許靜

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的法律存在一些漏洞，影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。應(yīng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)法律，讓法律回歸本位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)造力，更要?jiǎng)?chuàng)新調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控 法律

【中圖分類(lèi)號(hào)】D92 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

任何行業(yè)發(fā)展都離不開(kāi)政策和法律的調(diào)控，政策與法律相互協(xié)調(diào)、相互彌補(bǔ)可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展離不開(kāi)法律與政策的支持。但縱觀我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史和現(xiàn)狀，一些市場(chǎng)調(diào)控法律和政策呈現(xiàn)畸形關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控比較強(qiáng)勢(shì)，加劇了市場(chǎng)波動(dòng)，而相關(guān)的法律調(diào)控比較空洞化，在內(nèi)容和可操作性方面都存在不足。這種失衡的法律政策關(guān)系影響了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，致使法律沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的效用。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)法律從數(shù)量、質(zhì)量上都仍需提升

從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的法律存在不足，由于立法缺失，也造成相關(guān)政策缺乏合法性。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)法律數(shù)量較少、立法質(zhì)量亟待提高。

從相關(guān)法律的數(shù)量上看，目前我國(guó)非法律性政策占全部房地產(chǎn)調(diào)控政策較多，法律性政策較少。如2010年出臺(tái)的“新國(guó)十條”、2011年出臺(tái)的“新國(guó)八條”、2013年出臺(tái)的“新國(guó)五條”，這些文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定影響，但影響深度遠(yuǎn)不及專(zhuān)項(xiàng)的法律法規(guī)。除此之外，中央性規(guī)范文件遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于地方性規(guī)范文件。非法律性政策和地方規(guī)范性文件構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主力，這些都客觀體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)法律的缺失。

從相關(guān)法律質(zhì)量上看，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控法律質(zhì)量亟待提升，一些合理的政策沒(méi)有及時(shí)上升到法律高度，甚至相關(guān)的行政法規(guī)也不健全，完全由部門(mén)規(guī)章來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。比如“新國(guó)十條”中對(duì)于抑制投資性需求、嚴(yán)控土地供給方面的規(guī)定取得了一定的成效，但這些文件中的相關(guān)內(nèi)容并沒(méi)有上升到法律層面，體現(xiàn)出我國(guó)法律在更新上的滯后性。同時(shí)，由部門(mén)規(guī)章來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象比較明顯。國(guó)務(wù)院下發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)文件的同時(shí)，住建部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等諸多部門(mén)順應(yīng)中央要求，開(kāi)始制定相應(yīng)的部門(mén)規(guī)章用于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，但出于部門(mén)利益考量，制定的規(guī)章制度并不能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題，反而給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一些障礙，反映出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律文件的質(zhì)量不高。

運(yùn)用法律手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的政策優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，全國(guó)各地關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的政策接近5萬(wàn)條，在某種程度上，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控中政策調(diào)控已經(jīng)成為主導(dǎo)，而法律調(diào)控地位在一定程度上被架空。由于房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其中關(guān)于土地、稅收、資金等核心資源都處于地方政府手中，為了更好地滿(mǎn)足地方利益，一些地方政府過(guò)度依賴(lài)政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，本應(yīng)該由立法進(jìn)行調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻被地方政策主導(dǎo)，從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)法律調(diào)控的空洞化。

地方政府對(duì)市場(chǎng)缺乏尊重和認(rèn)同。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有模式之下，地方政府對(duì)市場(chǎng)具有管理權(quán)力，由于相關(guān)核心資源掌握在地方政府手中，地方政府可以自由地控制房地產(chǎn)行業(yè)。在政府的強(qiáng)勢(shì)介入之下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控失去了原有意義，地方政府決策替代了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，地方政府成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重要角色，并且對(duì)市場(chǎng)調(diào)控顯示出不夠尊重、不認(rèn)同，個(gè)別地方政府認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)依靠市場(chǎng)調(diào)控會(huì)失去效率，故將市場(chǎng)作為一種工具看待。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有調(diào)控模式下，中央政府的調(diào)控目的與地方政府存在根本性的差別，中央政府希望借助市場(chǎng)調(diào)控的諸多優(yōu)勢(shì)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)造性，使得房地產(chǎn)行業(yè)充滿(mǎn)活力，并通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的整體進(jìn)步。相比中央政府的調(diào)控目的，地方政府則更愿意將主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中，希望用政府調(diào)控來(lái)取代市場(chǎng)調(diào)控，逐漸降低房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)行業(yè)為地方經(jīng)濟(jì)作出最大貢獻(xiàn)。中央政府和一些地方政府對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度截然相反，導(dǎo)致中央關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策無(wú)法落實(shí)，一些地方政府甚至有意削弱和降低中央政府的調(diào)控力度。

完善相關(guān)法律，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

首先，完善市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)法律，法律回歸本位。想要解決政策與法律關(guān)系的矛盾，就必須建立完善的法律體系。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控法律存在的問(wèn)題，就需要豐富房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)立法數(shù)量和質(zhì)量。一方面，對(duì)地方政策調(diào)控結(jié)果進(jìn)行評(píng)估，將合理的地方性政策上升到法律高度，保證法律體系和地方政策高度統(tǒng)一，減少法律和政策之間的沖突；另一方面，修訂現(xiàn)有法律中不完善之處，并填補(bǔ)相關(guān)的空白領(lǐng)域，使得法律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控更加全面、更加完善。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的情況下，我國(guó)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)立法進(jìn)行梳理，增加立法數(shù)量，提高立法質(zhì)量，通過(guò)科學(xué)合理的立法來(lái)指引地方政府政策，減少法律的空洞。

其次，持續(xù)促進(jìn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。任何產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展都需要借助市場(chǎng)機(jī)制下的自由競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)只有在公平的市場(chǎng)環(huán)境中得到充分競(jìng)爭(zhēng)，才能不斷提高行業(yè)的創(chuàng)造力。有的地方政府希望運(yùn)用政府調(diào)控能力來(lái)降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這是一種錯(cuò)誤方式，既不尊重、不認(rèn)同市場(chǎng)的價(jià)值，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。地方政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變思想觀念，以積極的態(tài)度促進(jìn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府應(yīng)該承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律監(jiān)督責(zé)任，制定的相關(guān)政策要符合法律規(guī)定，并將這些政策的核心出發(fā)點(diǎn)置于公共利益上，保證政策符合社會(huì)公眾利益。

再次，協(xié)調(diào)中央與地方的關(guān)系，創(chuàng)新調(diào)控機(jī)制。中央政府和一些地方政府在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目的上存在差異。中央政府進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的目的是促進(jìn)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)在更廣闊的市場(chǎng)環(huán)境中自由競(jìng)爭(zhēng)。而有的地方政府則出于地方利益考慮，希望以地方政府調(diào)控來(lái)取代市場(chǎng)調(diào)控，以支持本地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，防止本地房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中受損。面對(duì)這種情況，應(yīng)該考慮到中央政府和地方政府的利益均衡，制定較為折中的法律規(guī)范，通過(guò)法律來(lái)引導(dǎo)地方政府的行為，在保證地方利益的基礎(chǔ)上，讓更多房地產(chǎn)企業(yè)能夠參與到競(jìng)爭(zhēng)之中。通過(guò)協(xié)調(diào)中央政府和地方政府的差異，減少兩者之間的矛盾，讓中央政府政策能夠在地方得到徹底貫徹，形成“全國(guó)一盤(pán)棋”的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控新局面，促使房地產(chǎn)行業(yè)獲得持續(xù)性的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)法律調(diào)控是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素，彌補(bǔ)和填充市場(chǎng)調(diào)控法律空洞具有重要意義。我國(guó)應(yīng)該彌補(bǔ)法律漏洞，通過(guò)完善市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)法律、持續(xù)促進(jìn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)調(diào)中央與地方差異性等舉措，改善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀，運(yùn)用更科學(xué)、更全面的法律制度實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控。

（作者為湖北警官學(xué)院法律系講師）

【參考文獻(xiàn)】

①邢會(huì)強(qiáng)：《政策增長(zhǎng)與法律空洞化——以經(jīng)濟(jì)法為例的觀察》，《法制與社會(huì)發(fā)展》，2012年第3期。

②盧亮：《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的法律空洞化研究》，《學(xué)術(shù)探索》，2016年第10期。

③黃珊珊：《淺談經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題》，《法制與社會(huì)》，2012年第7期。

④雷興虎、蔡科云：《中國(guó)商品房預(yù)售制度的存與廢——兼談我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善》，《法學(xué)評(píng)論》，2008年第1期。

⑤賈慧姝：《房地產(chǎn)預(yù)告登記的歷史溯源及比較研究——兼論該制度與我國(guó)現(xiàn)有法律背景的整合》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，2003年第12期。

責(zé)編/賈娜 美編/于珊