文/張強 張文

日照市房地產(chǎn)市場運行情況分析

文/張強 張文

一、基本特點

（一）商品房施工面積增長較快

2017年1-5月份，全市商品房施工面積1658.40萬平方米，同比增加11.05%，其中新開工面積204.44萬平方米，同比減少42.34%。

（二）商品房銷售面積有所增加

受二孩政策、市區(qū)拆遷安置貨幣化補償政策等影響，銷售面積同比增加較大。2017年1-5月份，全市新批準預(yù)售面積147.6萬平方米，同比增長112.32%；商品房網(wǎng)上銷售面積128.34萬平方米，同比增加28.12%。

（三）商品房成交價格略有上升

2017年1-5月份，商品房平均成交價格5228元/平方米，同比增加8.99%。價格增幅較大的主要原因是新市區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤（如金海學(xué)府、壹號學(xué)府、天寧首府、城投桂花園、藍天·尚東區(qū)、沃航·生活印象等）集中上市, 持續(xù)旺銷，網(wǎng)簽數(shù)量占比高，在一定程度上拉高了全市新建商品房價格指數(shù)。但應(yīng)看到，該市房價增幅較高，系個別性、片區(qū)性價格異常，其他片區(qū)價格平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)較大的整體波動。

（四）二手房成交量增加

受營業(yè)稅和契稅優(yōu)惠政策調(diào)整影響，二手房市場較為活躍。尤其是部分城中村拆遷改造項目實行貨幣化安置，且安置樓還未完工，安置戶大多選擇購買二手房，使二手房成交量增加。2017年1-5月份，全市二手房成交面積56.36萬平方米，同比增長60.81%。

（五）去庫存情況

截至2017年5月末，全市商品房累計可售面積430.39萬平方米，其中住宅256.17萬平方米，去化周期均在合理區(qū)間范圍內(nèi)。

與促進新型城鎮(zhèn)化、推動經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展、實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級新跨越的要求相比，該市房地產(chǎn)業(yè)還存在以下突出問題：一是商品房去庫存有區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性不平衡的問題。從區(qū)域看，市區(qū)及莒縣的商品房去化周期均處在9-16個月的合理區(qū)間，但五蓮縣去化周期高達20個月；從結(jié)構(gòu)上看，全市住宅商品房庫存168.86萬平方米，去化周期為9.7個月；寫字樓等非住宅商品房庫存118.42萬平方米，去化周期高達56個月。此外，工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重極少。二是產(chǎn)業(yè)集中度偏低，龍頭企業(yè)實力弱，缺乏知名品牌企業(yè)。三是資本運營能力差，企業(yè)自有資金少，融資能力低，沒有一家直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、影響因素分析

從區(qū)域化的視角看，影響日照房地產(chǎn)市場發(fā)展的各類因素較多，并受生活區(qū)建設(shè)引發(fā)剛需提前釋放、棚戶區(qū)改造貨幣化補償?shù)戎饕蛩氐某掷m(xù)影響。

（一）供給側(cè)

1.城鎮(zhèn)化進程加快。根據(jù)日照城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，在未來4年內(nèi)，戶籍城鎮(zhèn)化率將由目前的56.8%提高至63.5%，即每年將有約3萬進城人口需要解決住房問題。目前，日照市政府正在起草支持農(nóng)民進城購房的優(yōu)惠政策。在新型城鎮(zhèn)化背景下，住房需求的增長將帶來房地產(chǎn)市場新的發(fā)展機遇。

2.土地供給充足。日照市土地供應(yīng)計劃量和實際供應(yīng)量均呈持續(xù)增加態(tài)勢，近5年平均實際供應(yīng)量為303.48公頃，其中商品房用地約占住宅用地供應(yīng)量的77.46%，其他住宅用地占22.54%。商品房用地中，中小套型商品房用地120.47公頃，占住宅用地總量的88.3%。城中村（棚戶區(qū)）改造安置、保障房和中小套型普通商品住房“三類用地”達到住房用地供應(yīng)總量的70%以上，住房用地供應(yīng)能夠滿足市場需求。

3.開發(fā)土地儲備充足。據(jù)初步統(tǒng)計，日照市待開發(fā)土地約為253公頃（3800畝），加上2017年土地供給指標，開發(fā)企業(yè)用于自主開發(fā)的土地比較充足，這也成為開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場、自我調(diào)節(jié)的手段。

4.稅收紅利逐漸顯現(xiàn)。2016年5月1日，企業(yè)所得稅的營改增試點，讓企業(yè)享受到了改革的紅利，促進了房地產(chǎn)業(yè)進入良性循環(huán)。

5.行政審批效能提高。近兩年來，日照市政府先后出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》、《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，制定了6條涉及開發(fā)企業(yè)的規(guī)費減免緩政策、4條鼓勵城中村拆遷改造貨幣化安置政策、9條優(yōu)化審批服務(wù)和行業(yè)監(jiān)管政策，市行政審批中心實施了投資建設(shè)項目模塊化并聯(lián)審批制度，切實讓企業(yè)和群眾享受到政策優(yōu)惠和審批效能的提高，激發(fā)了市場活力。

（二）需求側(cè)

1.棚戶區(qū)改造。2016年，市區(qū)范圍內(nèi)城中村拆遷戶預(yù)計有85%選擇貨幣化安置方式，形成了房地產(chǎn)市場最大購買力。該方式短期內(nèi)可以刺激房地產(chǎn)市場，增加有效需求，去庫存效果明顯。當然從長期看，隨著城中村騰空用地投放開發(fā)，房地產(chǎn)市場仍會復(fù)歸平穩(wěn)。

2.農(nóng)民市民化。農(nóng)民市民化政策會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生持久而又深遠的影響。

3.人口增長和“二孩”政策。全面開放“二孩”而造成的改善性住房需求短時間內(nèi)即刻呈現(xiàn)，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要契機。

4.居民剛需。2016年，北京路生活區(qū)、威海路生活區(qū)開工建設(shè)154萬平方米房屋，批準預(yù)售144萬平方米，2016年10-12月集中網(wǎng)簽5900套住房，合計130.36萬平方米，市區(qū)商品住房銷售同比增加了一倍。

5.政府購買。2016年，市政府投資1.07億元，直接購買300套小戶型房源用于公租房，進一步拓寬了去庫存途徑。

（三）不利因素

2016年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，住戶部門中長期貸款全年新增5.68萬億元，占全年人民幣新增貸款的44.9%，而居民中長期貸款幾乎等同于房貸，也就是說，2016年全年新增貸款有超過四成用于買房。據(jù)此分析，2017年房地產(chǎn)市場信貸會調(diào)整供應(yīng)，呈現(xiàn)趨緊態(tài)勢，對企業(yè)開發(fā)貸、個人按揭產(chǎn)生不利影響。

三、走勢預(yù)測及政策建議

綜合房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素作以下預(yù)計：一是今年下半年商品房市場交易量將有所下降。受生活區(qū)建設(shè)影響，2017年度市區(qū)樓盤的投資、開工、竣工量將有較大幅度下降，申請預(yù)售房屋面積為300萬平方米，較2016年下降30%-40%。二手房交易量將會有小幅下降；二是商品房價格將會延續(xù)2016年平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，較1-4月份逐漸回落，漲幅在3%-5%。三是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性去庫存壓力依然存在。因此，建議采取以下政策措施。

（一）建立健全房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機制

圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和改善性需求兩大重點，積極建立購租并舉的住房制度。制定實施房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度、竣工綜合驗收備案制度，按照開發(fā)建設(shè)條件意見書、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、預(yù)售銷售、驗收交付、物業(yè)管理等不同階段，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程監(jiān)管體系，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程、零縫隙閉合管理。

（二）加強對房地產(chǎn)市場行為的監(jiān)管

嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等各項制度，進一步規(guī)范開發(fā)銷售市場行為。加強商品房合同網(wǎng)簽管理，建立實施房源核驗制度、二手房網(wǎng)簽與交易資金監(jiān)管制度，嚴格落實房產(chǎn)中介機構(gòu)備案和從業(yè)人員實名服務(wù)制度。

（三）出臺鼓勵農(nóng)民進城買房的辦法

房地產(chǎn)業(yè)是拉動投資、增加稅收的重要板塊。要結(jié)合實際出臺激勵政策，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展；要制定出臺促進農(nóng)民進城購房的意見，鼓勵農(nóng)民進城買房，推動房地產(chǎn)去庫存。

（四）組織開展房地產(chǎn)市場秩序整治活動

會同工商、物價、公安等部門在全市范圍內(nèi)開展打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為專項行動，深入開展商品房買賣合同格式條款專項整治活動，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介行為。繼續(xù)開展房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員法律素養(yǎng)，促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

（五）強化房地產(chǎn)市場信用建設(shè)

對開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)遵守法律法規(guī)和依法經(jīng)營等方面的信用狀況進行評價、公示，激勵守信者，懲戒失信者，營造更加健康規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序。

（六）及時做好市場調(diào)研分析

要加強房地產(chǎn)市場日報系統(tǒng)管理，準確統(tǒng)計房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)，密切關(guān)注市場變化，及時掌握、定期研判房地產(chǎn)市場運行情況，為政府決策提供可靠依據(jù)。強化市場監(jiān)測分析，做好政策準備，根據(jù)市場變化及時調(diào)整完善相關(guān)政策措施。

(作者單位：日照市房地產(chǎn)管理局 鄒城市房地產(chǎn)交易所)