■ 汪利娜

房地產(chǎn)業(yè)

租購(gòu)?fù)瑱?quán)：好政策大挑戰(zhàn)

■ 汪利娜

編者按：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，列舉了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)；建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)；增加租賃住房有效供應(yīng)；創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制等四項(xiàng)具體措施。

加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措，是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購(gòu)租并舉住房制度的重要內(nèi)容，是解決新市民住房問題、加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要方式。

7月17日，廣州市政府在《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中提出16條新政策，其中一大亮點(diǎn)就是強(qiáng)化“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，簡(jiǎn)單從字面上理解，這意味著租房和購(gòu)房者的子女享有同等就近入學(xué)等公共服務(wù)的權(quán)益。新政如一石激起千層浪，成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。

從理論上講，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，人們不再因買房或租房分為三六九等，入托入學(xué)等公共服務(wù)也不再因買房租房而分配不公，買房租房都一樣，其意義之重大遠(yuǎn)超過簡(jiǎn)單地增加幾套租賃房的供給，因?yàn)樗x予了租賃房新的內(nèi)涵。如果說增加租賃房供給是一個(gè)數(shù)量的變化，那么“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”將使租賃房發(fā)生“質(zhì)”的飛躍。這對(duì)廣大租房人無疑是一個(gè)福音，對(duì)緩解大中城市住房供給短缺、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，滿足不同收入群體的住房需求和平抑住房?jī)r(jià)格均有著不可低估的促進(jìn)作用。但要讓這一重大利好政策真正落地，提升其可行性和可操作性，還需出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，仍有許多具體的工作要做。

首先，承租人能否享受“同租同權(quán)”是有門檻的。承租人子女能否就近入學(xué)必須滿足一些“基本條件”，廣州的具體條件包括：有本市戶口，或是持有人才綠卡者的子女，符合廣州市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的隨遷子女。此外，承租人要符合本地?zé)o房、租房有備案兩個(gè)條件。只有符合上述條件的，教育部門有責(zé)任為承租者子女安排義務(wù)教育的學(xué)校，且可以是政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校。在全國(guó)許多城市，類似的情況屢見不鮮。戶口、居住證、就業(yè)證、居住地期限、社保年限、積分和租房備案等仍是享有“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的先決條件。這對(duì)于許多剛進(jìn)城、新就業(yè)的年輕人和城市流動(dòng)人口來講是無法逾越的鴻溝，將子女送回戶口所在地上學(xué)是不得已的選擇。

其次，優(yōu)質(zhì)教育資源有限使租房就近上好學(xué)校希望渺茫。多年來，中國(guó)的教育投資多投向了有利可圖的大學(xué)，對(duì)義務(wù)教育小學(xué)和中學(xué)、甚至高中的投入較少；各城市有動(dòng)力有土地開發(fā)興建大學(xué)城，但興建幼兒園和中小學(xué)的卻寥寥無幾。無論是幼兒園、中小學(xué)校的數(shù)量還是師資力量都無法滿足市場(chǎng)的需求，更無法與高等院?？购?。以生師比為例，小學(xué)和初中的生師比是17．05和12．41，而普通高校房生師比是17．73。相對(duì)于龐大的生源，政府投入少、教師力量不足必然帶來中小學(xué)優(yōu)質(zhì)資源的短缺?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”，政府可以保證租房者子女有學(xué)校上，但不保證一定能就近上好學(xué)校。當(dāng)下各地都在積極推進(jìn)義務(wù)教育均等化的改革，有產(chǎn)權(quán)房者的子女都無法按自己的意愿就近上好學(xué)校，都必須先提交學(xué)齡兒童的戶籍（居住證）、房產(chǎn)、居住年限等基本信息，納入互聯(lián)網(wǎng)義務(wù)教育入學(xué)服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)行單校劃片或多校劃片入學(xué)。顯然，要想從根本上解決租購(gòu)不分、地域不分、教育機(jī)會(huì)均等化的問題，政府還應(yīng)加大義務(wù)教育的投入，增強(qiáng)義務(wù)教育師資力量。

第三，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”對(duì)房?jī)r(jià)和租金的影響。新政能否引發(fā)房?jī)r(jià)的大跌或?qū)W區(qū)房租金的暴漲？短期看，新政對(duì)住房市場(chǎng)的影響微乎其微。原因很簡(jiǎn)單：一是政策的落實(shí)有時(shí)滯性；二是政策落實(shí)有不確定性；三是租購(gòu)入學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異。租房在性價(jià)比上可能不次于購(gòu)房，旣能滿足租房需求且價(jià)格比較低，但一個(gè)花百萬千萬的購(gòu)房人與一個(gè)租房人（居住時(shí)間一樣），誰有入好學(xué)校的優(yōu)勢(shì)或優(yōu)先次序呢？四是房?jī)r(jià)與租金的漲跌關(guān)鍵取決于市場(chǎng)供需關(guān)系的變化。如果付了高房租也沒學(xué)上，那么有多少“達(dá)標(biāo)”承租人敢于拿孩子的前途冒險(xiǎn)，愿意參與推高學(xué)區(qū)房租金的大戰(zhàn)呢？潛在的承租人少，學(xué)區(qū)房租金暴漲的可能性有限。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格的實(shí)質(zhì)性影響取決于租賃房市場(chǎng)的發(fā)展和新政是否能真正落實(shí)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展的確有助于優(yōu)化租房供給結(jié)構(gòu)，滿足居民多層次的租房需求，如果有更多的公共福利與之配套，對(duì)平抑住房市場(chǎng)價(jià)格將產(chǎn)生積極的影響。德國(guó)是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中住房租賃市場(chǎng)占比較高（占住房市場(chǎng)50%）的國(guó)家，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，沒有任何身份和公共服務(wù)權(quán)益差異，因此，德國(guó)住房?jī)r(jià)格極其平穩(wěn)，波幅在2%左右。

簡(jiǎn)言之，租購(gòu)?fù)瑱?quán)要想得到滿足住房需求、共享基本公共服務(wù)和平抑房?jī)r(jià)的效果，政府仍需在戶籍、義務(wù)教育和公共服務(wù)供給上下功夫、做實(shí)事。

（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所）