張麗偉

摘要：公路建設(shè)項目必然會占用大量的土地，尤其是農(nóng)業(yè)用地。土地（特別是農(nóng)業(yè)用地）的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，決定了土地不僅具有自然資源的生產(chǎn)功能，同時還作為一種資產(chǎn)，具有增值功能、生態(tài)功能及社會保障功能等。因此公路建設(shè)項目占地成本不應(yīng)僅僅是計入現(xiàn)行公路建設(shè)成本中的土地占用成本，還應(yīng)包括由于公路建設(shè)項目占地而導(dǎo)致的社會價值損失及生態(tài)環(huán)境價值損失等?；诖?，本文將著重分析探討公路建設(shè)項目占地成本及計量方法，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：公路建設(shè)；占地成本；計量方法

加快公路運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是我國未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展采取的基本策略之一，但是公路運(yùn)輸基本建設(shè)投資大、占用土地資源多（尤其是耕地資源），再加上我國人均土地占有量相對較少，土地單位面積承載力較大的特點(diǎn)，如何正確認(rèn)識和衡量公路建設(shè)項目占地成本，是公路建設(shè)項目效果評價研究的起點(diǎn)，對公路建設(shè)選線、緩解公路建設(shè)于土地資源稀缺之間的矛盾以及改善失地農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的意義。

1 公路建設(shè)項目占地成本及計量原則

由于公路建設(shè)項目占用大量的土地資源，形成巨大的機(jī)會成本。在進(jìn)行占地成本計量時，計算原則、方法的選擇會對其結(jié)果產(chǎn)生很大影響。具體而言，對公路建設(shè)項目占地成本的計量，主要應(yīng)遵從以下原則：

1.1 客觀性和準(zhǔn)確性原則

所謂客觀性和準(zhǔn)確性，是指在研究中以事實依據(jù)和理論依據(jù)為基礎(chǔ)，確保文中所持觀點(diǎn)和所引數(shù)據(jù)均是有理可循，且以盡可能地體現(xiàn)現(xiàn)實情況為目的。公路建設(shè)項目占地成本的計量是公路建設(shè)項目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價的基礎(chǔ)，由于修建公路會占用大量的土地資源，形成巨大的機(jī)會成本。因此，在進(jìn)行占地成本計量時，無論是計量指標(biāo)的選取，計量模型的重構(gòu)，還是實證數(shù)據(jù)的選擇，均應(yīng)遵循客觀性和準(zhǔn)確性的原則，這是保證公路建設(shè)項目選線、立項決策的重要依據(jù)。

1.2 科學(xué)性和完整性原則

所謂科學(xué)性和完整性，是指以科學(xué)理論為依據(jù)，運(yùn)用系統(tǒng)論方法去研究問題的原則。公路建設(shè)項目占地成本的構(gòu)成是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，其計量關(guān)乎國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)決策的科學(xué)性，一定程度上也會關(guān)乎失地農(nóng)民補(bǔ)償和安置的合理性。目前工程實踐過程中的占地成本沒有形成統(tǒng)一的、完整的計量方法，只是在資源占用成本、社會經(jīng)濟(jì)評價、環(huán)境評價中零散涉及，因此在土地資源日漸稀缺的今天，一套科學(xué)的、完整的占地成本計量方法對公路建設(shè)項目占地效果評價，有著非常重要的意義。

1.3 適用性原則

適用性原則是指研究中所得的結(jié)論或方法所具備的普適性、便于操作性的研究原則。公路建設(shè)項目占地成本的計量模型是基于現(xiàn)有研究和工程實踐而構(gòu)建的，因此不論是計量指標(biāo)的選取還是計量方法，應(yīng)能夠盡可能利用已有的或常規(guī)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和調(diào)查方法加以確定，便于應(yīng)用操作，具有適用性，可推廣應(yīng)用。

2 公路建設(shè)項目占地成本及計量方法

2.1 收益還原法

收益還原法通常用于評估各種具有現(xiàn)實收益的物業(yè)價格。收益還原法是以收益價格為理論，認(rèn)為土地價格是土地收益的資本化，地價高低取決于土地收益的大小，是將農(nóng)用土地的純收益（可理解為農(nóng)產(chǎn)品的純收益）在一定時期內(nèi)按一定的還原利率資本化，即在一定的貼現(xiàn)利率下土地未來收益的貼現(xiàn)值總和?？梢岳斫鉃椋?/p>

土地價格=（土地年總收益-土地總成本）/土地還原率

2.2 市場比較法

市場比較法是指在對目標(biāo)地塊進(jìn)行評估時，參照臨近地區(qū)相同或相近地塊的買賣或租賃案例，對目標(biāo)地塊進(jìn)行交易期日和交易情況的修正，從而得到待估地塊的價格?？梢员硎緸椋?/p>

目標(biāo)地塊地價=參照案例價格×年期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)

2.3 置換成本法

置換成本法認(rèn)為農(nóng)業(yè)占地的價值，應(yīng)該等于目前開墾后備資源為同樣質(zhì)量農(nóng)用土地的全部成本。包括4個方面：①異地開墾可以生產(chǎn)同等數(shù)量農(nóng)產(chǎn)品所需的成本；②將異地的農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)奖镜氐倪\(yùn)輸成本；③生產(chǎn)者在異地生活的補(bǔ)償費(fèi)；④對將開墾地生態(tài)環(huán)境破壞的補(bǔ)償費(fèi)。因此，農(nóng)業(yè)占地價格可以表示為：

農(nóng)用土地價格=農(nóng)用土地開發(fā)費(fèi)+產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)+補(bǔ)償費(fèi)

2.4 收益倍數(shù)法

收益倍數(shù)和收益還原法無本質(zhì)區(qū)別，也是常用的農(nóng)地估價方法。在還原利率不變的條件下，土地的價格與土地的純收益成正比關(guān)系，而土地純收益同時又與農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值成正比，從而土地價格就表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的若干倍。

農(nóng)地收益倍數(shù)是以變?yōu)榻ㄔO(shè)占地前某地塊生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品年收益來乘以一個適當(dāng)?shù)谋稊?shù)來求取該地塊地價的估價方法，是收益還原原理在估算城市郊區(qū)成片開發(fā)土地價格時的具體應(yīng)用。我國現(xiàn)實條件下的土地征用補(bǔ)償費(fèi)在一定程度上反映了土地市場的價格水平，但是，土地征地費(fèi)用具有很大的行政干預(yù)性質(zhì)。

2.5 地價比照法

地價比照法又稱標(biāo)準(zhǔn)田法。是指在估價區(qū)域內(nèi)造成的農(nóng)田條件，如面積、形狀、小氣候、灌溉、土壤及管理水平、農(nóng)作物布局和產(chǎn)量等方面具有代表性的田塊。標(biāo)準(zhǔn)田法用于評估地價時，首先依據(jù)土地評價因子計算土地綜合質(zhì)量分值，劃分土地等級，然后在各級內(nèi)選取標(biāo)準(zhǔn)田，用收益還原法計算地價。參照此標(biāo)準(zhǔn)田的價格，將同級地塊的總和質(zhì)量分值與標(biāo)準(zhǔn)田比較，推算地價。

3 結(jié)束語

總而言之，公路建設(shè)項目占地成本是指由于公路建設(shè)項目占地所放棄的將土地用于其它用途時所獲得的所有收益的價值損失，在目前的研究和實踐中多以被占農(nóng)地的價格或補(bǔ)償費(fèi)用來替代計算，這就要求我們在以后的實際工作中必須對其實現(xiàn)進(jìn)一步研究探討。

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