李佳明

[摘要]住房公積金貸款是我國(guó)住房金融政策性的表現(xiàn)主體，主要優(yōu)勢(shì)在于利率較低，期限長(zhǎng)，成為普遍職工住房消費(fèi)貸款的選擇。近年來(lái)，隨著物質(zhì)生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，貸款數(shù)量也不斷提升，住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)。文章作者通過(guò)分析住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類和成因，提出有效的應(yīng)對(duì)措施。

[關(guān)鍵詞]住房公積金；貸款風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)行業(yè)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.25.067

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)主要是其專項(xiàng)儲(chǔ)備資金在借貸過(guò)程中因主觀因素和客觀因素導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)。其具有風(fēng)險(xiǎn)類型多，產(chǎn)生原因多樣等特點(diǎn)，其危害也較大，不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)和社會(huì)的穩(wěn)定。

1 住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的重要意義

首先，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范是社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的必然要求。當(dāng)前階段，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要時(shí)期，隨著我國(guó)住房政策的改革不斷深入，住房公積金的規(guī)模不斷增大，人們對(duì)住房公積金的認(rèn)識(shí)不斷加強(qiáng)，貸款數(shù)量的不斷增加使得貸款風(fēng)險(xiǎn)防范相當(dāng)重要，不僅影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更影響社會(huì)的穩(wěn)定。其次，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范是貸款者的迫切需求。加納住房公積金的百姓需要對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)防范有所了解，隨時(shí)保護(hù)自身利益不受侵犯。最后，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范是其制度的重要體現(xiàn)。住房公積金管理中心需要對(duì)公積金的增值、保值以及風(fēng)險(xiǎn)做出全面的管理和掌握，對(duì)基金的使用和安排制度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，只有這樣才能保證住房公積金的安全，保證加納公積金者的信心，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房保障體系。[1]

2 住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)分類

住宅公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾類：第一，信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)指借款個(gè)人及公司企業(yè)的信用程度，其評(píng)價(jià)指標(biāo)以其還款能力為主。貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判主要和借款人的個(gè)人行為、工作穩(wěn)定性和財(cái)務(wù)管理方式有關(guān)，具有一定的不確定性。住房公積金的貸款對(duì)象多為社會(huì)中層或低層收入群體，信用風(fēng)險(xiǎn)隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、企業(yè)單位制度變化息息相關(guān)，很多情況下是職工因失業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)或因家庭出現(xiàn)重大變故而產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)；第二，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，購(gòu)房投資、炒房等現(xiàn)象普遍存在，個(gè)人投資房產(chǎn)現(xiàn)象較多，市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)蕩都給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)；[2]第三，操作風(fēng)險(xiǎn)。主要指貸款受理、審批以及后續(xù)管理過(guò)程中出現(xiàn)操作不當(dāng)、手續(xù)不齊、管理不嚴(yán)等現(xiàn)象造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。這一類風(fēng)險(xiǎn)的主要原因在于住房公積金管理中心，其制度存在漏洞，工作人員素質(zhì)不高，管理疏忽等對(duì)不符合貸款條件的給予貸款辦理，導(dǎo)致產(chǎn)生不良貸款，加重貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生；第四，抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。[3]我國(guó)當(dāng)前的住房公積金法律制度尚不完善，對(duì)抵押物處置方面的制度約定尚不健全，借款人在出現(xiàn)違約狀況后，抵押物處置不當(dāng)，帶來(lái)貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，因自然災(zāi)害或人為因素導(dǎo)致的抵押物損壞或損失，沒有相應(yīng)的處理辦法，而且對(duì)抵押物估價(jià)設(shè)置方面，因拍賣收益低于貸款數(shù)目而造成損失。

3 住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)形成原因

3.1 政策原因

政策因素導(dǎo)致的住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)主要指國(guó)家關(guān)于住房公積金管理政策變動(dòng)而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。一方面，住房公積金的政策影響個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象，面對(duì)大多數(shù)中低收入人群，職工的收入穩(wěn)定性影響其債務(wù)的償還能力和貸款的繳納情況，關(guān)系著貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小；另一方面，住房公積金的貸款時(shí)間期限較長(zhǎng)，一般以不超過(guò)退休年齡甚至延長(zhǎng)至退休年限之后，在此期間，國(guó)家政策、金融市場(chǎng)發(fā)生的變化都是貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因。此外，住房公積金的政策目的是幫助購(gòu)房者滿足住房需求，信貸工作方面注重放貸而忽視質(zhì)量，增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金管理中心是單獨(dú)的國(guó)家事業(yè)單位，其目標(biāo)不是盈利，因此，缺少金融管理和風(fēng)險(xiǎn)防控方面的能力，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控發(fā)生變化情況下，容易因信貸政策的改變以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)加大貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 市場(chǎng)原因

房地產(chǎn)行業(yè)是重要的資金密集型行業(yè)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)將直接影響住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，個(gè)人投資和過(guò)度投機(jī)投資致使房?jī)r(jià)不斷升高，交易數(shù)量的不斷增加，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮的現(xiàn)象，嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，形成泡沫的初始現(xiàn)象是房?jī)r(jià)不斷提高，信貸市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)過(guò)不斷地累積和放大，信貸模式的不斷膨脹，導(dǎo)致金融體系和經(jīng)濟(jì)體系面臨崩盤，這種泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的嚴(yán)重下降，信貸規(guī)模縮小，貸款回收受到限制。物質(zhì)抵押方面無(wú)法通過(guò)貸款收回本金，或抵押物價(jià)格評(píng)估出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致貸款金額縮小，從而影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定。

3.3 信用原因

信用原因主要是指借款人由于主觀因素和客觀因素?zé)o法承擔(dān)貸款，不能完成合同或不能履行合同條件而導(dǎo)致違約，造成貸款損失。信用因素是根據(jù)借貸人個(gè)人資產(chǎn)情況和誠(chéng)信度來(lái)判斷的，住房公積金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生也與以下三方面因素有關(guān)：第一，信用調(diào)查體系不完善。借貸人的信用指數(shù)和資產(chǎn)沒有專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)調(diào)查，這樣不能保證住房公積金管理中心能夠掌握借貸人的真實(shí)資料，包括對(duì)其抵押物的價(jià)值做出正確的評(píng)估；第二，借貸人信息資源來(lái)源于職工單位，而單位給出的資產(chǎn)和誠(chéng)信證明真實(shí)性較低，且隨意性強(qiáng)，以此為依據(jù)進(jìn)行借貸憑證，增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)；第三，借貸人因外界因素導(dǎo)致的還款能力不足，如重大事故、離異等導(dǎo)致借貸人無(wú)法償還貸款，同樣增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 法律與管理原因

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，當(dāng)借貸人無(wú)法償還貸款時(shí)，執(zhí)行人按照合同規(guī)定進(jìn)行抵押物查封時(shí)，法院不能都對(duì)貸款人生存所需的住房進(jìn)行拍賣，只有在保障貸款人與家屬滿足最低生活保障后的其余房屋或抵押物品進(jìn)行拍賣或抵債。這種法律規(guī)定對(duì)于收入較低且第一次買房的人群來(lái)說(shuō)，已經(jīng)失去了抵押的意義，增加了貸款的風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金管理方面，管理中心的目的不是盈利，因此管理模式相對(duì)封閉，在較大金額的運(yùn)作、核算以及風(fēng)險(xiǎn)管理方面相對(duì)保守，管理素質(zhì)較低，行政管理代替經(jīng)濟(jì)管理，管理組織建設(shè)不健全，崗位設(shè)置不合理，工作環(huán)節(jié)存在漏洞等現(xiàn)象，這些因素都為住房公積金貸款留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。endprint

4 住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

4.1 建立預(yù)警體系，完善貸款政策

建立健全的預(yù)警體系，完善貸款政策，可有效地減小住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先，科學(xué)分析貸款發(fā)展趨勢(shì)，制定嚴(yán)格的貸款規(guī)模目標(biāo)，對(duì)抵押體系系數(shù)做出評(píng)估，加強(qiáng)資金流動(dòng)性的管理能夠合理地規(guī)避和縮小貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款利息可能受到市場(chǎng)因素和政策因素的影響，貸款期限越長(zhǎng)需要支付的貸款利息越多，以此來(lái)刺激購(gòu)房者縮短購(gòu)房年限。公積金貸款模式和種類方面，設(shè)計(jì)多種還款服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量。

4.2 建立信用評(píng)估體系

根據(jù)借貸人的多種行為方式建立個(gè)人信用評(píng)估體系，嚴(yán)格審核借貸人的信貸資格。住房公積金的繳納、使用等信息納入人民銀行征信系統(tǒng)，根據(jù)個(gè)人信用行為確定其信用程度，對(duì)守信者建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，開通優(yōu)信者業(yè)務(wù)辦理平臺(tái)。對(duì)信用不良者制定懲罰制度，如降低信貸額度，提高信貸利率等。通過(guò)完善的信用評(píng)估體系提高違反信貸要求的成本，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 完善保險(xiǎn)體系與管理制度

建立政府擔(dān)保和商業(yè)保險(xiǎn)體系，幫助住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移。將政府信用擔(dān)保融入公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中，為中低收入人群提供擔(dān)保，滿足其購(gòu)房需求的同時(shí)提高了貸款者的資信等級(jí)和貸款成數(shù)。商業(yè)保險(xiǎn)體系能夠擴(kuò)大購(gòu)房需求，轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。建立健全住房公積金貸款中心內(nèi)部管理制度，提高管理人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，提高工作人員各方面素質(zhì)。建立完整統(tǒng)一的業(yè)務(wù)規(guī)程和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟Ｊ?，能夠幫助減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，有利于貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和控制，盡量減少因主觀因素和人為因素造成的損失。此外，通過(guò)建立信貸管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，制約管理人員的工作習(xí)慣，明確崗位責(zé)任，有利于信貸風(fēng)險(xiǎn)保障體系的進(jìn)一步建立。

4.4 建立保障機(jī)制

住房公積金貸款抵押物難以實(shí)現(xiàn)估價(jià)和處理的主要原因是缺少社會(huì)住房保障制度，借貸人在抵押住房后，面臨基本生活問(wèn)題，住房抵押形同虛設(shè)，因此，建立相應(yīng)的社會(huì)住房保障體系，能夠保障個(gè)人在抵押資產(chǎn)后能夠維持基本生活，這樣抵押才有作用，法院的執(zhí)行才能落到實(shí)處，住房公積金管理機(jī)構(gòu)才能維護(hù)自身的利益。

5 結(jié) 論

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，住房公積金貸款也不斷擴(kuò)大發(fā)展，隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題威脅這房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。因此，深入研究住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因，提出相應(yīng)解決措施具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡星.住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范：國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].河南金融管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2015（2）：61-62.

[2]臧國(guó)華，徐晗笑.商業(yè)銀行房地產(chǎn)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].上海金融，2015（12）：45-46.

[3] 李寧.我國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度的缺陷分析及其對(duì)策研究[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2014.endprint