摘 要 近年來北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，但同時也存在不少亟待解決的問題，如土地政策如何對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響和調(diào)控。本文以近年來北部灣地區(qū)土地政策參與房地產(chǎn)市場調(diào)控為切入點，橫向分析了北部灣地區(qū)六大城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)果顯示，北部灣地區(qū)土地調(diào)控能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但具有滯后性。在此基礎(chǔ)上，針對北部灣地區(qū)土地調(diào)控與房地產(chǎn)發(fā)展提出行之有效可供參考的建議和對策。

關(guān)鍵詞 北部灣地區(qū) 土地政策 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場

基金項目：本文系2014年廣西高校科學(xué)技術(shù)重點項目《廣西北部灣地區(qū)土地宏觀調(diào)控決策支持關(guān)鍵技術(shù)研究與示范》（ZD20 14119）、2016年度廣西科協(xié)專項課題（桂科協(xié)[2016]Z-05）、2016年廣西（東盟）財經(jīng)研究中心開放性課題（2016DMCJYB01）、廣西財經(jīng)學(xué)院稅務(wù)碩士專業(yè)學(xué)位點建設(shè)研究課題（2016SSZ04）、廣西財經(jīng)學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟學(xué)自治區(qū)級重點學(xué)科項目（QJ2014005）、廣西財經(jīng)學(xué)院社會保障自治區(qū)級重點建設(shè)學(xué)科（2015SBZ01）、廣西高校優(yōu)秀中青年骨干教師培養(yǎng)工程、廣西財經(jīng)學(xué)院中青年學(xué)術(shù)帶頭人培養(yǎng)對象項目和廣西重點學(xué)科“管理科學(xué)與工程”建設(shè)經(jīng)費資助的研究成果。

作者簡介：謝凌凌，廣西財經(jīng)學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院副研究員，研究方向：公共治理與公共政策。

中圖分類號：D922.3 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.229

快速城市化雖然帶來社會進步，但同時也產(chǎn)生了諸多問題，一方面大量農(nóng)村人口涌入城市導(dǎo)致城市住房緊張，房價漲幅過快；另一方面作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)“原料”的土地卻出現(xiàn)利用效率低下、生態(tài)化環(huán)境破壞嚴重等一列問題。土地和房地產(chǎn)之間的矛盾嚴重凸顯出來。如何正確看待土地政策參與市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，如何正確理解土地政策對房地產(chǎn)市場的影響，進而促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，是政策制定落地后需要考量和評估的課題。

一、北部灣地區(qū)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的特點

2008-2015年期間，從國家到地方，圍繞北部灣地區(qū)的發(fā)展先后制定了近二十個相關(guān)的土地政策，并表現(xiàn)出以下兩個鮮明的特點：

（一）長期與短期調(diào)控相結(jié)合

在短期宏觀調(diào)控上，主要通過調(diào)控新增加的建設(shè)用地的供給結(jié)構(gòu)、供給規(guī)模和供給節(jié)奏來調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模和開發(fā)速度。在長期調(diào)控方面上，主要目標(biāo)是促進房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和北部灣地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）土地調(diào)控主要從供應(yīng)的角度入手

從北部灣地區(qū)制定的政策看，在限制投資過熱情況下，一方面以限制土地供應(yīng)量為主要手段，目的是發(fā)揮土地的“釜底抽薪”的作用，如2010-2011年北部灣地區(qū)的土地供應(yīng)量減少，2011年同比2010年的土地供應(yīng)量減少了35.69%。另一方面，則以調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏和土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)為調(diào)控手段，嚴厲打擊囤地、炒地、閑置土地的行為。同時，對普通商品房、廉租房和經(jīng)濟適用房等采取激勵的方針政策，優(yōu)化房地產(chǎn)住房結(jié)構(gòu)，達到調(diào)控商品房銷售市場、穩(wěn)定商品房銷售價格的目的。

二、北部灣地區(qū)主要城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

從商品房銷售均價看， 2008年后廣西區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，商品房銷售均價呈逐年遞增趨勢，反映出廣西區(qū)內(nèi)商品房購買需求不斷形成并一直保持強大購買力；從商品房供給看，2010-2012年底房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積大幅度增多，這一方面反映出房地產(chǎn)市場的供給量加大，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)火爆的景象，另一方面也反應(yīng)映了廣西區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供給量較2010年前有所增加。不過，隨著“國十一條”的出臺，國家土地調(diào)控政策對北部灣地區(qū)主要城市房地產(chǎn)市場的影響逐漸凸顯。政策出臺后的一年北部灣各市的房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)開發(fā)投資都有所下降，達到了政策抑制房價過快增長的預(yù)期結(jié)果，使北部灣地區(qū)2011年后的房地產(chǎn)市場回歸理性發(fā)展。

總體而言，北部灣的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r相對于我國一線沿海城市房地產(chǎn)還處于初級階段，從樓盤的品牌質(zhì)量、規(guī)模以及開發(fā)量等來分析，北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀都無法與我國一線沿海城市及經(jīng)濟特區(qū)相比。因此，無論是從開發(fā)規(guī)模還是品牌質(zhì)量上，北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要結(jié)合各城市未來發(fā)展方向、地理區(qū)位優(yōu)勢和國家政策支持尋求房地產(chǎn)市場投資開發(fā)的機遇，避免盲目發(fā)展。

三、北部灣地區(qū)土地政策參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響因素分析

土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場有三個方面的影響，首先是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量，其次是生產(chǎn)和消費預(yù)期，最后則是對房價的影響。其中，對房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量的影響主要受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，并需要一定周期方能顯現(xiàn)；但對房地產(chǎn)的投資和消費的影響卻是迅速而又顯著的；對房價控制則主要來自于土地成本的控制。

（一）土地政策對北部灣地區(qū)房地產(chǎn)影響的積極因素分析

根據(jù)北部灣地區(qū)現(xiàn)行的土地管理制度和國家土地政策，結(jié)合北部灣地區(qū)土地調(diào)控對房地產(chǎn)發(fā)展的影響，可總結(jié)出以下土地調(diào)控政策對房地產(chǎn)發(fā)展的一些積極作用。

1.土地宏觀調(diào)控有利于市場的公平競爭

北部灣地區(qū)的招、拍、掛等土地出讓政策的實施，使土地供應(yīng)信息透明化，在一定程度上保證了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平等競爭機會。

2.有利于政府管理的科學(xué)化

針對土地供應(yīng)量，北部灣地區(qū)六市每年都在年初制定和公布土地供應(yīng)計劃。土地供應(yīng)計劃是城市土地市場供應(yīng)的基礎(chǔ)，有利于城市土地管理的科學(xué)化及合理化，提高土地管理的規(guī)范性。從目前來看，北部灣地區(qū)六市每年實施的土地供應(yīng)計劃，能夠合理的調(diào)控房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和數(shù)量，滿足市場的需求，保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.有利于提高土地的開發(fā)效率，抑制房價過快上漲

從土地供應(yīng)的開發(fā)程度來看，北部灣地區(qū)各市政府先對計劃供應(yīng)的土地進行初級開發(fā)，再按照招、拍、掛的出讓方式進行土地使用權(quán)的出讓。這一做法縮減了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期開發(fā)工程量，減少了建設(shè)工期，使土地轉(zhuǎn)化為新增商品房的時間縮短，及時補充房地產(chǎn)的市場供給，抑制房價過快上漲。

（二）土地政策對北部灣地區(qū)房地產(chǎn)影響的消極因素分析

1.土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)的不合理

目前，北部灣地區(qū)的保障性住房供應(yīng)面積占供地總量比例較少，特別是市場公共租賃房供給量嚴重不足。隨著北部灣地區(qū)開發(fā)建設(shè)力度不斷加大，進城務(wù)工外來人員對政府公租房需求量不斷增加，但公租房的建設(shè)量不能滿足市場需求，且準(zhǔn)入門檻高，這對城市發(fā)展和北部灣地區(qū)民生保障十分不利，存在引發(fā)社會問題的潛在風(fēng)險。

2.土地政策作用的滯后性

由于土地政策生效具有滯后性，因此土地利用需要進行預(yù)見性、前瞻性的合理規(guī)劃。從目前情況看，由于此項工作匱乏，北部灣地區(qū)大多只能依靠臨時出臺的土地調(diào)控政策進行市場調(diào)控，無法從根本上解決房價虛高問題。

3.土地管理制度有待完善

近年來北部灣地區(qū)不斷出臺的土地政策，都強調(diào)對囤地、炒地、閑置土地進行嚴厲打擊，然而政府對行為的懲罰力度一直“雷聲大，雨點小”，在實際執(zhí)行中缺乏強制性和法制性，從而導(dǎo)致政策實施脫離預(yù)期，造成土地囤積和資源浪費。

四、北部灣地土地政策對房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)控的對策

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟命脈，也是與民生相聯(lián)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。商品房從誕生之日起，就受到國家宏觀調(diào)控的影響。土地政策作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的工具，不僅能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場的供給量和供給價格，更能滿足國家經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。

優(yōu)化北部灣土地政策對房地產(chǎn)調(diào)控的對策：

（一）政府應(yīng)從總體上把握土地市場的供給和需求，加強政策調(diào)控的力度

1.改善房地產(chǎn)住房用地供給結(jié)構(gòu)，把保障性安居工程的建設(shè)落到實處。保障性住房用地由政府部門主導(dǎo)供給，商品房用地供給交由市場主導(dǎo)。土地政策的落腳點要從重視土地供給量轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r關(guān)注供給結(jié)構(gòu)和土地供給量。

2.土地市場作為市場經(jīng)濟理論上不應(yīng)受政府干預(yù)。但在我國，由于地方政府作為土地市場主導(dǎo)者的地位目前無法改變。因此北部灣各市的地方政府在理論與實際、應(yīng)然與實然的切換間，應(yīng)承擔(dān)的主要任務(wù)和扮演的角色是，根據(jù)市場運行狀況預(yù)期房地產(chǎn)發(fā)展的需求，做好市場監(jiān)測，控制土地供給量，解決供需矛盾，達到抑制房價上漲的預(yù)期。

（二）發(fā)揮政府的職能，完善土地市場監(jiān)督管理制度

1.完善土地供給制度。在招標(biāo)過程中，既要考慮高價者中標(biāo)，也要嚴格把握進入公開競標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力，更要考慮消費者的承受能力，以及可能產(chǎn)生的社會效益。

2.加強節(jié)約集約用地的管理政策，嚴格項目退出機制。一方面嚴打囤地、炒地、閑置土地行為，嚴格項目準(zhǔn)入政策，強化土地節(jié)約集約利用的評價。另一方面，繼續(xù)嚴格實行農(nóng)村宅基地管理政策，對未及時開發(fā)土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)堅決依法收回，重新配置。

（三）加強土地市場和房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)

一方面，政策的執(zhí)行力度往往弱于法律的執(zhí)行力度；另一方面，政策出臺所需的時間比較短，過于頻繁的采取土地政策會使得市場波動也隨之頻繁。因此，規(guī)范土地市場，既要執(zhí)行政策，也要強調(diào)法律，法律法規(guī)的完善，才是長期維護市場穩(wěn)定的辦法。

（四）進行土地和資金的優(yōu)化配置

敦促房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身資源配置，特別是優(yōu)化土地和資金鏈配置，同時監(jiān)督加快現(xiàn)有項目開發(fā)建設(shè)進度，提高產(chǎn)品品質(zhì)，樹立口碑。

（五）加快建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場的運營機制

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場運營機制，是黨的十八提出的土地新政的主要內(nèi)容之一。由于北部灣地區(qū)的城市發(fā)展遠落后于我國一線和沿海城市，因此更要不斷加快建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場來保證北部灣地區(qū)的區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展。

（六）土地新政背景下，對北部灣地區(qū)的土地管理制度改革要繼續(xù)深化

繼續(xù)深化北部灣地區(qū)城鄉(xiāng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地“只征不轉(zhuǎn)”、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、低丘緩坡荒灘等未利用地的綜合開發(fā)利用、城市低效土地再開放利用等改革。

（七）加大金融、貨幣等宏觀調(diào)控手段的支持力度

土地調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用相當(dāng)，且具有滯后性。因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、土地政策未及時產(chǎn)生效用時，需要政府相關(guān)部門加強金融和貨幣政策的宏觀調(diào)控手段支持，引導(dǎo)資金對項目的投入，刺激消費者的需求，從而促進北部灣地區(qū)各市的房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

（八）規(guī)范對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理，完成去庫存的目標(biāo)

目前北部灣地區(qū)的房地產(chǎn)的首要問題依然是去庫存。政府相關(guān)部門應(yīng)鼓勵地產(chǎn)中介機構(gòu)在北部灣各市發(fā)展，但同時還要規(guī)范對中機構(gòu)的管理，使得房地產(chǎn)中介服務(wù)市場法制化和規(guī)范化和迅速發(fā)展，進而緩解北部灣地區(qū)商品房去庫存壓力。

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