范振國

【摘 要】土地一級開發(fā)的核心實(shí)質(zhì)是把土地看作商品，在市場上進(jìn)行買賣，目的是進(jìn)一步提高土地的價(jià)值，通過提高土地價(jià)值來增加所獲得效益。伴隨一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)的開展 ， 相關(guān)會計(jì)核算的問題也層出不窮。本文介紹了土地一級開發(fā)成本核算中的問題以及改善的對策做了詳細(xì)的分析，以供大家參考。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā) ；會計(jì)核算 ；對策

一、土地一級開發(fā)成本核算中存在的問題分析

1.成本管理環(huán)節(jié)嚴(yán)重缺失

成本管理是現(xiàn)代企業(yè)在微利時(shí)代的企業(yè)管理中重要的核心內(nèi)容，成本管理更加注重全面性、科學(xué)性、合理性、系統(tǒng)性實(shí)施。土地一級開發(fā)成本的發(fā)生是一個(gè)過程性的內(nèi)容，從土地前期的準(zhǔn)備開始，到征地拆遷、進(jìn)行市政建設(shè)、進(jìn)行房屋建設(shè)等，始終貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程。因此，對于一級開發(fā)成本核算的管理從項(xiàng)目一開始的每一個(gè)階段都必須進(jìn)行細(xì)致的管理，每個(gè)階段之間相互聯(lián)系、相互銜接、各自的側(cè)重點(diǎn)不同，因此，企業(yè)的項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本核算管理與控制將是全過程的成本核算與管理。但是，就目前一級土地成本核算的現(xiàn)狀來看，很多企業(yè)缺乏全過程成本管理的意識，對于成本管理中各流程之間的銜接認(rèn)識不足，從而使得一級土地成本核算中問題頻出。例如：在企業(yè)的可行性研究環(huán)節(jié)，企業(yè) 先進(jìn)行成本預(yù)測，然后在項(xiàng)目立項(xiàng)獲得批復(fù)后就形成了成本決策，在這里我們可以看出，進(jìn)行成本決策的主體并不是企業(yè)，而是政府部門。對于企業(yè)而言，在該環(huán)節(jié)中認(rèn)為成本決策與企業(yè)毫無關(guān)聯(lián)，進(jìn)行成本預(yù)測的意義也就不大，這就造成很多企業(yè)將成本預(yù)測與可行性研究合并在一起完成，或者是委托給咨詢公司來完成，這種錯(cuò)誤的認(rèn)識和成本管理環(huán)節(jié)的缺失增加了土地一級成本核算的難度。

2.成本預(yù)測流于形式

進(jìn)行成本預(yù)測是企業(yè)進(jìn)行成本核算與管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是企業(yè)進(jìn)行成本決策、成本規(guī)劃的首要環(huán)節(jié)。企業(yè)通過對成本的預(yù)測，對成本的水平有了一個(gè)最基礎(chǔ)和初步的認(rèn)識，這避免企業(yè)在成本核算中出現(xiàn)盲目性、未知性，對于自己所得的土地項(xiàng)目中存的實(shí)施難度、實(shí)施重點(diǎn)有了最基本的估計(jì)。進(jìn)行土地一級開發(fā)需要企業(yè)投入大量的資金，并且投資的規(guī)模較大。在成本預(yù)測階段，企業(yè)首先確定的是成本規(guī)模，并根據(jù)成本的規(guī)模大小進(jìn)行資金的籌措規(guī)劃，以免出現(xiàn)資金使用不合理、資金儲備不足等現(xiàn)象的發(fā)生，有效規(guī)避企業(yè)資金鏈斷裂問題的出現(xiàn)。但是，由于土地一級開發(fā)成本預(yù)測要求必須具有較高的專業(yè)性，并且成本預(yù)測的偏差較大、項(xiàng)目周期的安排對預(yù)測有著巨大的影響等因素的存在，使得成本預(yù)測與實(shí)際發(fā)生成本之間存在較大差異，企業(yè)成本預(yù)測流于形式，對企業(yè)成本核算與管理毫無作用。例如：土地一級開發(fā)成本預(yù)測中對征地補(bǔ)償支出一定要區(qū)分宗地內(nèi)國有土地和集體土地，國有土地按照權(quán)利人取得方式的不同區(qū)分為土地收購補(bǔ)償費(fèi)或土地收回補(bǔ)償費(fèi)，集體土地中主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地的相關(guān)稅費(fèi)等。再例如：在可行性研究階段，按照前期準(zhǔn)備的工作開始征地、拆遷、進(jìn)行市政建設(shè)、驗(yàn)收入市等環(huán)節(jié)的安排后，就可以安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度來計(jì)算項(xiàng)目的周期了，然后再結(jié)合資金需求的規(guī)模、企業(yè)制定的融資方案來推算出企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用數(shù)額。這時(shí)如果對項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排過于粗略、線條化，那么很難在實(shí)際中順利實(shí)施，這將對企業(yè)的融資方案、財(cái)務(wù)費(fèi)用等帶來影響。

3.一級土地開發(fā)成本控制缺乏力度

在一級土地成本管理的過程中，對成本進(jìn)行有效控制是一項(xiàng)核心環(huán)節(jié)，也是成本管理中耗時(shí)最長、所占比重最大、成本核算任務(wù)最艱巨的環(huán)節(jié) ， 也是最有效的一個(gè)環(huán)節(jié)。在企業(yè)的管理中，對成本控制這一環(huán)節(jié)十分重視，但是，在實(shí)際工作中，由于很多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和員工缺乏對成本控制重要性的認(rèn)識，只是簡單的局限于降低成本這一表面現(xiàn)象。例如：有的企業(yè)成本控制的依據(jù)缺乏細(xì)致化。進(jìn)行成本控制的基本原則就是實(shí)現(xiàn)成本控制的精細(xì)化管理，在控制中需要明確目標(biāo)，進(jìn)行成本規(guī)劃，這是成本控制的主要依據(jù)。但是，很多企業(yè)的成本控制計(jì)劃過于寬泛，造成目標(biāo)成本模糊不清、難以執(zhí)行等問題。土地一級開發(fā)過程中，如果企業(yè)不能針對成本控制在成本計(jì)劃的框架內(nèi)制定細(xì)化的成本標(biāo)準(zhǔn)，那么一定會使成本控制無所適從、無從下手。

二、土地一級開發(fā)成本核算的改善對策

1.細(xì)化成本核算對象， 構(gòu)建成本核算制度

（1）細(xì)化成本核算對象

在成本核算過程中， 成本管理部門應(yīng)當(dāng)起到核心作用，財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行業(yè)務(wù)配合。成本核算對象的確定， 應(yīng)當(dāng)以便于成本歸集、成本控制為原則， 細(xì)化成本核算對象。土地一級開發(fā)過程中不確定因素多， 費(fèi)用支出歸入會計(jì)科目后，損失了一部分對象信息，出現(xiàn)宗地變動時(shí)， 難以再次將信息提取出來重新進(jìn)行處理。對于一些開發(fā)周期短、宗地構(gòu)成簡單的項(xiàng)目， 可以考慮將整宗地塊作為成本核算對象； 對于絕大多數(shù)項(xiàng)目， 應(yīng)當(dāng)分析宗地構(gòu)成， 以土地權(quán)屬性質(zhì)或規(guī)劃條件作為成本核算對象的劃分依據(jù)。

（2）構(gòu)建成本核算制度

由于開發(fā)企業(yè)是接受政府委托來進(jìn)行土地一級開發(fā)， 因此屬于代建制度， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)土地一級開發(fā)成本構(gòu)成設(shè)置明細(xì)核算， 其主要內(nèi)容應(yīng)包括成本發(fā)生正確歸集、成本歸集的方法、成本計(jì)算方法等。開發(fā)企業(yè)對于 土地一級開發(fā)的會計(jì)核算設(shè)置開發(fā)成本或其他應(yīng)收款科目， 再按項(xiàng)目設(shè)置二級明細(xì)核算， 在項(xiàng)目下按成本費(fèi)用內(nèi)容設(shè)置三級明細(xì)核算。這樣層層核算， 將成本進(jìn)一步明細(xì)。

2.根據(jù)完工土地開發(fā)項(xiàng)目的用途來選取成本結(jié)轉(zhuǎn)方式

第一， 對于銷售開發(fā)或有償轉(zhuǎn)讓的商品性建設(shè)場地， 項(xiàng)目完成后將實(shí)際成本從開發(fā)成本—商品性土地開發(fā)成本賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品—土地賬戶的借方。第二， 對于開發(fā)完成后直接用于開發(fā)企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地， 項(xiàng)目完成后將實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用， 均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)項(xiàng)目； 對其他土地開發(fā)支出， 包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，責(zé)合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出， 應(yīng)將其從開發(fā)成本—自用土地開發(fā)成本賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本的借方。endprint

3.完善前期費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用的核算

第一， 提高前期費(fèi)用核算的科學(xué)性和全面性。具體措施如下： 立項(xiàng)報(bào)告和可行性報(bào)告是土地一級開發(fā)工程中較為重要的報(bào)告， 開發(fā)企業(yè)往往會投入較多資金到立項(xiàng)報(bào)告和可行性報(bào)告的制定中， 為此開發(fā)企業(yè)要通過加強(qiáng)立項(xiàng)報(bào)告和可行性報(bào)告制定費(fèi)用的核算力度來降低前期費(fèi)用核算的錯(cuò)誤率；開發(fā)企業(yè)要構(gòu)建專門機(jī)構(gòu)來實(shí)地調(diào)研各項(xiàng)咨詢活動， 尤其是對各項(xiàng)咨詢活動的收費(fèi)情況進(jìn)行準(zhǔn)確調(diào)查和統(tǒng)計(jì)。第二， 提高公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核算的科學(xué)性和全面性。除了將區(qū)域內(nèi)市政管線、橋梁及永久性道路建設(shè)費(fèi)用等大型費(fèi)用納入成本核算體系中之外， 成本核算機(jī)構(gòu)還應(yīng)該將公共座椅、小規(guī)模草坪等小型費(fèi)用納入成本核算體系中， 確保突擊一級開發(fā)成本核算涵蓋內(nèi)容的全面性。第三， 提高征地拆遷費(fèi)用核算的科學(xué)性和全面性。在核算拆遷征地費(fèi)用時(shí)， 成本核算機(jī)構(gòu)要聘請一批專業(yè)技能較高和責(zé)任心較強(qiáng)的核算人員來開展拆遷工程費(fèi)用的核算工程。此外， 成本核算機(jī)構(gòu)要轉(zhuǎn)變以往因拆遷服務(wù)費(fèi)用和房屋拆遷評估費(fèi)用數(shù)額較小而輕視的做法， 強(qiáng)化對拆遷服務(wù)費(fèi)用和房屋拆遷評估費(fèi)用的重視度， 將拆遷服務(wù)費(fèi)用和房屋拆遷評估費(fèi)用規(guī)范地納入項(xiàng)目成本核算報(bào)表中。

4.強(qiáng)化土地一級開發(fā)成本核算的審計(jì)

土地一級開發(fā)成本的審核認(rèn)定是國土資源局將土地上市供應(yīng)的前提條件， 同時(shí)也是確保土地一級開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算準(zhǔn)確、及時(shí)、規(guī)范的必然保障， 只有加強(qiáng)對土地一級開發(fā)成本核算的審計(jì)，才能有效監(jiān)督土地一級開發(fā)的成本核算， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正土地一級開發(fā)成本核算過程中存在的問題和不合理之處， 從而保障土地儲備機(jī)構(gòu)在使用土地儲備開發(fā)資金返還土地熟化成本及支付企業(yè)開發(fā)利潤時(shí)資金的安全性。

三、結(jié)語

土地一級開發(fā)是國家城市化建設(shè)的重要組成部分，對土地一級開發(fā)的成本進(jìn)行科學(xué)的核算，有助于土地一級開發(fā)項(xiàng)目節(jié)約成本，減少開支，對施工企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。科學(xué)的分析土地一級開發(fā)成本核算領(lǐng)域的問題，并制定出切實(shí)可行的解決方案，對建筑企業(yè)的發(fā)展具有重要意義

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