李紹榮

近幾年來，城市房價的過快上漲導致居民購房負擔過重，抑制了居民的普通消費，增加了城市的生活成本，加大了青年人才的生活壓力，使得城市對人才的吸引力降低，城市綜合競爭力下降，影響了城市的良性發(fā)展。同時，房價過快上漲也加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距，影響了社會的穩(wěn)定性。當前，穩(wěn)定住房價格已經成為改革的目標之一，而建立購租并舉的住房制度，就是推進住房制度改革的重要舉措。

住房市場的性質較為特殊，它不同于一般的商品市場。住房是人們用來滿足居住需要的必需消費品，而商品化之后的住房，通過市場交易又具有投資品的屬性，住房投資在一定條件下能夠產生較大盈利機會。因此，住房具有消費和投資的雙重屬性。一方面，如果購買房屋單純是為了居住，那么住房就是消費品，購房者就是消費者；另一方面，如果購買房屋是為了出租或者進行售賣，那么住房就是投資品，而購房者也就是投資者。面對市場化的住房市場，只有通過控制購房需求中消費者和投資者的比例，才能有效地控制房產價格。由此可知，在商品住房市場中，穩(wěn)定住房價格的策略主要有二個。

一是去除住房市場中住房的投資屬性，把住房市場中的投資者轉變成消費者，使得住房市場中只有消費者。對此，可以建立獨立的房地產價格評估機制，對房地產交易進行評估，并在此基礎上對住房投資者的購房超額所得征收高額的所得稅。例如德國就是通過建立這樣一套體制把住房市場中的投資者轉變成消費者。德國不僅對房價和房租的限額作出了明確的規(guī)定，還通過法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利等情況，地產商和房東甚至要承擔一定的刑事責任。

二是要減少商品房市場中消費者的比例。對此，在商品房市場之外，政府應建立一套提供廉租房、保障房的體系，減少消費者進入商品房市場。經濟適用房沒有取得明顯成效的一個重要原因就是，其是通過二手房轉換進入商品房市場的。為了減少住房消費者，我國應建立一套嚴格的制度進行管控，使保障房體系與商品房市場形成兩個獨立的體系，分別為不同層次的購房需求服務。同時，還應通過信貸調控政策穩(wěn)定房價。

鼓勵住房租賃消費，是政策導向，也是市場方向。建立購租并舉的住房制度，正是我國為減少房地產市場中住房消費者的比例、穩(wěn)定住房價格、促進房地產市場健康有序發(fā)展而采取的有效措施。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”住房對于居住者而言，有一定的社會屬性，即附帶有一定的社會權利，比如入戶口和后代教育等。促進購租并舉，就要實現租房和購房同權，就需要政府建設住房租賃交易服務平臺，即住房和城鄉(xiāng)建設部要同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺。

政府住房租賃交易服務平臺應該具有五個特點：一是要為人們提供更為方便快捷的住房租賃信息服務，對于住房租賃合同范本要進行統(tǒng)一規(guī)范，實現住房租賃合同的網上備案。二是要建立住房租賃信息發(fā)布的標準，確保住房租賃信息的真實準確。同時，要對住房租賃交易的流程進行規(guī)范調控，保障租賃雙方的權益。三是要建立健全住房租賃企業(yè)和房地產經紀機構的備案制度，要將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入人口管理信息系統(tǒng)，實現政府相關部門對租客信息的有效對接。四是要強化住房租賃的信用管理，建立多部門聯(lián)合的守信激勵機制以及失信懲戒機制。五是要加強對住房租賃市場的監(jiān)測，為政府決策提供數據基礎。只有規(guī)范租房市場主體人的租房行為，才能使租房者獲得相應的社會權利。

由于出租房屋的行為主體人需要讓渡相應的住房社會權利和責任，因此租房市場中出租房屋的行為主體人、主要機構和企業(yè)，要發(fā)展規(guī)范、規(guī)模的租房市場，鼓勵國有、民營住房租賃企業(yè)機構化、規(guī)?；?，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構、物業(yè)服務企業(yè)設立子公司拓展其住房租賃業(yè)務，培育租房市場的住房租賃主體人。

此外，對于臨時租住房屋的住房消費者，可由私人住房所有者提供，這樣可以豐富和搞活租房市場?？傊?，通過發(fā)展購租并舉，減少購房者的比例，可以穩(wěn)定住房市場價格，促進我國房地產市場健康有序發(fā)展。

（作者為北京大學經濟學院教授）

責編/楊鵬峰 孫渴（見習） 美編/于珊