【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，然而當(dāng)房地產(chǎn)金融成為商業(yè)銀行的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)卻始終伴隨左右，市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)都將轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終將嚴(yán)重減損商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)效益。本文從我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀著手，闡釋了商業(yè)銀行所面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出相應(yīng)的防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)因素 防范措施

房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)共同聯(lián)合所構(gòu)成的業(yè)務(wù)類(lèi)型，既滿(mǎn)足了地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)投資需求，也符合購(gòu)房者的貸款需要，推動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)頗大，但蘊(yùn)藏其中的金融風(fēng)險(xiǎn)卻是我們必須要關(guān)注并且有效解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)金融肇始于1979年，彼時(shí)國(guó)家剛開(kāi)始推動(dòng)住房商品化，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的積累與發(fā)展，至1998年步入高速發(fā)展時(shí)期，商業(yè)銀行開(kāi)始從房地產(chǎn)投資和住房銷(xiāo)售兩個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的金融支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款等金融工具的產(chǎn)生不斷擴(kuò)充著商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的規(guī)模。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.26萬(wàn)億元，同比實(shí)際增長(zhǎng)7.5%，其中住宅投資6.9萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.0%，2016年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積15.73億平方米，同比增長(zhǎng)22.5%。

相比發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)遠(yuǎn)未結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，能夠有力帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中扮演重要的角色。從目前來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵期，房地產(chǎn)仍將作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但蘊(yùn)藏其中的金融風(fēng)險(xiǎn)也將貫穿始終。

相比于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尤其需要金融機(jī)構(gòu)的支持，而近年來(lái)住房?jī)r(jià)格的大幅上漲也使銀行獲得了可觀的利潤(rùn)，而這進(jìn)一步推動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，金融風(fēng)險(xiǎn)正是在這樣的產(chǎn)業(yè)循環(huán)中不斷積累。然而，發(fā)達(dá)國(guó)家金融危機(jī)的教訓(xùn)警示著我國(guó)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，限制房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)，提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。盡管如此，鑒于我國(guó)尚未充分發(fā)展的金融市場(chǎng)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托或基金等方式自主融資，但這些資金渠道的最終出資主體仍舊是商業(yè)銀行。

二、房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)因素

對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)時(shí)，若在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研判、客戶(hù)貸款審核等方面出現(xiàn)漏洞，由此所導(dǎo)致的自身經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受損乃至破產(chǎn)倒閉的可能性，即稱(chēng)為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，而從廣義來(lái)講，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指整個(gè)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)所遭受的全部風(fēng)險(xiǎn)，并不針對(duì)某一機(jī)構(gòu)或單個(gè)項(xiàng)目。

（一）房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)炒作造勢(shì)，居民恐慌性購(gòu)買(mǎi)房屋，金融機(jī)構(gòu)放寬住房抵押貸款審批限制，這些因素都直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離真實(shí)價(jià)格時(shí)，即產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，而泡沫一旦破滅，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的破壞將難以預(yù)計(jì)，此時(shí)作為抵押物的房屋將大幅貶值，房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的直接反映就是抵押物貶值，這將給經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行帶來(lái)巨額損失。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)與道德風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)占據(jù)著商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的很大部分，因其利潤(rùn)較高，抵押品優(yōu)良，很多商業(yè)銀行都大力經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，有的商業(yè)銀行簡(jiǎn)化貸款流程，疏于借款人的信用評(píng)級(jí)，對(duì)于借款人申請(qǐng)材料的真實(shí)性審核不夠謹(jǐn)慎，與此同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)貸款占全部貸款額的比重越來(lái)越大，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這些因素都將導(dǎo)致商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是居民個(gè)人住房貸款，不良率均有所上升。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與破產(chǎn)危機(jī)

由于房地產(chǎn)信貸占比巨大，一旦行業(yè)周期逆轉(zhuǎn)，商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)接踵而至，由于房地產(chǎn)信貸中的抵押物多為房地產(chǎn)本身，而當(dāng)債務(wù)人無(wú)法按期支付本息時(shí)，銀行本可以將抵押物出售來(lái)償還貸款，但當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下跌市場(chǎng)趨冷時(shí)，抵押物處置不及時(shí)，商業(yè)銀行流動(dòng)性危機(jī)將接踵而至。

（四）資金來(lái)源單一，風(fēng)險(xiǎn)較為集中

經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，盡管房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始通過(guò)發(fā)行上市進(jìn)行融資，資金來(lái)源漸趨多元化，但商業(yè)銀行貸款仍占主要部分，非銀行渠道的資金來(lái)源僅能滿(mǎn)足極少量企業(yè)的資金需求。房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，特別依賴(lài)銀行貸款，經(jīng)營(yíng)中各個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)銀行的資金支持，而商業(yè)銀行自身又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移手段，造成商業(yè)銀行成為眾多金融風(fēng)險(xiǎn)的集聚中心。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集產(chǎn)業(yè)，對(duì)比其他行業(yè)更為依賴(lài)金融市場(chǎng)，但不健全的金融市場(chǎng)，阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)成長(zhǎng)，為了改善這一情況，需要從商業(yè)銀行層面與宏觀政策層面共同著手，努力搭建科學(xué)合理的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)管理體系。

（一）拓寬資金來(lái)源，開(kāi)展多渠道融資

金融市場(chǎng)的缺陷不僅阻礙著開(kāi)發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，更不利于商業(yè)銀行合理管控風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)貸款大多源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)業(yè)的種種風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度聚集于商業(yè)銀行，因此我國(guó)要擴(kuò)充房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的融資渠道，大力發(fā)展債券融資、股權(quán)融資、信托與投資基金等融資方式，降低對(duì)于商業(yè)銀行的依賴(lài)，分散過(guò)于集中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多元融資渠道并舉。

（二）完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度

我國(guó)金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的同時(shí)，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，合理控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，嚴(yán)密注視房地產(chǎn)貸款集中程度，引導(dǎo)商業(yè)銀行改善信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，嚴(yán)格貸款審批手續(xù)與流程，嚴(yán)格實(shí)行信息披露制度，完善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，有效管控信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）改進(jìn)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系

商業(yè)銀行應(yīng)完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)系統(tǒng)，推動(dòng)我國(guó)商業(yè)銀行信用體系建設(shè)，構(gòu)建管理科學(xué)的現(xiàn)代化商業(yè)銀行。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)通常始于內(nèi)控體系漏洞，商業(yè)銀行應(yīng)遵守監(jiān)管規(guī)定，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，建立嚴(yán)密的操作規(guī)章制度，設(shè)立獨(dú)立的貸款審查部門(mén)，加強(qiáng)貸款全過(guò)程審查，對(duì)于信用記錄良好客戶(hù)實(shí)行貸款綠色通道，同時(shí)嚴(yán)格限制信用不良客戶(hù)貸款審批，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

（四）繼續(xù)推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化

商業(yè)銀行通過(guò)資產(chǎn)證券化，一方面滿(mǎn)足了資金的流動(dòng)性要求，另一方面促使房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化與市場(chǎng)化，有效分散了房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。然而，應(yīng)注意的是，在推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化時(shí)，由于金融市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)，一定要以商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為根基，嚴(yán)格信息披露監(jiān)管，防范風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大蔓延。

參考文獻(xiàn)

[1]唐平.中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2007（2）：4.

[2]霍夏芳.探析中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展問(wèn)題及對(duì)策[J].北方經(jīng)濟(jì)，2012（8）：3.

[3]葛波.對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展的思考[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2006（4）：2-4.

作者簡(jiǎn)介：趙帥（1992-），男，漢族，遼寧沈陽(yáng)人，研究方向：金融學(xué)。endprint