王雨婷

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中始終占據(jù)著舉足輕重的地位，自20世紀(jì)90年代以來，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)住房制度的改革及其深化，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民生活水平方面發(fā)揮了重要作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長速度過高或過低，都會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，因此近十年來國家為了保障國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定增長，不斷地對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，本文將從近年來房地產(chǎn)市場三次宏觀調(diào)控改革進(jìn)行簡要分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)作用、國民經(jīng)濟(jì)、宏觀調(diào)控

1.引言

近年來房地產(chǎn)市場過熱問題引發(fā)廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也一度成為我國國民經(jīng)濟(jì)重要支柱。自2001年起我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直在17%以上，且投資增幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全社會(huì)投資的平均增速。然而高速增長的房地產(chǎn)投資仍未能滿足房地產(chǎn)居住消費(fèi)的剛性需求，并衍生出嚴(yán)重的市場泡沫和結(jié)構(gòu)性失調(diào)問題。如何能一方面滿足居民的合理住房需求，另一方面抑制房地產(chǎn)企業(yè)的過度投資，是深化研究當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要課題。

2.研究綜述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要組成部分，關(guān)于其對經(jīng)濟(jì)的增長作用，國內(nèi)外很多學(xué)者都對其做了一定的研究。李啟明（2002）從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重以及其開發(fā)投資的增長對全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長有極大貢獻(xiàn)角度，分析房地產(chǎn)對我國國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。許憲春、賈海等（2015）學(xué)者運(yùn)用統(tǒng)計(jì)和國民經(jīng)濟(jì)核算理論和方法，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的范圍和內(nèi)涵進(jìn)行科學(xué)界定，從房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、需求三大領(lǐng)域進(jìn)行系統(tǒng)完整地定量分析。作為一個(gè)投資密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的快速發(fā)展在對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要推動(dòng)作用的同時(shí)，如何對其加強(qiáng)調(diào)控也成了眾多學(xué)者熱議的課題。黃珺、黃妮（2012）以2006-2010房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，度量我國房地產(chǎn)公司的過度投資行為，并從債務(wù)結(jié)構(gòu)和治理效應(yīng)角度進(jìn)行研究分析。凌維慈（2017）從國家干預(yù)房地產(chǎn)市場的需求端、供給端、直接限制價(jià)格和促進(jìn)市場信息對稱四大類型進(jìn)行分析并給出相關(guān)行政規(guī)制的建議。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)開發(fā)投資以2000年為界，可以分為兩個(gè)階段。2000年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，但增長并不平穩(wěn)。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較為平穩(wěn)，年均增長比重穩(wěn)定在20%-30%之間，是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的第二大重點(diǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)消費(fèi)活動(dòng)指居民生活用房以及與之相關(guān)的服務(wù)消費(fèi)活動(dòng)，根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》，房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和其他房地產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。而上述房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重份額不斷上升，2013年占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在改善居民住房條件、推動(dòng)GDP增長兩大方面。

住房改革以來，我國住房建設(shè)力度不斷加大，城鄉(xiāng)新建住房面積不斷增加，人均占有住房面積大幅度提高，居民住房條件也獲得極大程度上的改善。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，1978年，城鎮(zhèn)新建住房僅為3800萬平方米，改革后住房面積一直保持穩(wěn)速增長，只2013年業(yè)已達(dá)到12.12億平方米，2002-2012年間，城鎮(zhèn)新建住房達(dá)到81億平方平方米。農(nóng)村的住房面積也得到快速增長，特別是2009年以后，農(nóng)村每年新建住房面積穩(wěn)定在10億平方米左右。隨著住房面積的快速增長，一方面居民的生活水平得以大幅度提升，住房需求也得到極大程度上的滿足；另一方面，圍繞住房建設(shè)的一系列產(chǎn)業(yè)也獲得了較快的發(fā)展。從房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)來看，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)增加值占GDP比重穩(wěn)步上升。2016年，房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)創(chuàng)造的增加值為87143億元，占GDP比重為15.2%，對GDP增長的貢獻(xiàn)度為23.4%。 與此同時(shí)，作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額，對GDP增長的貢獻(xiàn)率也呈上升態(tài)勢。居民消費(fèi)支出中的與之相關(guān)的家庭設(shè)備用品等也整體增長，房地產(chǎn)消費(fèi)在總體消費(fèi)中的支出比重大幅上升。

4.相關(guān)調(diào)控分析

從1988年開始實(shí)施的住房商品化改革起，國家在法律和政策層面實(shí)行的主要措施包括，重新規(guī)劃土地和住房的計(jì)劃分配格局，建立房地產(chǎn)自由交易的市場，甚至通過特定的配套制度來促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003年后房價(jià)的過快上漲引發(fā)一系列社會(huì)問題后，國務(wù)院開始轉(zhuǎn)向加強(qiáng)市場調(diào)控。2005年以來十多年的市場干預(yù)經(jīng)歷了三次關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折。首先，2005年國家開始以穩(wěn)定住房價(jià)格全面介入住房市場，并提出建立保障房制度，以糾正過度市場化的住房市場給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來問題；接著，由于2008年金融危機(jī)造成經(jīng)濟(jì)困難，國家對房地產(chǎn)的介入出現(xiàn)了第二次轉(zhuǎn)折。在放松對住房市場的干預(yù)，增加土地供給，放松信貸市場的同時(shí)，運(yùn)用財(cái)政和土地投入保障房建設(shè)；2015至2016年間，房地產(chǎn)市場迎來了第三次調(diào)控改革。2014年開始，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了區(qū)域分化加劇的階段，二線及三線城市住房供大于求，價(jià)格下行壓力加大。國家和地方政府通過推動(dòng)農(nóng)村戶籍購房落戶、畢業(yè)生零首付購房等措施，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。一線城市則由于土地供給不足、需求旺盛等原因，房地產(chǎn)價(jià)格飛速增長。國家采取限制交易、控制信貸、控制交易價(jià)格等措施嚴(yán)格控制住房市場。

5.結(jié)論

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，過分倚重房地產(chǎn)，也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱、房地產(chǎn)泡沫、信貸風(fēng)險(xiǎn)等問題，影響國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。例如其對國民經(jīng)濟(jì)中最為重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，房地產(chǎn)市場過熱超出居民消費(fèi)的正常范圍；及對金融業(yè)帶來一系列潛伏的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)適當(dāng)調(diào)控保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合理增長，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]凌維慈. 論國家住房保障義務(wù)的構(gòu)成. 華東師范大學(xué)學(xué)報(bào).2013

[2]許憲春，賈海. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對中國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用研究. 中國社會(huì)科學(xué). 2015

[3]易斌. 住房需求抑制還是土地供給調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)調(diào)控政策比較研究.財(cái)經(jīng)研究. 2015endprint