頭響應(yīng)“認(rèn)領(lǐng)斑馬線”】“禮在北京讓出文明——認(rèn)領(lǐng)愛心斑馬線”活動啟動以來，得到社會各界的積極響應(yīng)，已報名單位中很大一部分屬于市級黨政機關(guān)。其中，北京市直機關(guān)工委積極認(rèn)領(lǐng)臺基廠路口，并面向全市121個市級黨政機關(guān)、近8萬名黨員倡導(dǎo)“認(rèn)領(lǐng)愛心斑馬線”、帶頭禮讓斑馬線。

（2017年7月26日14:30）

成都發(fā)布 ： 【成都市部分行政事業(yè)單位試行錯時延時工作制】近日，成都市決定在實行標(biāo)準(zhǔn)工時制的同時，啟動錯時、延時工作制試點改革。錯時、延時工作制，是指行政事業(yè)單位因工作性質(zhì)或職責(zé)所需，不實行成都市機關(guān)事業(yè)單位統(tǒng)一作息時間制度，需要在周休息日和節(jié)假日繼續(xù)工作的工作制度。

（2017年7月25日23:15）