文/孟星

論習(xí)近平的住房思想

文/孟星

隨著我國改革開放的不斷深入，習(xí)近平總書記的經(jīng)濟(jì)思想也在逐漸形成并不斷發(fā)展。黨的十八大以來，中國進(jìn)入全面建成小康社會與全面深化改革開放的歷史發(fā)展新階段，圍繞經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展，習(xí)近平總書記發(fā)表了一系列重要講話，形成了治國理政的新理念、新思想、新戰(zhàn)略，不僅豐富了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理論，也為新的歷史條件下我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)指明了方向，其中關(guān)于住房的講話，包含了許多新的理念與思想，同樣豐富了住房的理論，對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國住房的定位以及住房市場持續(xù)健康發(fā)展具有重要的理論與實踐指導(dǎo)意義，也為未來我國深化住房制度改革指明了方向。

一、住房是民生問題也是發(fā)展問題

2012年11月15日，習(xí)近平總書記在中央政治局常委會見中外記者時指出：黨的奮斗目標(biāo)就是實現(xiàn)人民對美好生活的向往，即讓人民獲得“更好的教育、更穩(wěn)定的工作、更滿意的收入、更可靠的社會保障、更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、更舒適的居住條件、更優(yōu)美的環(huán)境”。這段話充分概括了民生問題的各個方面，住房是其中一個重要方面。2013年10月29日，習(xí)近平總書記在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時又明確指出：住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。

首先，住房是民生問題。住房是滿足人們居住需要的基本生活資料，住房對人們生存與發(fā)展具有重要的作用。將住房作為民生問題表明了新時期中央對解決居民住房問題的高度重視。隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我國城市住房問題凸顯，為了解決住房短缺問題，我國進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革。住房領(lǐng)域的市場化改革使住房投資規(guī)模大幅增加，2015年城鎮(zhèn)住宅投資是1996年投資總量的約22倍，城鎮(zhèn)住宅投資占當(dāng)年GDP約11%。而1952-1978年，城鎮(zhèn)住房投資僅占同期GNP的0.78%。住房投資規(guī)模的擴(kuò)大使住房供給不斷增加，2015年住宅房屋竣工面積約18億平方米。城鎮(zhèn)居民的住房條件因此有了很大改善，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米。伴隨著住房市場化改革，房價也在不斷上漲。從下圖看，除2008年房價同比下跌外，其他年份房價均不同程度上漲。住房價格波動幅度較大，呈現(xiàn)出大起大落的特點。2004年、2007年和2009年是住宅價格上漲最快的年份，分別上漲了18.7%、16.9%和24.7%，尤其以2009年上漲幅度最大。在房價快速上漲的年份，房價漲幅均超過GDP增速以及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅， 2009年房價與GDP及城鎮(zhèn)居民收入則呈明顯背離的特點。

圖1資料來源：根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)計算

房價的上漲帶來住房可支付性問題，一些低收入家庭難以通過市場解決基本居住問題。以上海為例，通過對比不同時期房價收入比可判斷居民對住房的支付能力，在房價漲幅比較大的年份，房價收入比也比較大，說明居民對住房的支付能力下降。對低收入家庭而言，房價收入比值更大，住房支付能力更低。在此背景下，住房作為民生問題的提出，表明了政府明確了自己對于低收入家庭進(jìn)行住房支持與救助的責(zé)任。

表1 上海房價收入比（2007-2016）

其次，住房又是發(fā)展問題。以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、增加地方財政收入等方面發(fā)揮著重要作用。近20年來，房地產(chǎn)業(yè)增加值占比總體呈不斷上升趨勢，2016年達(dá)到6.1%，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)面臨著較大的下行壓力，過去依靠出口促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的優(yōu)勢面臨挑戰(zhàn)，未來經(jīng)濟(jì)增長的動力將會較多依靠擴(kuò)大內(nèi)需尤其是擴(kuò)大國內(nèi)消費需求手段，由于住房建設(shè)以及住房消費的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，對于拉動內(nèi)需促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要意義。2016年，居住占全國居民人均消費支出的比例已達(dá)21.9%，住房銷售面積達(dá)13.8億平方米，住房目前已成為我國的消費熱點與經(jīng)濟(jì)增長點。隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，住房市場需求仍然潛力巨大，住房仍將是未來較長一段時間內(nèi)我國的消費熱點。

發(fā)展是前提，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，才能為改善民生提供堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，否則離開發(fā)展談民生，民生將成為“無源之水、無本之木”。通過大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)、拓展住房消費，可以拉動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，不斷提高人民的收入水平，這樣才能真正改善老百姓包括居住在內(nèi)的各項民生。住房發(fā)展的最終目的是為了改善民生，是為了滿足人們不斷增長的居住需要。習(xí)近平總書記指出：“讓老百姓過上好日子是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點?！辈灰愿纳泼裆鸀槟康牡慕?jīng)濟(jì)發(fā)展最終是不可持續(xù)的。

二、協(xié)調(diào)好政府與市場的關(guān)系

處理好政府與市場的關(guān)系，是經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題。黨的十八大提出要在更大程度、更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，黨的十八屆三中全會則進(jìn)一步提出使市場在資源配置中起決定性作用，說明中央在思想上對市場作用認(rèn)識的深化以及對市場決定資源配置規(guī)律的尊重。當(dāng)然市場也有缺陷，因此還需更好地發(fā)揮政府的作用，對于如何“更好地發(fā)揮政府作用”，習(xí)近平指出：“更好發(fā)揮政府作用，不是要更多發(fā)揮政府作用，而是要在保證市場發(fā)揮決定性作用的前提下，管好那些市場管不了或管不好的事情?！?/p>

就住房而言，同樣要處理好政府與市場的關(guān)系。習(xí)近平總書記指出，住房應(yīng)堅持市場化改革方向，唯此能激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。但總有部分居民面臨住房困難問題，需要政府發(fā)揮作用，提供住房保障。應(yīng)構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。市場有失靈，政府也有缺陷。在解決住房問題、增加住房供應(yīng)、滿足居民多層次住房需求等方面，政府與市場都可以發(fā)揮各自的作用和優(yōu)勢。市場可以發(fā)揮作用的，政府就無須干預(yù)；反之，政府則應(yīng)該“補(bǔ)位”。因此，現(xiàn)實生活中重要的是劃清政府與市場的邊界。目前，政府對住房保障工作日益重視，但在住房保障制度建設(shè)過程中，也暴露了許多問題，既影響了住房市場的效率，也無法保障住房分配公平。因此值得思考的是：當(dāng)前我國在住房市場領(lǐng)域是否還有發(fā)展的空間？換言之，為滿足不同收入階層的住房需求，住房市場是否已充分發(fā)揮了作用？在協(xié)調(diào)政府與市場關(guān)系問題上，應(yīng)具有動態(tài)觀，在現(xiàn)有政策手段基礎(chǔ)上，市場無法解決的住房問題自然由政府來“補(bǔ)位”，但隨著制度及政策的創(chuàng)新以及住房市場的完善，住房市場作用的空間被拓寬，這時毫無疑問應(yīng)該發(fā)揮市場的作用。

三、強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性

習(xí)近平總書記在2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一論斷是在2015年及2016年房價快速上漲的背景下提出的，2015年與2016年住房平均銷售價格漲幅分別達(dá)9.1%、11.3%，是繼2009年以來房價漲幅最大的兩年。

住房不僅可以作為消費品滿足人們的居住需要，還可以作為投資品滿足人們的投資性需求。由于住房使用期限比較長，具有保值增值的特點，很容易成為人們投資的對象。住房投資可分為兩種：一種是長期性投資，即購買住房后用于出租，獲得租金收入；另一種是短期投機(jī)，購房后等待房價上漲時再出售，賺取價差收入?！胺孔邮怯脕碜〉摹睆?qiáng)調(diào)了住房的居住屬性，住房應(yīng)主要作為消費品滿足人們的居住需要；住房“不是用來炒的”應(yīng)主要針對住房的短期投機(jī)，而非住房的長期投資，因為住房長期投資人會將住房出租獲益，用于出租的住房最終可滿足承租人的居住需要，符合“房子是用來住的”定位。而住房短期投機(jī)會形成房產(chǎn)泡沫甚至造成泡沫經(jīng)濟(jì)，從而對國民經(jīng)濟(jì)造成不利影響。尤其是住房短期投機(jī)人為了等待房價上漲后能快速拋售，往往將住房閑置而不是用于出租，因為出租會使權(quán)利關(guān)系復(fù)雜化，導(dǎo)致再賣掉房屋會發(fā)生困難，于是就會造成所謂房地產(chǎn)的“低度利用”與“房子是用來住的”定位的矛盾。

雖然中央明確了住房的定位以及對住房投機(jī)行為的態(tài)度，但更重要的是針對“炒房”該采取什么政策加以限制。在2017年2月28日中央財經(jīng)小組第十五次會議上習(xí)近平總書記指出，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，通過一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。從以上表述來看，對于住房投機(jī)中央已認(rèn)識到僅僅通過一種政策或短期應(yīng)急政策是難以解決的，還應(yīng)考慮采取長期的結(jié)構(gòu)性制度以及多種政策的配合予以解決。針對因投機(jī)引起的房價上漲，政府可采取一些交易上的限制或直接管制價格等應(yīng)急性的措施，比如直接的限購、限價措施或間接地通過金融、財稅等措施限制交易，這些政策有一定的效果，但并不能從根本上解決問題。只有長期的結(jié)構(gòu)性制度或長效機(jī)制與基礎(chǔ)性制度變革，如增加住房用地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅制改革以及住房、土地使用制度改革等，才能從根本上解決問題。

四、建立購租并舉的住房制度

習(xí)近平總書記在2016年中央財經(jīng)小組第十四次會議上提出，應(yīng)規(guī)范住房租賃市場，并以建立購租并舉的住房制度為主要方向，實現(xiàn)全體人民的住有所居。雖然購買住房或租賃住房都是解決居住問題的方式，但自我國住房市場化改革以來，尤其是在住房增量市場上，住房市場交易以銷售為主。雖然在我國城鎮(zhèn)住房制度改革之初提出“居者有其屋”的改革口號，但在實踐中更多被理解為“居者有其產(chǎn)”。目前，城鎮(zhèn)大多數(shù)家庭居住在自有產(chǎn)權(quán)的住房內(nèi)。中國社科院的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年我國家庭住房自有率約95%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歐美一些發(fā)達(dá)國家，反過來也說明我國采用租賃方式解決居住問題的比例非常小。因購房與租房在解決居住問題上存在替代關(guān)系，更多的人買房而不是租房必定會造成房屋售價上漲，這可以說是我國目前高房價的一個重要原因。通過購租并舉，減少購買住房需求，對于抑制高房價以及緩解高房價帶來的住房問題具有重要的現(xiàn)實意義。

住房市場上的“重售輕租”是由多種原因造成的。對于開發(fā)商而言，新房出售可以在短期內(nèi)回收投資成本，然后可以繼續(xù)買地進(jìn)行新一輪的開發(fā)，賺取更多的利潤。對于購房者而言，擁有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房而不是租賃他人的住房可以更好地保障其居住穩(wěn)定，此外住房具有保值增值特點，擁有產(chǎn)權(quán)房也就意味著擁有了一筆最大的家庭財富。根據(jù)2016年《中國家庭財富調(diào)查報告》的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)家庭人均財富中房產(chǎn)凈值約占68%。隨著房價上漲，家庭房產(chǎn)凈值增加，進(jìn)而促進(jìn)家庭財產(chǎn)性收入的增加。

建立購租并舉的住房制度可以說是對過去住房制度改革“重售輕租”的糾正，住房市場既有出售的住房也有出租的住房，可以滿足居民多層次的住房需求。當(dāng)無法通過購買商品房解決居住問題時可以通過租賃解決，既無法通過購買也無法通過租賃商品房解決居住問題的，則最終由政府提供住房保障。

近些年來中央對住房租賃日益重視，2016年出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出2020年基本形成供應(yīng)主體多元的住房租賃市場體系。目前，我國住房租賃市場主要以個人出租為主，個人出租對承租人而言缺少穩(wěn)定感。發(fā)達(dá)國家專業(yè)化的住房租賃企業(yè)往往提供一定比例的租賃房源，住房租賃企業(yè)可以提供更規(guī)范、更專業(yè)的服務(wù)，形成更加穩(wěn)定的租賃關(guān)系，對于城鎮(zhèn)居民而言會有較大的吸引力。當(dāng)然，未來要真正形成購租并舉的住房制度，應(yīng)注意兩個方面：一是培育人們通過租賃解決居住問題的觀念；二是提高承租人租房的安全感，構(gòu)建出租人與承租人穩(wěn)定的租賃關(guān)系。建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系具體通過兩個途徑：一是培育住房租賃企業(yè)；二是對占比較大的個人出租形式應(yīng)采取經(jīng)濟(jì)、法律及土地的手段加以管理。經(jīng)濟(jì)手段如增加住房保有環(huán)節(jié)稅收、加大閑置住房持有成本、減少交易環(huán)節(jié)稅收提高住房市場交易效率等，可鼓勵、引導(dǎo)閑置房源出租。法律手段如完善租賃法律、規(guī)范出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)注意不僅須更好地保護(hù)承租人的權(quán)利，也應(yīng)維護(hù)好出租人的利益，否則會抑制出租人的租賃意愿，減少住房租賃市場供給，最終對承租人不利。土地手段即政府可在土地出讓制度上進(jìn)行創(chuàng)新，目前我國住宅用地主要采取一次性購買70年土地使用權(quán)的方式，土地資源有限，再加上招拍掛，造成土地價格上漲，從而助推房價上漲。在這種土地出讓模式下，開發(fā)商承擔(dān)了比較大的經(jīng)營風(fēng)險，選擇將房屋出售而不是出租可以說是開發(fā)商理性的選擇。因此應(yīng)盡快建立政府與開發(fā)商風(fēng)險分擔(dān)的機(jī)制，政府可以采取出租土地或年租制的方式，提高土地出讓方式的多元性，降低地價進(jìn)而降低房價，拓寬開發(fā)商以及城市居民的選擇面。

五、加快推進(jìn)住房保障建設(shè)

自2006年十六屆六中全會提出共享式改革模式以來，中央對住房保障工作愈加重視。2007年國務(wù)院首次出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，保障房建設(shè)呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢。十八大以來習(xí)近平總書記高度重視住房保障工作，在不同場合多次提出要加快推進(jìn)住房保障建設(shè)、完善住房保障體系，并從住房保障方式、運用政策手段、住房保障的原則等方面提出具體的要求。對于住房保障建設(shè)，認(rèn)為其是“促進(jìn)社會公平正義的必然要求”，是“德政工程”，是“利國利民的大好事”。對于住房保障方式，提出重點發(fā)展公共租賃住房。以公租房為主，也是對過去住房保障以經(jīng)濟(jì)適用住房為主即以銷售型住房保障為主的糾偏。以銷售型保障住房為主雖然一定程度減輕了地方政府的財政壓力，但也存在對商品住房市場的扭曲以及加重低收入家庭負(fù)擔(dān)等弊端。重點發(fā)展公共租賃住房，以租賃型保障住房為主，是與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的。住房保障應(yīng)“量力而行”，住房保障不是讓所有人都買得起房，而是要解決住有所居的問題。此外，以公租房為主，也打破了戶籍限制，可以解決許多剛畢業(yè)大學(xué)生、引進(jìn)人才等的居住問題。就住房保障的政策支持手段，提出綜合運用土地、財政以及其他政策措施，具體包括：通過編制土地供應(yīng)計劃，優(yōu)先安排保障性住房用地；加大財政性資金對保障性住房建設(shè)投入力度；吸引企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)參與公共租賃住房建設(shè)和運營；探索建立非營利機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運營管理。從上述政策措施來看，前二者主要還是傳統(tǒng)的思路，即通過政府作用增加保障房供應(yīng)，而后二者則是主要通過市場力量增加保障房供應(yīng)的新思路。通過建立多元化住房保障的供應(yīng)及管理體制，在保障房領(lǐng)域也創(chuàng)新采用市場的方法，可以提高住房保障工作的效率，讓更多的人實現(xiàn)住有所居。

三十多年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、城鎮(zhèn)化以及提高居民居住條件等方面發(fā)揮了巨大作用。毋庸置疑，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中也存在許多問題，表現(xiàn)為重增長輕民生、重市場輕保障、重投資輕消費、重售輕租等。習(xí)近平總書記提出住房是民生問題、住房須回歸居住屬性、住房購租并舉以及住房保障是德政工程等觀點，無一不是對過去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尤其是住房市場化改革進(jìn)程中存在問題的矯正與糾偏。對習(xí)近平總書記住房思想的貫徹與執(zhí)行，必將終結(jié)過去發(fā)展亂象，最終促進(jìn)住房市場的良性發(fā)展。此外，習(xí)近平總書記的住房思想貫徹了長期以來堅持以人民為中心的發(fā)展思想，他多次以“安民之道在于察其疾苦”、“圣人不利己，憂記在元元”、“一切為民者，則民向往之”、“政之所要，在乎民心”等古訓(xùn)告誡干部要以人民利益為重，十八大以來更是以增進(jìn)人民福祉為發(fā)展要務(wù)。習(xí)近平總書記的住房思想可以說是以人民為中心思想的擴(kuò)展與延續(xù)，也是以人民為中心思想的重要組成部分，理解這一點對于我們把握未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢以及政府實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)都具有重要的意義。

（作者單位：華東師范大學(xué)）