柴紅

摘要：改革開放以來我國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭，減輕企業(yè)稅務負擔，我國在不斷的進行著稅務改革。物業(yè)管理行業(yè)作為最后一批納入營改增的行業(yè)，更是需要提前對營改增政策進行分析，要以營改增的核心為主，吸收其他行業(yè)的經(jīng)驗教訓，結合本行業(yè)發(fā)展狀況，逐漸適應稅務體制改革，針對營改增對物業(yè)管理企業(yè)帶來的不利影響尋找出解決對策?；诖耍恼戮蜖I改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響分析及應對策略進行分析。

關鍵詞：營改增；物業(yè)管理企業(yè)；影響；應對策略

1.“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)帶來的影響

1.1財務管理方面

2016年作為營改增的收官之年，最后一批包括物業(yè)管理行業(yè)在內的企業(yè)也被納入到營改增的行列中，這有助于物業(yè)管理企業(yè)更深此次的規(guī)范企業(yè)財務制度、統(tǒng)一財務核算方式、保證財務統(tǒng)計數(shù)據(jù)和財務信息的真實性和準確性、推動企業(yè)財務管理行為的改善。營改增政策的實施有效的解決了企業(yè)重復征稅的問題，減輕了企業(yè)稅務負擔，降低企業(yè)發(fā)展成本，使得更多的企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟利益。營改增政策實施后使得原有的稅率和抵扣范圍得到進一步的完善，這可以極大的促進企業(yè)進行產業(yè)結構調整，擴大生產規(guī)模和經(jīng)營范圍，推動企業(yè)的更好更快發(fā)展。

1.2可持續(xù)發(fā)展方面

營改增是我國稅制改革的又一大歷史性進展，其主要目的是解決企業(yè)重復征稅問題，有助于現(xiàn)代企業(yè)進行產業(yè)調整，有助于推動我國經(jīng)濟結構的調整，對大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)也有重要意義。由于物業(yè)管理行業(yè)在我國剛剛興起，到目前還沒有形成一個良性有序的物業(yè)收費價格機制，國家對物業(yè)管理行業(yè)征收的稅額較高，整個行業(yè)的稅務負擔都比較重。但在營改增新形勢下，進一步完善企業(yè)內部財務管理體制，加強企業(yè)內部管理，解決重復征稅的問題。

1.3稅負方面

在營改增政策實施后，增值稅稅率由原來的17%、13%增加了11%和6%這兩個檔次，并規(guī)定物業(yè)管理行業(yè)納稅稅率由原來的5%營業(yè)稅調到6%的增值稅。由于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展成本主要是人力成本和固定成本，并且其人力成本占成本總數(shù)的70%，這些人力成本由不能作為進項稅額抵扣，因此這就使得物業(yè)管理企業(yè)的稅務負擔增加，由此看來政策的實施并沒有實現(xiàn)減稅的目的。但是從長遠角度來看，隨著營改增政策的不斷完善和改革的深入進行，將商品房和保障房的物業(yè)管理采取不同的方式征收增值稅，想必一定會為物業(yè)管理行業(yè)帶來稅收優(yōu)惠減少稅務負擔。

1.4利潤方面

企業(yè)利潤是企業(yè)生存的根本，只有企業(yè)利潤得到增加，才會從側面上增強物業(yè)管理企業(yè)的活力。稅負只是企業(yè)收益的一部分，企業(yè)收益增加、賦稅降低、成本降低，企業(yè)最終的利潤才會增加。對于小規(guī)模納稅人，賦稅得到了降低，在其它因素不變的情況下，企業(yè)的利潤得到了增加；而對于一般納稅人而言，情況十分復雜，不僅要考慮稅負，還要考慮結算方式，這也影響企業(yè)的理論；對于包干制的企業(yè)，能夠獲得更多的進項稅抵扣額度，企業(yè)稅負也會相應較低，利潤較高；而酬金制的企業(yè)無法使用數(shù)抵扣額，造成了企業(yè)稅負增加，最終使企業(yè)利潤降低。因此對于一般納稅人的企業(yè)而言，要綜合分析，合理進行包干制和酬金制選擇，以保證企業(yè)最終利潤。

2.物業(yè)管理企業(yè)應對“營改增”的對策

2.1做好市場調研工作

市場是企業(yè)的資本，企業(yè)只有明確市場情況才能采取有效措施，保證企業(yè)工作的正常進行。企業(yè)在應對“營改增”的時要以市場為基礎，做好市場調研工作，充分了解市場上“營改增”的推行情況，明確“營改增”對企業(yè)帶來的影響，把握不同企業(yè)的應對措施，結合自身企業(yè)特點，做出合理的應對措施。結合企業(yè)前幾年的稅負狀況以及市場調研信息對企業(yè)今后的行業(yè)發(fā)展進行預測，從而建立完善的應對措施。同時對于企業(yè)財務制度原有的問題進行整改，確保新的財務管理制度的有效性。

2.2企業(yè)管理創(chuàng)新

“營改增”對于企業(yè)而言機遇與挑戰(zhàn)并存，這是我國經(jīng)濟體制完善的重要舉措，企業(yè)要想發(fā)展就必須盡快融入其中。然而面對激烈的市場競爭，對包括物業(yè)管理企業(yè)在內的任何行業(yè)都是嚴重的沖擊。企業(yè)必須以創(chuàng)新的理念進行企業(yè)內部改革，完善稅收籌劃，組織專業(yè)人員對“營改增”相關政策進行深入研究，摒棄傳統(tǒng)管理觀念，吸收國外先進經(jīng)驗，在此基礎上進行創(chuàng)新完善，做好籌劃應對措施。明確自身企業(yè)所處的位置，正確區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人的不同，對號入座，保證整個企業(yè)政策上的正確性，收費結算方式創(chuàng)新，對包干制和酬金制進行合理優(yōu)化選擇，實現(xiàn)兩者的充分融合，最大程度上降低稅負負擔。

2.3進行科學的稅收籌劃

物業(yè)管理單位在實施“營改增”的過程中，必須先認真對國家的相關改革政策進行解讀，并提前做好應對措施，防止“營改增”后出現(xiàn)的各種風險，請專業(yè)人士進行科學稅收籌劃，才能真正將稅收優(yōu)惠落到實處。假設物業(yè)管理公司主要服務對象是居民個人，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計稅方法用3%稅率更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”（類似包干制調整為酬金制）的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。“化整為零”：將物業(yè)管理公司按服務的小區(qū)單獨注冊為獨立的全資子公司，但由集團公司區(qū)域總部統(tǒng)一對各子公司業(yè)務在金蝶系統(tǒng)里進行分別的獨立會計核算與納稅申報?！按談冸x”：在物管公司需對收入進行鑒別分析，如水電銷售收入其實大都是替業(yè)主代收代付的資金，應盡可能與業(yè)主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。

結束語

營改增政策是我國稅務制度的重大改革，實行逐一推廣式實現(xiàn)了對我國各行各業(yè)稅收的全面改革。各物業(yè)管理單位必須正確面對、積極應對、抓住機遇、勇于拓展，為促進我國物業(yè)管理行業(yè)向著科學化、規(guī)范化、合理化、信息化的方向發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

參考文獻：

[1]蘇浩寧.“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應對策略[J].財經(jīng)界（學術版），2016，07：332-333.

[2]王洪濤.淺析營改增對物業(yè)服務企業(yè)的影響和作用[J].企業(yè)導報，2016，13：95.