陳 俊，吳 韜

(上海對外經(jīng)貿(mào)大學法學院， 上海201620)

論住房反向抵押貸款信托開展的法律路徑

陳 俊，吳 韜

(上海對外經(jīng)貿(mào)大學法學院， 上海201620)

住房反向抵押貸款信托的研究基礎(chǔ)是住房反向抵押貸款。對于住房持有人來講，反向抵押貸款是一種靜態(tài)化的財產(chǎn)管理計劃，而住房反向抵押貸款信托則因為其被賦予了此后的動態(tài)化的財產(chǎn)管理內(nèi)容，所涉及的法律關(guān)系也較之相對復雜;對這種復雜的法律關(guān)系作出深入研究，旨在使房屋持有人的財產(chǎn)既能獲得利益的最大化，又能使其權(quán)益得到全面的保護;在推進我國養(yǎng)老業(yè)的健康發(fā)展上，除具有重要的社會意義外，還豐富了信托法學的理論意義。

反向抵押貸款; 信托； 法律路徑

住房反向抵押信托是相對于反向抵押貸款本身而言的。一般是指在不放棄居住權(quán)的前提下，將房產(chǎn)抵押給貸款機構(gòu)，通過貸款使房產(chǎn)價值的一部分變現(xiàn)。其目的是通過抵押房產(chǎn)的方式，以支付諸如醫(yī)療、住房修繕、購買長期看護保險或者其他任何用處的費用，以提高生活質(zhì)量。依據(jù)我國《信托法》第二條的規(guī)定："本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。"由此可見，較之于具有靜態(tài)化財產(chǎn)管理的反向抵押貸款，住房反向抵押貸款信托則被賦予了動態(tài)化的財產(chǎn)管理的內(nèi)涵，其因此所涉及的法律關(guān)系，也較之反向抵押貸款更為復雜。對住房反向抵押貸款信托所涉及到的復雜法律關(guān)系進行梳理和研究，旨在探討如何使房屋持有人的財產(chǎn)既能獲得利益的最大化，又能使其權(quán)益得到全面的保護。

一、我國住房反向抵押貸款信托的法律問題

(一) 不動產(chǎn)信托登記制度的缺失

雖然在我國信托法中規(guī)定了信托登記制度，但是目前在我國境內(nèi)并無統(tǒng)一的信托登記管理辦法，只有在上海市浦東新區(qū)、中國(上海)自由貿(mào)易區(qū)對信托登記頒布了試行辦法，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》也對信托登記并無規(guī)定。我國信托法雖然將信托定義為"委托給"，意在緩解與我國物權(quán)理論中"一物一權(quán)"的矛盾，但是筆者認為信托的實質(zhì)還是應當將信托財產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移，因此當信托財產(chǎn)為不動產(chǎn)時，信托登記制度就顯得尤為重要。當信托登記制度建立時，將會使得房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰化，使得信托財產(chǎn)的獨立性凸現(xiàn)出來，與委托人、受托人、受益人的財產(chǎn)區(qū)別開來，使得信托隔離風險的作用發(fā)揮出來。信托登記還可以明確信托當事人的權(quán)利義務，信托登記制度不僅僅是對信托財產(chǎn)的登記，還包含對信托設(shè)立的登記，那么在該登記中也會明確信托當事人的信息，使得委托人、受益人、信托監(jiān)督人可以依據(jù)信托登記更好地監(jiān)督受托人來履行受托人義務，并及時通過信托登記制度對自身權(quán)益進行保護。信托當事人以外第三人可以通過信托登記制度來對信托的情況進行了解，保障自身的權(quán)益不受侵害。因此，在我國現(xiàn)有制度下急需設(shè)立信托登記制度。

(二) 信托稅制的重復征稅

根據(jù)目前我國的法律法規(guī)，信托業(yè)務的開展將涉及所得稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，見表1。

表1 住房反向抵押信托各環(huán)節(jié)征稅對比

其反映我國信托稅制中的兩個問題：一是重復征稅。同一環(huán)節(jié)中，信托當事人可能基于同一行為或收益反復繳稅。如信托設(shè)立時，信托委托人、受托人都需要繳納印花稅；二是稅收優(yōu)惠缺失。在我國現(xiàn)有稅制中，在金融業(yè)中的稅收優(yōu)惠制度偏向于證券、投資基金等，但并未對信托設(shè)立運作安排對應的稅收優(yōu)惠制度，也在一定程度上抑制了信托業(yè)的發(fā)展，不利于住房反向抵押信托的推廣。

(三) 信托監(jiān)察人制度過于狹隘

在我國現(xiàn)行信托法中，規(guī)定了公益信托應當設(shè)立信托監(jiān)察人，而對其他類別的信托并未作此要求。公益信托中信托監(jiān)察人的設(shè)置，其目的是為了保證信托目的的實現(xiàn)，加強對受托人信托活動的監(jiān)督，解決由于信托受益人比較廣泛，廣大的受益人直接對受托人的信托活動進行監(jiān)督難以操作這一問題。而在住房反向抵押信托中，雖然委托人與受益人都是恒定的少數(shù)主體，一般為老人，但由于老人年齡已經(jīng)較大，意思表示能力、解決爭議能力、對信托的了解程度都往往低于常人，因而在該信托中設(shè)立監(jiān)察人制度是為了專門保障該主體的合法權(quán)益，避免將風險進一步擴大。

二、我國不動產(chǎn)信托登記的法律思考

(一) 完善我國信托登記制度

我國信托財產(chǎn)登記制度至今尚未出臺，不利于信托業(yè)的發(fā)展和信托產(chǎn)品的創(chuàng)新，筆者認為尤其對于不動產(chǎn)而言，登記制度顯得尤為重要，沒有登記制度將不利于信托當事人和第三人的交易安全，也使得信托財產(chǎn)獨立性無處著手。針對這一制度，筆者提出以下建議：

信托財產(chǎn)登記機構(gòu)。我國現(xiàn)有不動產(chǎn)登記體系已經(jīng)逐步完善，若另設(shè)信托財產(chǎn)登記機構(gòu)雖然便于規(guī)范對信托行業(yè)的統(tǒng)一監(jiān)管，但考慮到若單獨設(shè)置信托財產(chǎn)登記機構(gòu)，當事人可能因信托財產(chǎn)的公示信息進行多地查詢，反而悖離制度設(shè)計之初衷，兼考慮單獨機關(guān)將增加制度和交易成本，因此筆者建議在現(xiàn)有不動產(chǎn)登記機關(guān)職權(quán)的基礎(chǔ)上，拓展出信托財產(chǎn)登記功能，由原有不動產(chǎn)登記機關(guān)對是不動產(chǎn)的信托財產(chǎn)進行登記監(jiān)管。

信托財產(chǎn)登記內(nèi)容。信托財產(chǎn)登記一是為了明細信托財產(chǎn)性質(zhì)；二是為了便于信托當事人和第三人進行查詢。因此信托財產(chǎn)登記至少應當包含：信托當事人情況、信托財產(chǎn)范圍、信托財產(chǎn)管理方式、信托目的、信托起始時間、信托存續(xù)期限等。

(二) 完善我國信托稅制

我國信托稅收征收制度多年來由于納稅主體不確定導致信托在設(shè)立、存續(xù)、終止階段時常發(fā)生重復征稅，因此明確信托中納稅主體尤為重要。

明確納稅主體。無論是在靜態(tài)模式下的住房反向抵押信托還是動態(tài)模式下住房反向抵押信托，委托人與受益人都是老年人，由養(yǎng)老服務而受益的老年人應當進行一次繳稅，而非多次。靜態(tài)模式與動態(tài)模式的住房反向抵押信托在信托財產(chǎn)上有所區(qū)分，那么在相應稅務上也應當有所區(qū)別，至于受托人基于對信托財產(chǎn)的管理而取得的收益，都應當支付相應的稅款。

提供稅收優(yōu)惠政策。應當明確的是住房反向抵押信托的目的是為了使得養(yǎng)老制度多元化，改善老年人的養(yǎng)老體驗，與此同時推動信托業(yè)的發(fā)展，但信托業(yè)的發(fā)展并非其主要目的。且該類信托在發(fā)展中實際上減輕了政府、年輕人、中介組織的養(yǎng)老負擔，政府應當出臺更多稅收優(yōu)惠政策來鼓勵老年人和信托公司開展該項業(yè)務。

(三) 擴展我國信托監(jiān)察人制度

我國現(xiàn)有信托法中，信托監(jiān)察人制度只適用于公益信托，是為解決信托受益人過多而無法對信托情況予以監(jiān)督了解的問題，但并不意味著信托監(jiān)察人制度僅適當于公益信托。筆者認為，住房反向抵押信托設(shè)立雖有營利性質(zhì)，但其設(shè)立存續(xù)目的兼有公益色彩，受益人也處于弱勢地位。但若就此就提議對信托法進行修改，將監(jiān)察人制度擴展到私益信托范疇也有動輒即借助立法之嫌，且考慮到立法時間之長、審核之復雜。因此筆者建議不妨在未來的住房反向抵押的專項文件中，如"反向抵押信托管理辦法"或"信托監(jiān)察人指導意見"中提出應當將信托監(jiān)察人制度適用于該類信托。具體制度包括：

信托監(jiān)察人制度適用情形。應當適用于受益人不具備完全民事行為能力、年老體弱、智力不足等情形。

信托監(jiān)察人資格條件。在原則上，信托監(jiān)察人應當具備完全民事行為能力，在信托活動中保持獨立性，與信托受托人無關(guān)聯(lián)關(guān)系。在具體要求上，應當要求信托監(jiān)察人具備特定資質(zhì)，如監(jiān)察人為自然人時，可以要求其具備養(yǎng)老機構(gòu)或相關(guān)組織經(jīng)驗為宜；當監(jiān)察人為法人時，則對其組成人員有一定的要求。

信托監(jiān)察人的選任、辭任、接任條件。信托監(jiān)察人雖然不是信托法律關(guān)系的當事人，但是也應當賦予委托人、受益人選任、解任的權(quán)利，可以促使同時作為委托人與受益人的老年人通過更換監(jiān)察人來保障自身的利益。

信托監(jiān)察人的權(quán)利義務。該項為重點，信托監(jiān)察人應當以受益人權(quán)益保護為核心保護受益人的合法權(quán)益。如賦予信托監(jiān)察人提起代為訴訟的權(quán)利，使得信托監(jiān)察人可以借助司法手段來保護老年人的合法權(quán)益。

三、結(jié)語

住房反向抵押貸款信托，是將信托機制與反向抵押貸款制度相結(jié)合的新型金融產(chǎn)品。它利用反向抵押貸款這一基礎(chǔ)制度，結(jié)合信托管理之手段，充分發(fā)揮老年人資產(chǎn)的作用，一方面緩解了老齡化社會的養(yǎng)老壓力，另外一方面活躍了金融房地產(chǎn)市場，促進市場的發(fā)展。但善制需良法，我國的現(xiàn)有環(huán)境對該制度的運作還存在諸多障礙，唯有在對現(xiàn)有障礙的層層解除后，該制度才有可能在社會中蓬勃發(fā)展。

[1] 新民晚報.調(diào)查：哪些老人愿意嘗試“以房養(yǎng)老”[EB/OL].(2016-12-01)[2017-04-03].http://www.sh.xinhuanet.com/2016-05/28/c_135394595.htm.

[2] 第一財經(jīng)日報.金融陷阱導致養(yǎng)老危機，老年人亟須補上“理財”課[EB/OL].(2016-12-01)[2017-04-03].http://www.p5w.net/money/lczh/201611/t20161130_1650080.htm.

[3] 胡思靜.房屋產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款信托法律制度研究[D].長沙：中南大學, 2011.

[4] 蔣亞軍.我國住房反向抵押貸款養(yǎng)老方式研究[D].鄭州：河南大學, 2013.

2017-03-12

陳俊(1993-)，男，浙江溫州人，碩士研究生，研究方向為經(jīng)濟法。

DF438.2

A

1671-4733(2017)04-0132-02