摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展既帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展又在其中扮演著重要角色，如何促使該行業(yè)健康發(fā)展是一個(gè)引人深思的問題，從而土地增值稅進(jìn)入了人們的眼簾。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；土地增值稅

一、納稅籌劃的目的和意義

房地產(chǎn)企業(yè)施行合理的納稅籌劃的根本目的是使公司利益最大化。而且房地產(chǎn)最終消費(fèi)的是個(gè)人，由此這些人也順勢(shì)成為了稅負(fù)承擔(dān)者，最終將會(huì)增加個(gè)人購(gòu)房者的成本。因此，納稅籌劃的目的就在于，面對(duì)可能增加的稅收負(fù)擔(dān)，盡可能的減少其對(duì)企業(yè)乃至個(gè)人的影響。

該行業(yè)涉及的稅目繁多，而土地增值稅由于稅負(fù)強(qiáng)，稅率高更是成為其重中之重。而且在房地產(chǎn)行業(yè)中重復(fù)征稅的現(xiàn)象十分典型，比如在營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅之間雖然是針對(duì)同一個(gè)征稅對(duì)象，但卻在營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅上有著不同的征稅標(biāo)準(zhǔn)，這也導(dǎo)致了重復(fù)征稅。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行這樣的籌劃有著意味深重的意義。

二、必要性和可行性

（一）必要性分析

在征稅的過程中可能會(huì)有一定漏洞。土地增值稅的不斷發(fā)展也表現(xiàn)了相關(guān)行業(yè)迅猛發(fā)展的反應(yīng)。土地增值稅從開征以來就不斷增長(zhǎng)，增幅率甚至達(dá)到百分之兩百以上，但是在這些年來，我國(guó)稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)的實(shí)際已經(jīng)繳納的土地增值稅只占到了全國(guó)房地產(chǎn)銷售總收入的百分之一左右。土地增值稅的增長(zhǎng)速度很快，但是與飛速上漲的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)的銷售收入對(duì)比，這一數(shù)據(jù)有著明顯的差別。再加之該稅的清算難度較大同時(shí)在納稅籌劃的過程中又會(huì)有很多過時(shí)的理念和誤區(qū)，這也進(jìn)一步清楚的體現(xiàn)了在房地產(chǎn)行業(yè)中開展土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的以及反應(yīng)了土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)中的舉足輕重的地位。

（二）可行性分析

首先，土地增值稅施行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其征收額占到了企業(yè)非常大的一部份利潤(rùn)，如果對(duì)其加以控制，可以增加企業(yè)利潤(rùn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在某些時(shí)候適當(dāng)減少房產(chǎn)售價(jià)，可能會(huì)帶來更多的收入，因?yàn)樵谟?jì)算稅率時(shí)，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比率，增值率則可能剛好在下一檔；第三，房地產(chǎn)企業(yè)可以在某種時(shí)候相應(yīng)增加其成本，這樣也可能帶來更高的收入，因?yàn)樵诳鄢杀竞螅淅麧?rùn)也會(huì)下降，利潤(rùn)的下降會(huì)導(dǎo)致增值額在允許扣除的金額內(nèi)，這樣就會(huì)適應(yīng)低一檔的稅率；第四，當(dāng)企業(yè)在計(jì)算可扣除的合法的增值額時(shí)，除了有關(guān)的成本費(fèi)用，也可以把為獲得土地使用權(quán)所產(chǎn)生的成本、開發(fā)土地所耗費(fèi)的成本、新修建商品房及相關(guān)設(shè)施花費(fèi)的成本三項(xiàng)費(fèi)用成本加和的20%加計(jì)扣除；第五，對(duì)于修建普通標(biāo)準(zhǔn)用住房但是用于買賣的，要是其增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額（也包含20%范圍內(nèi)加計(jì)扣除的金額）20%的，即可以免交土地增值稅。

三、土地增值稅存在的問題

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的周期較長(zhǎng)，所以在土該稅清算的周期更是冗長(zhǎng)，并且無法根據(jù)相關(guān)年份精確估算；此外，土地增值稅清算時(shí)涉及到很多復(fù)雜的扣除項(xiàng)目和免征項(xiàng)目，需要企業(yè)配合提供相關(guān)資料和憑證。其次，土地增值稅屬于地方性稅種，并且為地方財(cái)政作出較大貢獻(xiàn)，地方政府出于其經(jīng)濟(jì)效益以及政績(jī)考慮可能并不愿意為了清算而打擊房地產(chǎn)行業(yè)。而且企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度也有差別，所以必定會(huì)導(dǎo)致大量的子項(xiàng)目未到達(dá)稅法的結(jié)算時(shí)點(diǎn)，所以也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大額的未繳數(shù)。也不忽略房地產(chǎn)企業(yè)使用稅法中的相關(guān)條目故意延后應(yīng)結(jié)算的時(shí)點(diǎn)。比如在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)，將預(yù)售的房屋條件結(jié)算點(diǎn)適當(dāng)拖后。

常見問題的處理辦法：1.關(guān)于借款利息的問題（1）將利息費(fèi)用調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中，將劃分到財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)予以扣減而不是直接全額計(jì)入成本費(fèi)用中扣除。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)屬于借款非常高的行業(yè)之一，但是并非所有因?yàn)榻杩疃a(chǎn)生的利息都能據(jù)實(shí)扣除。如果能夠拿出有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明便能夠如實(shí)扣除，倘若無法拿出相關(guān)證明，便按照同期商業(yè)銀行同類貸款利率予以扣減。

2.銷售精裝房屋設(shè)計(jì)家電家具成本計(jì)算扣除問題

如果房地產(chǎn)商銷售的房屋是精裝房，而且?guī)в屑揖呒译姷姆课?，允許將裝修款計(jì)入其開發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候予以扣除，但是這部分扣除的成本不包括家具家電的成本，如果直接全額扣除的，則應(yīng)該用加上這項(xiàng)成本費(fèi)用后的銷售收入計(jì)算土地增值稅。

四、土地增值稅納稅籌劃建議

（一）從合同方面控稅

一個(gè)完整的稅務(wù)流程大概是：產(chǎn)生，核算和繳納。所以，企業(yè)的稅負(fù)多少其實(shí)并不是財(cái)務(wù)部門想做多少就做多少，它的實(shí)質(zhì)是企業(yè)在發(fā)生業(yè)務(wù)的時(shí)候就自然產(chǎn)生的一筆稅負(fù)，合同、買賣流程和稅收之間存在的關(guān)系即是買賣流程取決于合同，買賣流程又決定了稅收。所以，如果在簽訂合同時(shí)注意細(xì)節(jié)便可以在降低企業(yè)稅收成本中起到了關(guān)鍵的作用。也只有注重增強(qiáng)交易過程中的稅收管理，才可以實(shí)現(xiàn)真正意義上的合理避稅。

在簽定合同時(shí)，要適當(dāng)使用政府相關(guān)的征稅法律。因?yàn)榈貐^(qū)不同會(huì)有不同的政策，但是如果在銷售民用住宅時(shí)，其增值部分沒有超過20%就可以免交增值稅，所以該行業(yè)與設(shè)計(jì)單位簽訂開發(fā)民用住宅設(shè)計(jì)合同時(shí)必須要想到民用住宅的相關(guān)法律政策，不然哪怕增值部分并沒有多余其允許減掉項(xiàng)目范圍的20%，也不適用于免征的優(yōu)惠政策。

（二）從票據(jù)方面控稅

在企業(yè)中應(yīng)該保證與銀行往來的各項(xiàng)憑證、發(fā)票的開票人和收票人和進(jìn)行工作的人員相互統(tǒng)一，要是在業(yè)務(wù)交易過程中，不能確保這些資源的統(tǒng)一性，那么可能會(huì)有票據(jù)和實(shí)際的價(jià)款不一致的現(xiàn)象出現(xiàn)，一旦涉及到了虛假開票，將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)行政處罰更有甚遭到刑事處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。為了避免這一風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注審查銀行的收款付款憑據(jù)、業(yè)務(wù)憑證以及憑證和相關(guān)發(fā)票上所列支金額是否一致。

如果房地產(chǎn)企業(yè)在截止土地增值稅清算日當(dāng)天仍然尚未付款但在其開發(fā)成本支出中卻已取得了相關(guān)的合同和發(fā)票，這些發(fā)票上得金額也是不能直接據(jù)實(shí)扣除的。而是應(yīng)該根據(jù)不同的受益對(duì)象，按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)，將不同的成本費(fèi)用歸集到不同的項(xiàng)目中去，并且這些成本費(fèi)用是真實(shí)發(fā)生且存在的，且取得相關(guān)憑證，能夠按照一定的標(biāo)準(zhǔn)歸集分配的。再采取合理的財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)方法對(duì)其予以核算。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李昱炅：《房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析》，《西部財(cái)會(huì)》，2010年第六期；

基金項(xiàng)目：西南民族大學(xué)中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助，項(xiàng)目編號(hào)：2017ZYXS85

作者簡(jiǎn)介：

楊嵐（1993年10月），漢族，西南民族大學(xué)MPAcc在讀