摘要：投資決策是指投資者為了實現(xiàn)其預期的投資目標，運用—定的科學理論方法和手段，通過一定的程序?qū)ν顿Y的必要性、投資方向、投資結構、投資成本與收益等經(jīng)濟活動中重大問題所進行的分析、判斷和方案選擇；接下來主要以房地產(chǎn)投資決策項目為例展開。

關鍵詞：項目投資決策；房地產(chǎn)投資決策；財務管理

一、房地產(chǎn)項目投資決策的特點

房地產(chǎn)投資決策，是指對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟分析，對不同可行方案進行比較和評價，并作出判斷選擇某一方案的過程。

房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉期長，且受政治、社會影響較大的特殊市場；具有投資金額高 、投資回收期長 、流動性差 、投資風險大、投資收益高 、受政策影響大等特點。

二、房地產(chǎn)項目投資決策的的具體流程

房地產(chǎn)投資決策包括兩方面的內(nèi)容：一是經(jīng)營分析，二是做出決策。主要內(nèi)容包括以下幾方面：確定房地產(chǎn)投資的目標、測量風險、 制定可行方案、分析與評價以及方案的選擇 。

項目投資決策程序即指投資項目在決策過程中各項分析工作的先后順序。主要分為項目投資評價以及項目風險評價兩大方面；其中投資評價又分為項目年折舊額分析、凈現(xiàn)金流量分析、凈現(xiàn)值&內(nèi)部收益率分析、投資回收期分析以及項目投資利潤率分析；風險評價則主要分為項目風險以及面對風險的主要對策兩方面。

三、以具體項目分析財務管理在項目投資決策中的應用

（一）項目概況

某項目是集大型購物中心、甲級寫字樓、服務公寓、高檔住宅等為一體的城市綜合體，實現(xiàn)購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲等功能，節(jié)約資源，高效運營城市生活，成為推動城市發(fā)展的重要力量。項目預計投資80億元，項目總占地面積約113畝，總建筑面積49.5萬平方米，其中購物中心建筑面積約20萬方，項目寫字樓約9萬方，酒店式公寓約3.3萬方。

（二）項目投資評價

1、項目年折舊額分析。資料顯示：該項目原始成本80億，預計使用年限20年，預計殘值6.8億，根據(jù)數(shù)據(jù)做出折舊額數(shù)據(jù)分析如下：

如上表所示：使用直線法核算簡便，且這種方法計算出來的固定資產(chǎn)有效使用期內(nèi)每年折舊額相等，使企業(yè)產(chǎn)品成本穩(wěn)定。年限總和法和雙倍余額遞減法都是在早期多提一些折舊費，使固定資產(chǎn)的大部分價值在使用初期的幾年內(nèi)即可以回收，能實現(xiàn)固定資產(chǎn)的足額補償，使企業(yè)能夠及時獲得更新設備的資金，加快產(chǎn)品升級換代。

2、項目凈現(xiàn)金流量分析。根據(jù)資料可知，該項目商品房預計售價為29500/平方米，企業(yè)所得稅稅率為25%時，年銷售收入為20.89億，付現(xiàn)成本為8億，稅前凈利為9.2億，稅后凈利為6.9億，預計將在每年有10億的凈現(xiàn)金流量。那也就是說，在該項目投入使用的十年內(nèi)，將有望收回初始投資額80億。

3、項目凈現(xiàn)值&內(nèi)部收益率分析。凈現(xiàn)值（NPV）是指一個項目預期實現(xiàn)的現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與實施該項計劃的現(xiàn)金支出的現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值為正值的項目可以為股東創(chuàng)造價值，凈現(xiàn)值為負值的項目會損害股東價值。

根據(jù)數(shù)據(jù)得出該項目凈現(xiàn)值（NPV）為6.6733億；凈現(xiàn)值率（NPVR）為2；內(nèi)部收益率（IRR）為54.63%；修正內(nèi)部收益率（MIRR）為29.66%。項目單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值為2元，也就是說投入1元錢，將有2元的回報；內(nèi)部收益率為54.63%，較前幾年相比有小幅上漲。從收益的角度分析，值得投資。

4、投資回收期分析。投資回收期是指從項目的投建之日起，用項目所得的凈收益償還原始投資所需要的年限。通過Pay paid Period函數(shù)可以得出此項目預計靜態(tài)投資回收期是18.02年，也就是說該項目正常投入使用的情況下，用以后年限的凈收益償還原始投資需要18.02年。房地產(chǎn)業(yè)普遍的靜態(tài)投資回報期為20年以上，該項目預估小于20年，表明會有較好的盈利水平，值得投資。

5、投資利潤率分析

投資利潤率 = 項目年利潤總額或年平均利潤總額 / 項目總投資

項目投資利潤率越高，表明項目經(jīng)濟效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進行評估時，首先要確定一個利潤率標準（例如20%），當投資方案的投資利潤率高于此標準時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。該項目投資利潤率為18.862億/80億=23.58%，投資收益率大于20%，所以此投資方案可以選擇。

（三）項目風險評價

1、主要項目風險。房地產(chǎn)投資風險是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍及其可能性，包括直接或間接的損失。單從收入上看，該項目旗下的6個分項目一路飄紅。但從其2014年年報的整體來看，卻并非那樣樂觀。截至2014年底，該房地產(chǎn)全年營收57.13億元，同比下降16.1%，年度溢利為19.47億元，同比下降45.0%。此外其去年每股基本盈利僅0.168元，同比下降67.3%，應加以警惕。

2、面對風險的主要對策。在進一步深入開展輕資產(chǎn)模式之前，物業(yè)銷售無疑仍是房地產(chǎn)獲取現(xiàn)金的主要來源。若要取得預計的收益成果，該集團應該選擇更多的商品經(jīng)濟用途，考慮不同的投資對象，從供給側改革的角度出發(fā)，發(fā)展企業(yè)經(jīng)濟。

參考文獻：

[1]鄭楠.房地產(chǎn)投資風險決策分析與研究[D].西安建筑科技大學，2010.

[2]賴文韞.某建設項目投資決策與風險防范研究[D].華南理工大學，2010.

[3]上官金麗.我國房地產(chǎn)投資風險評價研究[D].南京航空航天大學，2010.

作者簡介：

王悅（1996.7-），女，黑龍江大慶人，中國地質(zhì)大學（北京）人文經(jīng)管學院會計學專業(yè)2014級。