摘 要 近年來北部灣地區(qū)的房地產業(yè)得到了迅速發(fā)展，但同時也存在不少亟待解決的問題，如土地政策如何對房地產市場產生影響和調控。本文以近年來北部灣地區(qū)土地政策參與房地產市場調控為切入點，橫向分析了北部灣地區(qū)六大城市的房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀，結果顯示，北部灣地區(qū)土地調控能夠對房地產市場產生一定的影響，但具有滯后性。在此基礎上，針對北部灣地區(qū)土地調控與房地產發(fā)展提出行之有效可供參考的建議和對策。

關鍵詞 北部灣地區(qū) 土地政策 宏觀調控 房地產市場

基金項目：本文系2014年廣西高?？茖W技術重點項目《廣西北部灣地區(qū)土地宏觀調控決策支持關鍵技術研究與示范》（ZD20 14119）、2016年度廣西科協(xié)專項課題（桂科協(xié)[2016]Z-05）、2016年廣西（東盟）財經研究中心開放性課題（2016DMCJYB01）、廣西財經學院稅務碩士專業(yè)學位點建設研究課題（2016SSZ04）、廣西財經學院區(qū)域經濟學自治區(qū)級重點學科項目（QJ2014005）、廣西財經學院社會保障自治區(qū)級重點建設學科（2015SBZ01）、廣西高校優(yōu)秀中青年骨干教師培養(yǎng)工程、廣西財經學院中青年學術帶頭人培養(yǎng)對象項目和廣西重點學科“管理科學與工程”建設經費資助的研究成果。

作者簡介：謝凌凌，廣西財經學院管理科學與工程學院副研究員，研究方向：公共治理與公共政策。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.229

快速城市化雖然帶來社會進步，但同時也產生了諸多問題，一方面大量農村人口涌入城市導致城市住房緊張，房價漲幅過快；另一方面作為房地產開發(fā)企業(yè)生產“原料”的土地卻出現(xiàn)利用效率低下、生態(tài)化環(huán)境破壞嚴重等一列問題。土地和房地產之間的矛盾嚴重凸顯出來。如何正確看待土地政策參與市場經濟的宏觀調控，如何正確理解土地政策對房地產市場的影響，進而促進房地產市場的健康發(fā)展，是政策制定落地后需要考量和評估的課題。

一、北部灣地區(qū)土地政策參與房地產市場宏觀調控的特點

2008-2015年期間，從國家到地方，圍繞北部灣地區(qū)的發(fā)展先后制定了近二十個相關的土地政策，并表現(xiàn)出以下兩個鮮明的特點：

（一）長期與短期調控相結合

在短期宏觀調控上，主要通過調控新增加的建設用地的供給結構、供給規(guī)模和供給節(jié)奏來調控房地產開發(fā)建設的規(guī)模和開發(fā)速度。在長期調控方面上，主要目標是促進房地產業(yè)的產業(yè)結構的調整、經濟發(fā)展方式的轉變和北部灣地區(qū)的區(qū)域經濟的協(xié)調發(fā)展。

（二）土地調控主要從供應的角度入手

從北部灣地區(qū)制定的政策看，在限制投資過熱情況下，一方面以限制土地供應量為主要手段，目的是發(fā)揮土地的“釜底抽薪”的作用，如2010-2011年北部灣地區(qū)的土地供應量減少，2011年同比2010年的土地供應量減少了35.69%。另一方面，則以調整供應節(jié)奏和土地供應的結構為調控手段，嚴厲打擊囤地、炒地、閑置土地的行為。同時，對普通商品房、廉租房和經濟適用房等采取激勵的方針政策，優(yōu)化房地產住房結構，達到調控商品房銷售市場、穩(wěn)定商品房銷售價格的目的。

二、北部灣地區(qū)主要城市房地產市場現(xiàn)狀分析

從商品房銷售均價看， 2008年后廣西區(qū)內房地產迅速發(fā)展，商品房銷售均價呈逐年遞增趨勢，反映出廣西區(qū)內商品房購買需求不斷形成并一直保持強大購買力；從商品房供給看，2010-2012年底房地產開發(fā)企業(yè)竣工面積大幅度增多，這一方面反映出房地產市場的供給量加大，房地產市場呈現(xiàn)火爆的景象，另一方面也反應映了廣西區(qū)內房地產開發(fā)用地的供給量較2010年前有所增加。不過，隨著“國十一條”的出臺，國家土地調控政策對北部灣地區(qū)主要城市房地產市場的影響逐漸凸顯。政策出臺后的一年北部灣各市的房地產市場需求和房地產開發(fā)投資都有所下降，達到了政策抑制房價過快增長的預期結果，使北部灣地區(qū)2011年后的房地產市場回歸理性發(fā)展。

總體而言，北部灣的房地產市場發(fā)展狀況相對于我國一線沿海城市房地產還處于初級階段，從樓盤的品牌質量、規(guī)模以及開發(fā)量等來分析，北部灣地區(qū)的房地產市場現(xiàn)狀都無法與我國一線沿海城市及經濟特區(qū)相比。因此，無論是從開發(fā)規(guī)模還是品牌質量上，北部灣地區(qū)的房地產開發(fā)企業(yè)都需要結合各城市未來發(fā)展方向、地理區(qū)位優(yōu)勢和國家政策支持尋求房地產市場投資開發(fā)的機遇，避免盲目發(fā)展。

三、北部灣地區(qū)土地政策參與房地產市場宏觀調控的影響因素分析

土地供應量對房地產市場有三個方面的影響，首先是房地產產品的供應量，其次是生產和消費預期，最后則是對房價的影響。其中，對房地產產品供應量的影響主要受房地產開發(fā)周期的影響，并需要一定周期方能顯現(xiàn)；但對房地產的投資和消費的影響卻是迅速而又顯著的；對房價控制則主要來自于土地成本的控制。

（一）土地政策對北部灣地區(qū)房地產影響的積極因素分析

根據(jù)北部灣地區(qū)現(xiàn)行的土地管理制度和國家土地政策，結合北部灣地區(qū)土地調控對房地產發(fā)展的影響，可總結出以下土地調控政策對房地產發(fā)展的一些積極作用。

1.土地宏觀調控有利于市場的公平競爭

北部灣地區(qū)的招、拍、掛等土地出讓政策的實施，使土地供應信息透明化，在一定程度上保證了房地產開發(fā)企業(yè)的平等競爭機會。

2.有利于政府管理的科學化

針對土地供應量，北部灣地區(qū)六市每年都在年初制定和公布土地供應計劃。土地供應計劃是城市土地市場供應的基礎，有利于城市土地管理的科學化及合理化，提高土地管理的規(guī)范性。從目前來看，北部灣地區(qū)六市每年實施的土地供應計劃，能夠合理的調控房地產市場的土地供應結構和數(shù)量，滿足市場的需求，保持房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.有利于提高土地的開發(fā)效率，抑制房價過快上漲

從土地供應的開發(fā)程度來看，北部灣地區(qū)各市政府先對計劃供應的土地進行初級開發(fā)，再按照招、拍、掛的出讓方式進行土地使用權的出讓。這一做法縮減了房地產開發(fā)企業(yè)的前期開發(fā)工程量，減少了建設工期，使土地轉化為新增商品房的時間縮短，及時補充房地產的市場供給，抑制房價過快上漲。

（二）土地政策對北部灣地區(qū)房地產影響的消極因素分析

1.土地供應的結構的不合理

目前，北部灣地區(qū)的保障性住房供應面積占供地總量比例較少，特別是市場公共租賃房供給量嚴重不足。隨著北部灣地區(qū)開發(fā)建設力度不斷加大，進城務工外來人員對政府公租房需求量不斷增加，但公租房的建設量不能滿足市場需求，且準入門檻高，這對城市發(fā)展和北部灣地區(qū)民生保障十分不利，存在引發(fā)社會問題的潛在風險。

2.土地政策作用的滯后性

由于土地政策生效具有滯后性，因此土地利用需要進行預見性、前瞻性的合理規(guī)劃。從目前情況看，由于此項工作匱乏，北部灣地區(qū)大多只能依靠臨時出臺的土地調控政策進行市場調控，無法從根本上解決房價虛高問題。

3.土地管理制度有待完善

近年來北部灣地區(qū)不斷出臺的土地政策，都強調對囤地、炒地、閑置土地進行嚴厲打擊，然而政府對行為的懲罰力度一直“雷聲大，雨點小”，在實際執(zhí)行中缺乏強制性和法制性，從而導致政策實施脫離預期，造成土地囤積和資源浪費。

四、北部灣地土地政策對房地產發(fā)展調控的對策

房地產是國民經濟命脈，也是與民生相聯(lián)的基礎產業(yè)。商品房從誕生之日起，就受到國家宏觀調控的影響。土地政策作為房地產市場宏觀調控的工具，不僅能夠調控房地產市場的供給量和供給價格，更能滿足國家經濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。

優(yōu)化北部灣土地政策對房地產調控的對策：

（一）政府應從總體上把握土地市場的供給和需求，加強政策調控的力度

1.改善房地產住房用地供給結構，把保障性安居工程的建設落到實處。保障性住房用地由政府部門主導供給，商品房用地供給交由市場主導。土地政策的落腳點要從重視土地供給量轉變?yōu)橥瑫r關注供給結構和土地供給量。

2.土地市場作為市場經濟理論上不應受政府干預。但在我國，由于地方政府作為土地市場主導者的地位目前無法改變。因此北部灣各市的地方政府在理論與實際、應然與實然的切換間，應承擔的主要任務和扮演的角色是，根據(jù)市場運行狀況預期房地產發(fā)展的需求，做好市場監(jiān)測，控制土地供給量，解決供需矛盾，達到抑制房價上漲的預期。

（二）發(fā)揮政府的職能，完善土地市場監(jiān)督管理制度

1.完善土地供給制度。在招標過程中，既要考慮高價者中標，也要嚴格把握進入公開競標房地產開發(fā)企業(yè)的實力，更要考慮消費者的承受能力，以及可能產生的社會效益。

2.加強節(jié)約集約用地的管理政策，嚴格項目退出機制。一方面嚴打囤地、炒地、閑置土地行為，嚴格項目準入政策，強化土地節(jié)約集約利用的評價。另一方面，繼續(xù)嚴格實行農村宅基地管理政策，對未及時開發(fā)土地的房地產開發(fā)企業(yè)堅決依法收回，重新配置。

（三）加強土地市場和房地產市場的法制建設

一方面，政策的執(zhí)行力度往往弱于法律的執(zhí)行力度；另一方面，政策出臺所需的時間比較短，過于頻繁的采取土地政策會使得市場波動也隨之頻繁。因此，規(guī)范土地市場，既要執(zhí)行政策，也要強調法律，法律法規(guī)的完善，才是長期維護市場穩(wěn)定的辦法。

（四）進行土地和資金的優(yōu)化配置

敦促房地產企業(yè)優(yōu)化自身資源配置，特別是優(yōu)化土地和資金鏈配置，同時監(jiān)督加快現(xiàn)有項目開發(fā)建設進度，提高產品品質，樹立口碑。

（五）加快建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場的運營機制

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場運營機制，是黨的十八提出的土地新政的主要內容之一。由于北部灣地區(qū)的城市發(fā)展遠落后于我國一線和沿海城市，因此更要不斷加快建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場來保證北部灣地區(qū)的區(qū)域內的房地產市場平衡發(fā)展。

（六）土地新政背景下，對北部灣地區(qū)的土地管理制度改革要繼續(xù)深化

繼續(xù)深化北部灣地區(qū)城鄉(xiāng)集體經營性建設用地流轉、土地“只征不轉”、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、低丘緩坡荒灘等未利用地的綜合開發(fā)利用、城市低效土地再開放利用等改革。

（七）加大金融、貨幣等宏觀調控手段的支持力度

土地調控政策對房地產市場的調控作用相當，且具有滯后性。因此，房地產市場發(fā)展過熱、土地政策未及時產生效用時，需要政府相關部門加強金融和貨幣政策的宏觀調控手段支持，引導資金對項目的投入，刺激消費者的需求，從而促進北部灣地區(qū)各市的房地產市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

（八）規(guī)范對房地產中介機構的管理，完成去庫存的目標

目前北部灣地區(qū)的房地產的首要問題依然是去庫存。政府相關部門應鼓勵地產中介機構在北部灣各市發(fā)展，但同時還要規(guī)范對中機構的管理，使得房地產中介服務市場法制化和規(guī)范化和迅速發(fā)展，進而緩解北部灣地區(qū)商品房去庫存壓力。

參考文獻：

[1] Alan.W.Evans.Urban Economics.Shanghai：Oriental Press.1992.90-96.

[2]盧為民.土地政策與宏觀調控.北京：經濟科學出版社. 2008.

[3]單志鵬.在宏觀調控中土地政策對房地產市場的影響效果研究.長春：吉林大學.2013.

[4]張勇.改革開放后土地使用制度的重要成果——土地政策調控房地產市場的機理分析與評價.2008（5）.