劉生武

摘 要：為了滿足人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的多元化要求，需要物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行管理模式的轉(zhuǎn)變，將原來的一體化管理向多元化轉(zhuǎn)變。這種發(fā)展趨勢(shì)，形成了一個(gè)新的機(jī)制，即職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，并且業(yè)主的自主管理也在物流管理模式中有一定份額。這一轉(zhuǎn)變可以更好地適應(yīng)人們的物業(yè)服務(wù)需求，也可以為我國物業(yè)管理水平的發(fā)展提供機(jī)遇。文章就通過對(duì)物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變對(duì)物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展的影響進(jìn)行探討，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提出建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式；一體化；管理型

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-2945（2017）23-0125-02

在業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)和物業(yè)服務(wù)消費(fèi)水平提高的同時(shí)，物業(yè)管理中所存在的問題也得以呈現(xiàn)。管理工作中各項(xiàng)激化矛盾的存在，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來更大的挑戰(zhàn)。在法律和市場競爭的雙重作用下，我國的物業(yè)管理模式不得不產(chǎn)生轉(zhuǎn)變，這樣才能適應(yīng)新形勢(shì)下的發(fā)展需求。

1 一體化管理模式

物業(yè)管理模式旨在有組織的開展物業(yè)服務(wù)形式和機(jī)制。當(dāng)前我國已有的物業(yè)管理模式是在城市建設(shè)中的住房、土地使用制度和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的改革中演變而來的。從組織形式上看，將物業(yè)服務(wù)行業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)服務(wù)、社會(huì)上獨(dú)立存在的物業(yè)服務(wù)、政府機(jī)構(gòu)專制的物業(yè)服務(wù)和企事業(yè)相關(guān)機(jī)關(guān)單位專制的物業(yè)服務(wù)。從運(yùn)行的機(jī)制上可以發(fā)現(xiàn)，各個(gè)組織形式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都采用一體化的物業(yè)管理模式。一體化管理模式就是專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)委托方的聘用，在市場化的要求下，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)管理，服務(wù)內(nèi)容為為業(yè)主提供（房屋修繕、保安服務(wù)、保潔服務(wù)和綠化種植服務(wù)等）常規(guī)的服務(wù)。當(dāng)前我國最主流的物業(yè)管理模式就是一體化管理模式。

一體化物業(yè)管理模式中主要優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理的轄區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主負(fù)責(zé)，將為業(yè)主提供全方位的服務(wù)與管理作為工作目標(biāo)。將房屋修繕工作和保安、保潔服務(wù)、綠化種植都視作物業(yè)管理日常的工作任務(wù)，一體化物業(yè)管理模式并不依附于任何社會(huì)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而存在。一體化的管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模雖小，但是管理范疇大，這也體現(xiàn)了該物業(yè)管理模式的特點(diǎn)。為了確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，需要進(jìn)行一體化管理的同時(shí)，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營規(guī)模，以此降低服務(wù)成本，并且實(shí)現(xiàn)利益的最大化，這也為我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展起到推動(dòng)作用。

《物權(quán)法》的頒布與實(shí)施，意味著我國的物業(yè)管理市場化得到進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理制度使物業(yè)管理行業(yè)原有的管理模式向業(yè)主自治、專業(yè)化服務(wù)和物業(yè)管理經(jīng)理人領(lǐng)導(dǎo)的物業(yè)管理方向發(fā)展，并且已經(jīng)具有發(fā)展的趨勢(shì)。由此可見，我國物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型工作是推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展的必然之舉。物業(yè)管理正在從原有的建管合一向分別管理轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行分別經(jīng)營的模式；而物業(yè)管理模式由原有的一體化管理向多元化轉(zhuǎn)變，根據(jù)對(duì)物業(yè)管轄的建筑類型、規(guī)模和等級(jí)的區(qū)分，選擇最適合的物業(yè)服務(wù)管理模式。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變

2.1 一體化管理模式存在的問題

一體化是當(dāng)前我國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)中應(yīng)用最為廣泛的管理模式，但是對(duì)多年實(shí)行一體化管理模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行分析，還是存在一定的問題，主要包括以下幾點(diǎn)：第一個(gè)是由于物業(yè)管理模式的限制，將物業(yè)服務(wù)行業(yè)定位在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做售后服務(wù)，這種管理模式無法體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自身價(jià)值；第二個(gè)是一體化管理模式的實(shí)行無法針對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的建筑規(guī)模和類型進(jìn)行區(qū)分，將所有建筑規(guī)模和類型實(shí)行同一管理模式，這樣的做法無法適應(yīng)業(yè)主的不同需求；第三個(gè)一體化的管理模式對(duì)于小型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說并不適合，它的實(shí)行會(huì)造成高成本，低效益的情況，往往一體化管理模式的實(shí)行會(huì)造成小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的入不敷出。

2.2 由一體化向管理型的轉(zhuǎn)變

一體化管理模式的自身特點(diǎn)決定了其只適合在大型的物業(yè)項(xiàng)目或者大型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中實(shí)行。中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同程度受到自身經(jīng)濟(jì)條件和規(guī)模等影響，使物業(yè)服務(wù)管理的規(guī)模受限，在這種情況下，充分利用市場化機(jī)制，選擇最適合中小型企業(yè)的管理型物業(yè)管理模式是必然的。近年來由于管理模式和自身?xiàng)l件的限制，很多中小型企業(yè)都面臨著入不敷出的問題，這也體現(xiàn)了物業(yè)管理模式多元化發(fā)展的趨勢(shì)。

當(dāng)前形勢(shì)下，管理型已經(jīng)在我國的多個(gè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展較為迅速的地區(qū)呈現(xiàn)。管理型物業(yè)管理模式宗旨是將物業(yè)服務(wù)的管理與具體實(shí)施進(jìn)行分工，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)管理，而對(duì)于房屋修繕、綠化等具體的施工交給外部企業(yè)，這樣既保證了物業(yè)服務(wù)的成本效益，也保證了施工作業(yè)的專業(yè)性。對(duì)于中小型企業(yè)來說實(shí)施管理型物業(yè)管理模式有百利而無一害，這也意味著管理型的物業(yè)服務(wù)模式將成為中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主流管理模式；實(shí)行管理型物業(yè)管理模式，需要企業(yè)具備相關(guān)職業(yè)的管理人才，能夠做到與業(yè)主的良好溝通，充分了解業(yè)主的服務(wù)需求，根據(jù)需求來制定管理計(jì)劃，并且依照業(yè)主的要求選擇專業(yè)性的服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)企業(yè)這時(shí)應(yīng)該站在業(yè)主的角度上對(duì)服務(wù)公司的工作質(zhì)量做好監(jiān)督工作。就當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的價(jià)格水平來看，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模已經(jīng)無法保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在這種情勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新管理模式，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)國外較為發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理模式進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化是推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的重要因素。如美國的住宅管理中，物業(yè)管理是以整個(gè)小區(qū)的管理為主，并且具體的服務(wù)內(nèi)容則是在征求業(yè)主意愿之后決定，相關(guān)的服務(wù)工作也是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過聘請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)人員來進(jìn)行。由此可見，在美國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)早已將管理型物業(yè)管理模式作為主流模式。

3 管理型物業(yè)管理模式的職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制

我國為了保證物業(yè)管理行業(yè)的管理和服務(wù)的水平，對(duì)發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理制度進(jìn)行借鑒，并且結(jié)合我國的國情制定相關(guān)的制度。早在2005年就推出了物業(yè)管理師制度，并且在之后的兩年實(shí)行該制度，在2007年就培養(yǎng)出了第一批專業(yè)型人才，形成了第一只隸屬于專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理師隊(duì)伍。盡管注冊(cè)物業(yè)管理師沒有形成專門的工作機(jī)構(gòu)，但注冊(cè)物業(yè)管理師與注冊(cè)會(huì)計(jì)的就業(yè)形式相同，都可以受雇于專業(yè)相關(guān)公司，由此可見，聘用注冊(cè)物業(yè)管理師進(jìn)行物業(yè)管理工作是未來物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。endprint

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是指受到相關(guān)企業(yè)的物業(yè)委托進(jìn)行物業(yè)管理工作的職業(yè)經(jīng)理人，通常職業(yè)經(jīng)理人會(huì)根據(jù)業(yè)主的意愿來制定相對(duì)專業(yè)的管理工作計(jì)劃，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人可以以個(gè)人形式受業(yè)主委托完成物業(yè)管理工作，同時(shí)可以通過物業(yè)管理公司或者物業(yè)管理事務(wù)所與業(yè)主形成合約服務(wù)。

從物業(yè)服務(wù)企業(yè)來看，完成一體化向管理型的轉(zhuǎn)變，可以為物業(yè)管理的工作人員釋放壓力，可以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少對(duì)具體施工人員的專業(yè)培訓(xùn)工作的資金投入，在很大程度上節(jié)約了管理成本，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需要做好具體工作的外包公司選擇事宜，監(jiān)督外包公司合同的履行情況，做好開發(fā)商、業(yè)主及政府相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)工作。這些工作的實(shí)施對(duì)管理人員的能力是一大考驗(yàn)，因此，物業(yè)管理師制度的推行為物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展起到推動(dòng)作用。

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的推行不僅在提升我國物業(yè)管理行業(yè)的管理水平上成效顯著，也為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)化發(fā)展提供了管理型人才，但是這種管理模式需要建立在物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)證、注冊(cè)和評(píng)價(jià)都相對(duì)完善的基礎(chǔ)上。目前我國物業(yè)管理師的國家考試機(jī)制相對(duì)較少，這足以說明物業(yè)管理人制度的實(shí)行還是受限狀態(tài)，并且一直處于完善的過程中。

4 業(yè)主自主管理模式在物業(yè)服務(wù)市場所占的份額

《物權(quán)法》中雖然在物業(yè)管理模式的選擇上給予業(yè)主較大的選擇權(quán)利，但是實(shí)際中卻沒有多種管理模式供業(yè)主選擇。而很多專業(yè)服務(wù)公司對(duì)整體物業(yè)項(xiàng)目的承接活動(dòng)在很大程度上受到相關(guān)法律限制，只能通過承接物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外包服務(wù)項(xiàng)目，且服務(wù)比較單一，可見，其他類型的物業(yè)管理模式還不具備廣泛應(yīng)用的可行性。業(yè)主自主管理將會(huì)成為將來物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的新型管理模式，這種方式并不是第一次被提出，在西方的發(fā)達(dá)國家早已實(shí)行過此管理模式。

業(yè)主自主管理模式主要是針對(duì)規(guī)模小并且物業(yè)設(shè)置陳舊的住宅物業(yè)，且在全體業(yè)主協(xié)商的基礎(chǔ)上形成的由所有業(yè)主共同承擔(dān)物業(yè)管理事宜的形式。這種管理模式完全脫離了傳統(tǒng)的一體化管理模式。這種管理模式的實(shí)行是通過全體業(yè)主參與，并且選舉出具有管理才能的業(yè)主來負(fù)責(zé)物業(yè)管理事宜，可以說為全體業(yè)主選出執(zhí)行物業(yè)服務(wù)的代表。業(yè)主可以根據(jù)管轄區(qū)域的大小，來配制相關(guān)管理人員，為了保證物業(yè)管理的專業(yè)性可以聘用專業(yè)的服務(wù)公司，并且對(duì)其履行的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。

通過對(duì)我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，證實(shí)業(yè)主自主管理模式的實(shí)行具有一定必要。以業(yè)主的角度進(jìn)行分析，全體業(yè)主共同完成物業(yè)管理工作，可以有效提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)市場的認(rèn)可程度，并且由業(yè)主組成的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)相對(duì)于社會(huì)上的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)更加低廉。由于業(yè)主自身參與到物業(yè)管理的事宜中，對(duì)各項(xiàng)公共設(shè)施的維修費(fèi)用不需要上門征集，而是主動(dòng)配合上繳，這對(duì)提高物業(yè)管理的工作效益具有很大作用，從根本上避免物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛事件發(fā)生。

5 結(jié)束語

物業(yè)管理行業(yè)法律的推行和物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展趨勢(shì)的雙重作用下，致使物業(yè)管理模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，可以說物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變是物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場發(fā)展的需求。本文中就對(duì)現(xiàn)有的一體化物業(yè)管理模式中存在的問題進(jìn)行解析，并且闡述物業(yè)管理模式由一體化向管理型轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，通過分析一體化和管理型的工作模式，對(duì)未來的物業(yè)服務(wù)發(fā)展提出建議。

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