深化房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革
—— 第九屆中國房地產(chǎn)科學論壇綜述

2017年7月11-12日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在四川成都舉辦第九屆中國房地產(chǎn)科學論壇，本次論壇的主題為深化房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革，并設立了住房供給創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)建設、城市更新、養(yǎng)老地產(chǎn)解決方案、新技術與工業(yè)化建筑等五個分論壇。

一、 深化供給側結構性改革

深化房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革，首先是住房供給的創(chuàng)新。推進供給側結構性改革，是2015年底中央經(jīng)濟工作會議提出的，去年底又提出深化供給側結構性改革。供給側結構性改革，一要用“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念引領，二要在具體工作中落實好“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會劉志峰會長在主旨報告中作了如下闡述。

（一）供給側結構性改革取得進展

一年多來，房地產(chǎn)企業(yè)從提高供給質(zhì)量、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、滿足有效需求、加快資源整合和兼并重組、補足各類短板、去庫存等方面入手，在供需兩端同時發(fā)力。通過供給側結構性改革，房地產(chǎn)市場的供給質(zhì)量有了提高，產(chǎn)品創(chuàng)新有了拓展，服務內(nèi)涵有了提升，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)的跨界合作有了成果，房地產(chǎn)業(yè)在城市更新、特色小鎮(zhèn)建設、老年住區(qū)建設、旅游休閑地產(chǎn)等方面，都有了新的進展。

（二）目前供給側結構性改革還存在不足

在深化供給側結構性改革方面，主動性不夠，實質(zhì)性進展也較少，主要體現(xiàn)在：一是在住房總供給方面，區(qū)域和城市分化嚴重，東部一二線城市房地產(chǎn)市場“熱”和中西部三四線城市房地產(chǎn)市場“冷”的矛盾，未能得到解決，給市場調(diào)控和穩(wěn)房價帶來困難；二是在產(chǎn)品供給方面，與優(yōu)質(zhì)公共服務資源配套的適銷適用住宅還不夠，難以滿足高品質(zhì)、多層次、差異化需求，消費者不放心、不滿意的情況仍然存在；三是在供應結構方面，商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體過剩嚴重，形成了大量無效供給和資源浪費，甚至在特色小鎮(zhèn)等一些新業(yè)態(tài)發(fā)展中，也存在簡單模仿、形式單一、同質(zhì)化嚴重等問題；四是在供給手段方面，雖然加強了銷售管理和市場秩序的整頓規(guī)范，但投機炒作仍有，其生存的土壤還在；五是土地供給方面，仍然存在錯配矛盾，住房需求量大的城市供地短缺，住房需求量少甚至庫存大的城市卻盲目供地；六是房地產(chǎn)供給側改革與金融供給側改革不配套，杠桿率高，利用房地產(chǎn)套利風險增加。

（三）產(chǎn)生問題的原因及對策

上述問題都與供需結構老化、供需資源錯配、供需管理水平不高和不平衡有關，這表明光在房地產(chǎn)領域進行供給側結構性改革還不夠，還需要在全行業(yè)同時推動“三去一降一補”取得實效。就房地產(chǎn)業(yè)而言，去產(chǎn)能，主要是加大兼并重組的力度，整合優(yōu)勢資源，淘汰落后技術和舊的發(fā)展方式，發(fā)展先進適用技術，提高產(chǎn)品有效供應。去庫存，不能簡單靠刺激需求，要從源頭提供有效供應。去杠桿，大企業(yè)要少用杠桿工具，中小企業(yè)要降低融資成本，分清金融杠桿與金融創(chuàng)新的功能。降成本，既要降土地、材料、人工成本，也要提高企業(yè)效率，節(jié)約企業(yè)管理成本。補短板，既要補設計產(chǎn)品短板，也要補服務短板，既要補技術短板，也要補配套短板。

（四）深化供給側結構性改革的建議

下一步房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革的主攻方向是提高供給質(zhì)量，根本途徑是深化改革，最終目的是滿足需求，同時在改革中要堅持，越是在市場低迷或政策調(diào)整時，越要加強供給側結構性改革，其中主要是把握好兩個方面：一是結構性改革，要堅持問題導向，抓住供需的主要矛盾，解決企業(yè)發(fā)展的疑難問題；二是供給側結構性改革要早見、快見成效，主要是做好以下幾個方面。

第一，要強化住房居住功能屬性，把供給側結構性改革與建立長效機制結合起來，引導企業(yè)調(diào)整供應結構，提高房屋供給質(zhì)量和配套服務，滿足舒適型、高品質(zhì)住房需求，多為老百姓建壽命長、性能好、綠色低碳、性價比高的“好房子”。

第二，要促進供需兩側相輔相成，既要提高供給質(zhì)量，實現(xiàn)供需平衡，也要管住需求側，特別要加強需求側的科學引導，發(fā)揮租售并舉的作用，通過盤活存量，釋放租賃房源，鼓勵長租公寓、青年公寓的發(fā)展，推動《住房租賃和銷售管理條例》修改完善、早日出臺，讓房屋租賃成為房地產(chǎn)市場的新供給、新需求。

第三，要注重供給側結構性改革的實際效果。一方面，加快房地產(chǎn)業(yè)新舊動力轉換，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)升級換代；另一方面，通過先進的生產(chǎn)方式帶動房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)煥發(fā)生機、新型的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。

第四，要圍繞城鎮(zhèn)化和城市群、都市圈建設，打破依托和圍繞行政區(qū)劃發(fā)展房地產(chǎn)的老觀念，引導城市副中心、衛(wèi)星城房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。要通過大城市輻射帶動中小城市，一手為新市民提供住房，一手盤活房地產(chǎn)庫存。

第五，要整合優(yōu)勢資源，提高行業(yè)集中度，為供給側改革的有效推進提供組織、模式、人才等保障服務。不是房地產(chǎn)企業(yè)越多，供給就越好，房地產(chǎn)市場的供給質(zhì)量，取決于專，取決于精，取決于優(yōu)，要通過兼并重組加速經(jīng)營困難的中小房企的主動退出。

第六，要在強調(diào)供給的同時，培育正確的消費觀念。房地產(chǎn)企業(yè)既要在供給端關注“住”的質(zhì)量，也要在需求端關注“人”的需求，推動產(chǎn)業(yè)、人口、公共資源形成協(xié)調(diào)的供給關系，既讓人有房住，也讓房有人住，避免空置造成浪費。同時，要重視對二手房的研究和利用，在老百姓中形成先小后大、先舊后新的消費模式。要加快跨界合作，單靠房地產(chǎn)業(yè)一家推動供給側改革不夠，要用好互聯(lián)網(wǎng)、信息技術，打造智能健康、融合共享的居住環(huán)境，拓展供給空間。

第七，要弘揚企業(yè)家在供給側改革的首創(chuàng)精神。供給側改革要想取得實質(zhì)性進展，必須讓企業(yè)家特別是優(yōu)秀企業(yè)家?guī)ь^干，做出標桿示范性的改革項目。

二、 深化供給側結構性改革與房地產(chǎn)金融風險

交通銀行首席經(jīng)濟學家連平就房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定與風險問題，談深化供給側結構性改革，其觀點如下。

（一）房貸余額占比處于合理水平

今年以來，隨著降杠桿政策的推進，市場發(fā)生了明顯的變化，一些城市房地產(chǎn)成交量萎縮或增速放緩，投資增速也已出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)行業(yè)似乎進入了一個調(diào)整下行階段。

我國房地產(chǎn)金融經(jīng)歷了一個逐漸發(fā)展的過程，從過去的完全以銀行為主發(fā)展到現(xiàn)在多元化的融資，開發(fā)商從銀行、資本市場等各個方面來獲得融資，但目前依然是銀行的信貸占主體。近兩年來，個人住房貸款增速非常高，甚至個別月份人民幣信貸增加大部分來自按揭貸款，這引起了有關方面的關注。開發(fā)貸雖有過迅速增長的過程，但增速明顯下降。股權融資快速發(fā)展，但其總量與銀行的融資相比還有比較大的差距。房地產(chǎn)信托增速有明顯的回落，信托投入資金明顯放緩。債權融資獲得了快速的發(fā)展。

房貸余額占比是觀察金融風險的指標之一，發(fā)達國家的占比通常在40%-50%之間。2017年1季度我國房貸余額略超過19萬億人民幣，在過去四個季度國際范圍來看，占比并不高，還處于合理的水平。

（二）房貸不良狀況尚好

房價下跌會導致不良貸款，銀行明顯是有壓力的，關鍵要看房價下跌幅度有多大。商業(yè)銀行普遍采取了許多控制風險的措施，房價下跌通常會導致房地產(chǎn)價值的縮小，在上行周期入市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)投資容易出現(xiàn)資產(chǎn)減少，會加重資產(chǎn)的貶值，這個損失有可能引起更大范圍的金融風險。而非正規(guī)金融方式杠桿相對比較高，要關注這類風險的存在。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率的水平，2006-2007年曾達到74%，之后逐漸回落，2014年又達到了77%，大大超過了國際警戒線。

從個人住房貸款總體風險來看，目前新增居民貸款的比重在7%以下，遠低于發(fā)達國家30%的水平，加上規(guī)定按揭首付比例，這個風險還是可控的。目前，我國按揭貸款不良率約1%，房地產(chǎn)貸款不良利率為0.5%，整個銀行業(yè)貸款不良率約1.5%，所以總體來說，房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良狀況還是比較好的。

（三）防范房地產(chǎn)金融風險的舉措

防范房地產(chǎn)金融風險有四個方面：第一，要強化風險的多主體分擔，探索系統(tǒng)性風險防范；第二，要注重過度創(chuàng)新的風險預警，來扼殺系統(tǒng)性風險的源頭；第三，要加強雙重管控，即金融機構從微觀層面的管控和政府在宏觀層面的管控；第四，要完善信用評級機制，把好金融創(chuàng)新市場準入關。

控制房地產(chǎn)金融風險的舉措如下：第一，流動性適應的升級，要注意控制它的力度和節(jié)奏。在短期內(nèi)，流動性如果迅速升級，市場利率水平大幅度上升，必然有相關的開發(fā)商會爆發(fā)一些局部的風險事件，這需要在總體上加以很好的把握。第二，需要有中長期的計劃。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商的降杠桿是重中之重，相關部門要有規(guī)劃和目標，使房地產(chǎn)開發(fā)商負債率的狀況控制在合理的水平上。第三，重點城市要持續(xù)保障房地產(chǎn)供給。土地供給應該跟房價的變動明確掛鉤，這樣就能給市場一個明確的預期。第四，要大力推進銀行的資產(chǎn)證券化，開發(fā)債、按揭貸款要通過各類政策的松動，尤其是財政給予的支持和優(yōu)惠，來推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

三、 深化供給側結構性改革要大力發(fā)展百年住宅

目前，從供給側改革上看，我國城市住宅建設面臨兩大問題急需解決：一是產(chǎn)品資源能源消耗高；二是住宅的質(zhì)量不夠高。要加強供給側結構性改革，把房地產(chǎn)業(yè)從傳統(tǒng)的建造業(yè)轉變?yōu)橄冗M的制造業(yè)，建造出長壽命，高品質(zhì)，綠色低碳的好房子——百年住宅，中國建設科技集團副總裁孫英在論壇上發(fā)表了如下觀點。

（一） 什么是百年住宅

我國每年都要新建大量住宅，在過去的20年里，在解決十幾億人的基本居住方面，取得了舉世矚目的輝煌成就。然而，大量的住宅建設，也帶來了明顯的不足。

在資源消耗上，我國每年為生產(chǎn)建筑材料需要消耗各種礦產(chǎn)資源100億噸以上，造成了資源的缺乏。在能源消耗上，2015年，我國建筑使用能耗占全國總量的19.96%，再加上施工過程的能耗，共占總能耗的40%左右。在碳排放方面，建材部分、原材料如水泥的化學反應、施工階段消耗能源所產(chǎn)生的排放，三者相加占全國總碳排放的35%左右。此外，還有建筑垃圾、污染排放。在大建的同時還在大拆，我國城市建筑的平均使用壽命遠低于日美等發(fā)達國家，大約是三四十年，平均一百年內(nèi)要拆兩到三次，每次拆毀都會產(chǎn)生大量的碳排放和大量的建筑垃圾。在大拆的同時還在大改，由于這二三十年大量交付的是毛坯房，二次裝修產(chǎn)生了大量的垃圾，大量拆毀的模式已經(jīng)造成資源的快速枯竭和環(huán)境的大范圍廢化。在未來二三十年乃至更長的時間，這樣的模式真的可持續(xù)嗎？為此，在劉志峰會長的大力倡導和推動下，2012和2015年，組織房產(chǎn)龍頭企業(yè)與日本協(xié)議會合作，先后分兩批舉辦了百年住宅示范建設，由中國標準設計研究院作為技術體系研發(fā)與設計的主要依托單位，至今有了十多個項目，這次論壇也舉行了第三批示范項目的簽約儀式。

（二）“百年住宅”的技術體系

百年住宅不僅是長壽命住宅，它的內(nèi)涵比長壽命還要豐富，其核心價值理念是四化，即建筑長壽化、建設產(chǎn)業(yè)化、品質(zhì)優(yōu)良化和綠色低碳化。圍繞這四化的核心價值理念，有相關的系列技術做支撐，共同構成了百年住宅的技術體系，而且這是一個開放的體系，隨著需求的提升和技術的不斷進步，體系中的相關技術會進行更新?lián)Q代、豐富和補充。

第一，建筑長壽化。延長壽命就是最大的綠色。支撐建筑長壽化的相關技術很多，包括大空間靈活可變、采用SI的技術體系、延長主體結構的使用壽命、提高外圍護的可改性等。

第二，建設產(chǎn)業(yè)化。建設產(chǎn)業(yè)化的核心目標就是將我國目前的施工方式轉型為工藝類的施工方式——裝配式建筑。推進裝配式建筑主要目的是節(jié)省能源和減少污染，必須是主體結構系統(tǒng)、外圍護系統(tǒng)、設備管線系統(tǒng)和內(nèi)裝系統(tǒng)四個裝配才能實現(xiàn)。

第三，品質(zhì)優(yōu)良化。在精細化、人性化、智能化、健康環(huán)保上下功夫，通過提高功能布局合理性，采用高品質(zhì)的部件部品，來提高百年住宅的品質(zhì)。

第四，綠色低碳化。通過建設超低能耗甚至零能耗建筑，應用可循環(huán)的建材、可再生的能源，采用綠色低碳技術，實現(xiàn)“五節(jié)一環(huán)?！钡哪繕?。

（三）“百年住宅”的實施情況及取得的成效

“百年住宅”自2012年啟動以來，目前已有十余個項目在推動，總建筑面積超過100萬平方米。其中綠地藍翔項目已經(jīng)全部完成，項目先后獲得了中國土木工程詹天佑大獎等多個獎項。濟南魯能項目，目前全部銷售完畢，實現(xiàn)了3個小時12個億的銷售目標。

可以說，百年住宅的核心理念及其相關的支撐技術，完全契合了城市居民收入水平普遍提高以后，從有房住到住好房、從過日子到過好日子的需求轉變，樹立了中國新一代住宅產(chǎn)品的標桿，形成了符合市場需求的有效供給。同時，由于百年住宅增量成本可控——每平方米200元到500元左右，銷售溢價大約在20%，使開發(fā)商獲得很好的回報，這是可持續(xù)的市場化的模式。希望有更多的企業(yè)了解百年住宅，認同百年住宅，建設百年住宅，一方面為老百姓提供更多長壽命、高品質(zhì)、綠色低碳的好房子，同時也能實現(xiàn)房企的轉型升級和可持續(xù)發(fā)展。

(整理:周明)