文/林婧君

“限價(jià)”下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

文/林婧君

2017年樓市進(jìn)程過(guò)半，上半年上海一手住宅價(jià)格的水平一直維持在4.8萬(wàn)元/平方米左右，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭受到明顯抑制，這與政府加強(qiáng)在土地、新盤兩頭的調(diào)控措施密不可分，主要體現(xiàn)在住宅用地限溢價(jià)、新盤限售價(jià)上。

一、住宅用地——限溢價(jià)

（一）溢價(jià)水平走低

自去年“滬六條”提高住宅用地（此處住宅用地包括商品住宅用地和含住宅的綜合用地）出讓門檻后，地塊成交溢價(jià)率大幅回落，雖在2017年一季度出現(xiàn)上漲之勢(shì)，但政府再次對(duì)住宅用地出讓使用招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓進(jìn)行控制，促使本輪總體溢價(jià)水平保持在50%以下（見(jiàn)圖1）。

圖1 2016-2017年各季度上海市住宅用地成交溢價(jià)率走勢(shì)

（二）住宅用地招掛復(fù)合出讓或呈常態(tài)

招標(biāo)掛牌復(fù)合出讓在土地交易市場(chǎng)中并非首次出現(xiàn)，以往主要用于商辦用地出讓，而在住宅用地交易中十分少見(jiàn)，在今年一季度后期就有三幅市場(chǎng)關(guān)注度相當(dāng)高的住宅用地中止掛牌后以復(fù)合出讓的形式入市成交，溢價(jià)率受到明顯控制。

使用招掛復(fù)合方式出讓后，限定競(jìng)買人最多保持在3人，避免了市場(chǎng)中過(guò)度的非理性競(jìng)價(jià)（見(jiàn)圖2），在進(jìn)入招標(biāo)出讓環(huán)節(jié)后，將對(duì)有效申請(qǐng)人進(jìn)行綜合評(píng)分，確保拿地房企具有足夠的專業(yè)實(shí)力，防止“野蠻人”入侵，破壞住宅用地市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而對(duì)樓市預(yù)期造成負(fù)面影響。

圖2 住宅用地招掛復(fù)合方式出讓

近期上海市土地市場(chǎng)又一連推出十多幅住宅用地，均采用招掛復(fù)合方式出讓，不過(guò)對(duì)相關(guān)出讓要求進(jìn)行了修改，例如：招標(biāo)綜合評(píng)分從100分變?yōu)?20分，增加“受讓管理”的評(píng)分項(xiàng)，對(duì)2017年5月1日后已拿過(guò)住宅用地的企業(yè)再進(jìn)行綜合評(píng)分時(shí)做相應(yīng)減分，以防止住宅用地集中于個(gè)別房企手中，確保公平性（見(jiàn)圖3）。

圖3 招標(biāo)綜合評(píng)分權(quán)重

以住宅用地的熱門程度，盡管是以招掛復(fù)合方式出讓，但最終通過(guò)招標(biāo)方式出讓仍是大概率事件，同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，政府正在不斷完善招標(biāo)出讓的配套規(guī)定和要求，且不斷擴(kuò)大住宅用地的適用范圍，以此作為控制住宅用地成交溢價(jià)的有效手段之一，后期住宅用地均通過(guò)招掛復(fù)合出讓方式成交的可能性極大。

二、新盤——限售價(jià)

（一）商品住宅市場(chǎng)行情出現(xiàn)起色

從2016年以來(lái)各季度的商品住宅行情走勢(shì)看，盡管2017年二季度供求量整體仍處在相對(duì)較低的水平，但相較一季度已有明顯起色。二季度，上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為162.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加55.01%，成交面積為206.62萬(wàn)平方米，環(huán)比增加38.59%。可見(jiàn)，在新增供應(yīng)的提振下，市場(chǎng)交易同步放量，而當(dāng)前新增供應(yīng)的增幅依舊較為有限，并伴隨預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管，供應(yīng)端的調(diào)控依舊較緊。二季度，上海市商品住宅成交均價(jià)為47866元/平方米，環(huán)比基本持平，價(jià)格并未隨著交易行情的回暖而同步回升（見(jiàn)圖4）。

圖4 2016-2017年各季度上海市商品住宅供求價(jià)走勢(shì)

我們將商品住宅與二手住房的成交行情進(jìn)行對(duì)比，顯示出2017年二季度商品住宅的成交量環(huán)比漲幅明顯高于二手住房，較后者高出30個(gè)百分點(diǎn)，交易活躍度明顯更高，同時(shí)均價(jià)環(huán)比漲幅則不及二手住房，總體呈現(xiàn)出“量升價(jià)平”的良好趨勢(shì)（見(jiàn)圖5）。

圖5 2016-2017年各季度上海市住宅成交量?jī)r(jià)環(huán)比走勢(shì)

（二）新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，市場(chǎng)呈現(xiàn)差異化行情走勢(shì)

從上述的行情走勢(shì)分析可見(jiàn)，2017年二季度從成交量、均價(jià)漲幅的對(duì)比看，新房、二手房的表現(xiàn)明顯不同。在信貸收緊、市場(chǎng)整體處于低迷調(diào)整期的當(dāng)下，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感神經(jīng)再度被觸發(fā)，新房?jī)r(jià)格明顯更為平穩(wěn)，這在很大程度上促進(jìn)了交易行情。

我們篩選了二季度上海市首次開(kāi)盤以及有新房源加推的商品住宅項(xiàng)目，將其在二季度的實(shí)際成交均價(jià)與周邊次新二手房小區(qū)的最新VISS均價(jià)進(jìn)行比較，可發(fā)現(xiàn)其中多達(dá)約四分之一的樓盤價(jià)格低于周邊次新二手房，出現(xiàn)了一、二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象。

這些出現(xiàn)價(jià)格倒掛的樓盤的區(qū)域分布與數(shù)量，整體較為均衡，市區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊地區(qū)均有涉及，可見(jiàn)范圍較廣，具有一定的普遍性，而這在以往的住宅市場(chǎng)并不多見(jiàn)。根據(jù)以往的情況看，一、二手房?jī)r(jià)倒掛僅會(huì)在住宅市場(chǎng)欠成熟、活躍度不高的外圍遠(yuǎn)郊地區(qū)發(fā)生，且為個(gè)別情況，本地購(gòu)房者更傾向于有著口碑積累、有更成熟配套的二手小區(qū)，面對(duì)有限的購(gòu)房需求，新房或只能依靠更低的價(jià)格作為競(jìng)爭(zhēng)籌碼。

考慮到實(shí)際購(gòu)買過(guò)程中相關(guān)稅費(fèi)減免的因素，同區(qū)域相對(duì)偏低的一手房?jī)r(jià)格會(huì)帶給購(gòu)房者更大的福利空間，在價(jià)格優(yōu)勢(shì)的驅(qū)動(dòng)下，新房對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯的分流作用，故二手房成交量行情弱于新房市場(chǎng)。另一方面，從二手房市場(chǎng)的角度看，當(dāng)前的購(gòu)房行為大多是置換型的連環(huán)交易，與新房市場(chǎng)預(yù)售價(jià)格會(huì)受到政府監(jiān)管的情況完全不同，相當(dāng)一部分二手房業(yè)主對(duì)價(jià)格依舊有著較高的把持度，由此逼使下家欲出售的房源價(jià)格也難有下調(diào)空間，市場(chǎng)形成了尷尬的僵持行情，二手房?jī)r(jià)格整體維持在相對(duì)的較高位，難有松動(dòng)跡象。在政府行政干預(yù)與市場(chǎng)行為的對(duì)沖之下，促成了當(dāng)前一、二手房?jī)r(jià)倒掛情況的頻現(xiàn)（見(jiàn)圖6）。

圖6 一、二手房?jī)r(jià)倒掛樓盤的區(qū)域分布情況

（三）重點(diǎn)倒掛樓盤個(gè)案分析

我們根據(jù)一、二手房?jī)r(jià)格差異的大小，列出了價(jià)格差異值前十的樓盤，價(jià)差范圍約在5%-30%之間。

位列首位的是大場(chǎng)板塊的保利熙悅，其均價(jià)不僅低于板塊內(nèi)主力面積相似的其他新房，更低于部分次新二手房。項(xiàng)目主推94-119平方米的三房四房公寓，適合改善性購(gòu)房者，與規(guī)劃在建的軌交15號(hào)線豐翔站直線距離約600米，同時(shí)周邊公交線路分布較多，且靠近滬嘉高速、外環(huán)高速等，公共交通與自駕出行均較為便利，總體看性價(jià)比較高，具備一定升值潛力，唯一不足的是其1公里范圍內(nèi)存在墓地，但明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并未令成交量受其影響，新開(kāi)房源也在二季度內(nèi)基本售罄。

同樣是位于寶山中環(huán)沿線的地區(qū)，張廟板塊的中環(huán)國(guó)際公寓均價(jià)也低于同區(qū)域相同面積段的次新二手房?jī)r(jià)格。該項(xiàng)目雖距軌交1號(hào)線呼蘭路站達(dá)1.6公里，但自駕出行較方便，僅約5分鐘車程即可駛上南北高架。同時(shí)，項(xiàng)目靠近寶宸商業(yè)街、北斗星商業(yè)廣場(chǎng)和易買得等商業(yè)中心，商業(yè)配套較為成熟，憑借偏低的價(jià)格與較好的配套，中環(huán)國(guó)際公寓二季度的新推房源基本售罄。

除了新盤稀缺的中環(huán)沿線，外郊環(huán)沿線也不乏一、二手房?jī)r(jià)倒掛的項(xiàng)目。如位于嘉定新城板塊的綠地天呈，其售價(jià)略低于周邊同品質(zhì)二手次新房，二季度主推精裝三房和四房，非常適合首置首改的客群，項(xiàng)目距軌交11號(hào)線嘉定北站1公里左右，軌交出行較為方便，周邊有嘉定中心醫(yī)院，醫(yī)療資源尚可，且在建的日月光商業(yè)中心將于2018年開(kāi)業(yè)，未來(lái)商業(yè)配套也有所保障。較高的性價(jià)比也令其收獲不俗成交，房源已基本售罄（見(jiàn)表1）。

表1 2017年二季度新盤與二手房倒掛情況排行

總體來(lái)看，一手房?jī)r(jià)格在新房預(yù)售受到監(jiān)管的影響下，與同地區(qū)的次新二手房小區(qū)相比，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)可謂異常凸顯。價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)成交的促進(jìn)作用立竿見(jiàn)影，足見(jiàn)即便在信貸收緊、整體行情偏弱的情況下，潛在的首次剛需與改善性購(gòu)房需求依舊客觀存在。短期內(nèi)，在貸款環(huán)境與調(diào)控環(huán)境均不會(huì)有明顯轉(zhuǎn)向的情況下，商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格或仍將維持平穩(wěn)走勢(shì)，二手房市場(chǎng)的僵持行情或?qū)㈦S著時(shí)間的推移而有所緩解，買賣雙方對(duì)房?jī)r(jià)重新達(dá)成共識(shí)。

（作者單位： 上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）