■ 朱新貴

房地產業(yè)

新社區(qū)治理中的住宅物業(yè)管理

■ 朱新貴

2010年以來，住宅物業(yè)管理行業(yè)迎來了制度建設的高峰期，一方面各地陸續(xù)制訂或修訂了物業(yè)管理地方性法規(guī)；另一方面主管部門也出臺了一系列細則文件，這些制度性文件極大地規(guī)范了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，住宅物業(yè)管理的一些根本性問題仍然沒有完全解決。今年6月，中共中央國務院發(fā)布了《關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（下文簡稱《意見》），提出“健全完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系、不斷提升城鄉(xiāng)社區(qū)治理水平、著力補齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板”，其中重點提到“改進社區(qū)物業(yè)服務管理”。在這一新形勢下，有必要結合社區(qū)治理來提升住宅物業(yè)管理水平。

一、社區(qū)治理是住宅物業(yè)管理的基礎

建筑區(qū)劃內的建筑物區(qū)分所有權決定了有關住宅社區(qū)“共用”部位和“共用”設施設備的存在，對這些“共用”部分的處理無疑需要得到多數(shù)業(yè)主的同意，這一點在《物權法》中得到了明確，如此一來，住宅物業(yè)管理的問題就很自然地被發(fā)展為業(yè)主自治和社區(qū)治理的問題。

近年來，對于住宅物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的探討在實務層面多停留在物業(yè)管理程序和技術水平，尤其希望通過新技術和新手段改變物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，而對業(yè)主自治和社區(qū)治理的問題研究相對較少，這樣的思想也體現(xiàn)在各種立法中。從各地的情況來看，對業(yè)主組織的成立和運行問題著墨較少；一些地方也嘗試承認業(yè)主大會的法律地位或者實施業(yè)主委員會的備案制度，但是這些嘗試多以失敗告終。失敗的原因是多方面的，從內部來看是由于業(yè)主自組織能力仍有所欠缺；從外部來看更是由于面對多元和復雜的業(yè)主需求，政府沒有能夠及時將新興的住宅社區(qū)納入社會治理體系范疇內；在橫向上體現(xiàn)為政府部門之間監(jiān)管職能界定不清，在縱向上體現(xiàn)為政府和群眾自治組織的法律邊界不清。

《意見》并沒有直接給出具體的解決方法，但提出“探索在社區(qū)居民委員會下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責”“探索完善業(yè)主委員會的職能，依法保護業(yè)主的合法權益”。目前，地方政府和社區(qū)居委會沒有專門的力量處理住宅社區(qū)的物業(yè)管理問題，設立專門的業(yè)主委員會有助于集中力量解決這方面的問題，但是需要注意的是社區(qū)居委會和業(yè)主大會（業(yè)主委員會）均為自治組織，如何處理兩者之間的關系，還有物業(yè)服務企業(yè)之間的關系至關重要。另外，對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的地位問題，基層政府和社區(qū)居委會應當給予業(yè)主自治組織更多的空間，對于業(yè)主自我治理的失敗更應當以寬容態(tài)度對待，允許業(yè)主探索更多的自治方式，同時應當給予更多的支持和幫助。

二、市場治理是住宅物業(yè)管理的本質

長期以來，社區(qū)一直作為提供公共服務的平臺，由政府向居民提供社區(qū)文化、社會保障等方面的基本公共服務。隨著居民需求的多樣化，社區(qū)經濟逐漸興起，由各種市場主體向社區(qū)內的居民提供各種不應由政府承擔的各種服務。同時，隨著住宅社區(qū)的形成，居民的需求進一步多樣化，對住宅社區(qū)建筑物的管理便是其中之一，這也促使了物業(yè)管理行業(yè)的產生。從這個角度來看，物業(yè)管理本身也是社區(qū)經濟的一部分。

在這一前提下思考物業(yè)管理的本質問題就是應當按照市場治理的要求處理住宅物業(yè)管理中的各種事務，即在前期物業(yè)管理階段由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)；在物業(yè)管理階段由業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)按照合同的約定完成物業(yè)服務。目前有種思想是將物業(yè)服務企業(yè)納入到社會治理體系中，這種做法帶來的問題是會將大量的非物業(yè)服務企業(yè)的責任與義務強加于企業(yè)身上，如社區(qū)文化建設、基本公共服務提供，甚至業(yè)主的自治管理等。如此一來勢必壓縮企業(yè)服務業(yè)主的空間，一方面給物業(yè)服務企業(yè)造成壓力；另一方面影響企業(yè)對業(yè)主的服務。

《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務內容的界定涵蓋了秩序維護管理、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理、共用部位共用設施設備維修養(yǎng)護管理四個方面。《意見》提出要“業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責”，即要求雙方能夠在市場治理的框架下處理住宅物業(yè)管理事務。目前由于市場主體之間的信息不對稱等問題造成市場失靈，一些地方嘗試通過建立第三方評價體系的方式（有的地方是市場化的方式，有的地方是政府主導的方式）解決信息不對稱的問題。這當然是一種途徑，但是由于住宅物業(yè)管理行業(yè)的問題在于業(yè)主的議價能力無法形成，因此這一舉措無法從根本上解決物業(yè)管理行業(yè)的問題，也可能加劇市場信息不對稱的風險。

三、項目治理是住宅物業(yè)管理的屬性

作為在住宅建設階段結束以后進行的管理工作，物業(yè)管理符合項目治理的特征，這一特征決定了市場化的物業(yè)管理并不是由一個單位就能夠完成的工作，應當由項目的參與者包括業(yè)主（建設單位、業(yè)主大會等）、物業(yè)服務企業(yè)、咨詢機構等共同完成治理工作。和建筑工程項目中建設單位處于核心一樣，住宅物業(yè)管理的核心應當是業(yè)主，其原因在于無論是建筑工程項目還是物業(yè)項目都是為甲方服務，只有甲方能夠明確項目的需求，才能確定項目治理的目標。

但是，目前在實踐中的一些想法是住宅物業(yè)管理首先應當由物業(yè)服務企業(yè)負主要責任，從而在住宅社區(qū)遇到相關問題時首先問責物業(yè)服務企業(yè)。但是，住宅社區(qū)終究是業(yè)主的社區(qū)，只有業(yè)主能了解業(yè)主自身的需求，而由物業(yè)服務企業(yè)承擔住宅社區(qū)的主導責任，一方面增加了企業(yè)的壓力；另一方面也增加了業(yè)主權益被侵害的風險。

在業(yè)主自治能力較為欠缺的前提下，政府部門應當按照項目管理的特點協(xié)助業(yè)主做好項目治理工作。所謂項目管理的特點即根據(jù)物業(yè)項目管理的過程從物業(yè)項目招標投標、項目承接、項目服務、項目退出的各個階段制定相關制度與規(guī)范，增強業(yè)主的議價能力和談判能力，逐步提升業(yè)主的項目治理專業(yè)素養(yǎng)。

四、工程管理是物業(yè)管理的關鍵

隨著建筑技術和施工技術的發(fā)展，不斷有一些新工藝、新材料和新設備在住宅建設過程中使用，這些新工藝、新材料和新設備極大地提高了住宅的居住性能，但是也給建成以后的物業(yè)管理工作帶來了困難。最大問題在于這一最為影響住宅使用壽命的方面卻在實踐過程中最受忽視。發(fā)生這種現(xiàn)象的原因主要有：1．設施設備一般都在住宅隱蔽的部位，業(yè)主無法直接觀察，從而缺少對物業(yè)服務企業(yè)的執(zhí)行監(jiān)督。2．更為重要的是大部分業(yè)主不具備這方面的專業(yè)能力，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間存在嚴重的信息不對稱。3．物業(yè)服務企業(yè)在承接項目時會有選擇性地挑選那些新建住宅，對于老舊住宅則不愿意承接。

對于住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護管理的忽視，在住宅使用的初期不會發(fā)生較大危害，但長期來看，隨著共用部位和共用設施設備的陳舊和損壞，會存在較多隱患，近期發(fā)生的一系列住宅事故正是這種現(xiàn)象的一種體現(xiàn)。所以，做好共用部位、共用設施設備“工程管理”工作，對于住宅物業(yè)管理工作尤為重要，這就需要物業(yè)服務企業(yè)更加專注于專業(yè)工作，業(yè)主做好監(jiān)督激勵工作，在業(yè)主的專業(yè)能力不足或者自治能力不足的情況下，政府部門應當做好相應服務規(guī)范的制定工作，同時給予行業(yè)更大的檢查力度。

《物權法》明確了業(yè)主有三種方式可以管理自己的房屋，其中最廣為人知的是市場化方式即委托物業(yè)服務企業(yè)管理的方式或稱為物業(yè)管理方式。這一方式首先需要市場雙方有充分的議價能力，需要重點解決業(yè)主組織自治的問題。但是，社會治理的范圍應當處于一定的邊界之中，重點體現(xiàn)為不能夠將過多的社區(qū)治理任務交由物業(yè)服務企業(yè)來完成，應當將其納入市場治理的范疇，充分利用合同約束市場主體的行為，這就要求業(yè)主進一步加深對物業(yè)管理行業(yè)的認識，提升項目治理能力；對于物業(yè)服務企業(yè)而言，就是按照合同約定完成服務內容尤其是工程管理內容；對于政府而言，要按照項目管理的概念制定相關制度，尤其是物業(yè)管理招標投標制度、承接查驗制度、物業(yè)服務規(guī)范與標準等。只有充分厘清住宅物業(yè)管理的社會治理、市場治理、項目治理、工程管理之間的聯(lián)系和區(qū)別，才能真正落實《意見》，進一步促進住宅物業(yè)管理市場的發(fā)展。

（作者單位：三江學院物業(yè)研究中心）