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        中國(guó)富商紛紛出清房地產(chǎn),港澳樓市會(huì)如何?

        2017-08-30 23:26:07譚志強(qiáng)
        澳門(mén)月刊 2017年8期

        譚志強(qiáng)

        前 言

        繼7月19日,有“中國(guó)首富”之稱的“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”董事長(zhǎng)王健林,在北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店的“超級(jí)交易”中,讓“融創(chuàng)集團(tuán)”以438.44億人民幣收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城專案91%的股權(quán),“富力集團(tuán)”以199.06億人民幣收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店,馬上套現(xiàn)637.5億人民幣之後,6月25日,“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”再出售江西南昌的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給珠江人壽,雖然迄今雙方都沒(méi)有公佈成交金額,但是外界估計(jì)金額應(yīng)該至少約40億元人民幣。

        中央收緊貸款,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)被困

        從2000年起,“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”就開(kāi)始大力開(kāi)發(fā)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng),不但和地方政府合作緊密,還與國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的關(guān)係如魚(yú)得水,取得不少商業(yè)貸款。迄今為止,全中國(guó)大陸的大小城市,至少有約200座“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”,將商業(yè)中心、酒店、步行街等商業(yè)模式成功結(jié)合,後來(lái)還進(jìn)軍文化旅遊(主題公園)等項(xiàng)目,一度揚(yáng)言要超過(guò)美國(guó)的迪士尼樂(lè)園。

        不過(guò),言猶在耳,這個(gè)新興的商業(yè)王國(guó)便就此退出文化旅遊項(xiàng)目。

        王健林自己的說(shuō)法是要“輕資”“減債”,讓公司可以成功轉(zhuǎn)型。不過(guò),自北京慢慢披露出來(lái)的一些消息卻顯示,這些重大決定,都和中共中央和中央人民政府(中央)所決定的一連串重大改革措施陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)。

        首先是日本的“日經(jīng)新聞”報(bào)導(dǎo),7月24日的中央政治局會(huì)議上,敲定了今年下半年的經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)行方針是:“要深入扎實(shí)整治金融亂象,加強(qiáng)金融監(jiān)管協(xié)調(diào),提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率和水準(zhǔn)”。不但如此,黨中央領(lǐng)導(dǎo)層還要堅(jiān)持推進(jìn)對(duì)金融行業(yè)的監(jiān)管,和加速處理債務(wù)纏身但仍未倒閉的“僵屍企業(yè)”的方針。

        美國(guó)“華爾街日?qǐng)?bào)”則報(bào)導(dǎo),中國(guó)國(guó)家主席習(xí)近平親自批準(zhǔn)了禁止中國(guó)所有國(guó)有銀行向大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供新的用以在海外擴(kuò)張的貸款,目的是為了“控制”資金外流,禁止國(guó)有銀行借貸予上述公司以進(jìn)行海外併購(gòu),因?yàn)橹醒霌?dān)心私營(yíng)企業(yè)的過(guò)度對(duì)外擴(kuò)張,會(huì)使外流的資金失去控制、不再回來(lái)。

        在遏制中國(guó)私營(yíng)集團(tuán)海外擴(kuò)張的背景下,近年在海外擴(kuò)張最快的“海南航空集團(tuán)”,也突然宣佈股權(quán)結(jié)構(gòu)大變動(dòng)。

        中央說(shuō)你不行,

        不管你多行,也是不行

        有關(guān)消息指出,中央對(duì)海外投資的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變,是基於萬(wàn)達(dá)最近的收購(gòu)項(xiàng)目“不理性”及“估價(jià)過(guò)高”,不但借貸槓桿過(guò)高、資金和影響漸增,還挑戰(zhàn)到政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的管理和控制。因?yàn)?,這些公司為海外收購(gòu),而向國(guó)有銀行大量借貸,一旦海外收購(gòu)在交易上出現(xiàn)問(wèn)題,一定會(huì)為中國(guó)內(nèi)地的銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

        有關(guān)消息同時(shí)指出,中國(guó)對(duì)於1980年代末期,日本泡沫經(jīng)濟(jì)爆破前夕,在得到銀行的大量借貸之後,當(dāng)時(shí)的日本企業(yè)曾經(jīng)不斷買(mǎi)入美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)(如洛克菲勒中心)及其他資產(chǎn),令日本經(jīng)濟(jì)一度急速上揚(yáng),可是,後來(lái)企業(yè)營(yíng)利不如預(yù)期,甚至出現(xiàn)虧損,道致日本銀行體系崩塌,泡沫經(jīng)濟(jì)爆破,經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)隨即大幅倒退,直到今天仍未恢復(fù)元?dú)狻?/p>

        依此政策走向,不少專家估計(jì),中國(guó)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)最終將限制這些大型民企調(diào)撥資金出境,並徹底審查它們的所有境外投資項(xiàng)目有無(wú)“走佬不歸”的嫌疑。

        對(duì)這些大老板而言,不管你有多少錢(qián),只要中央一旦祭起“綑仙索”,大家便都要乖乖就範(fàn)。中央說(shuō)你不行,不管你多行,也是不行。

        上海廣州出現(xiàn)

        打壓房地產(chǎn)價(jià)格措施

        和限制海外投資政策出臺(tái)的同時(shí),上海市政府住房與建設(shè)委員會(huì),不久之前在其官方網(wǎng)站上,公佈了一份與上海物價(jià)局聯(lián)合簽署的“關(guān)於加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車(chē)庫(kù)(位)等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知”,對(duì)房地產(chǎn)銷售提出了如下要求:

        (一)開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子、車(chē)位等附屬設(shè)施的時(shí)候,應(yīng)該嚴(yán)格按照備案價(jià)銷售,不得收取電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、茶水費(fèi)等其他任何價(jià)款或費(fèi)用;

        (二)不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。

        (三)房?jī)r(jià)、車(chē)位價(jià)格都需要向政府備案,定價(jià)不合理的,政府部門(mén)可以要求“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新申報(bào)備案”。如果備案後需要調(diào)價(jià),也需要政府部門(mén)同意。

        (四)商品房、車(chē)位等附屬設(shè)施的銷售都採(cǎi)取“價(jià)格承諾制”,要在銷售現(xiàn)場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)(包括價(jià)格,以及價(jià)格有效期)、公示價(jià)格承諾書(shū)。

        (五)違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商,一經(jīng)查實(shí),暫停網(wǎng)簽資格,情節(jié)嚴(yán)重的降低直至取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì),並列入本市嚴(yán)重失信企業(yè)名單。構(gòu)成犯罪的,移交司法機(jī)關(guān)處理。

        (六)本通知自發(fā)佈之日起執(zhí)行。

        除了上海之外,廣州最近也宣佈了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策,即是住在廣州,只要是符合條件的“租房人”,也可與擁有樓宇單位的業(yè)主一樣,將來(lái)他們的子女也享有同等就近入學(xué)的權(quán)利。

        換言之,將“租房”取代“買(mǎi)房”,“房子是用來(lái)住的”政策逐步落實(shí),目前已在上海、廣州開(kāi)始推行,將來(lái)亦會(huì)有若干城市跟進(jìn),亦即過(guò)去十年以來(lái)中國(guó)大陸房?jī)r(jià)不斷上升的趨勢(shì),將會(huì)受到遏制。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)和力度會(huì)逐步加大。

        有報(bào)導(dǎo)指出,SOHO中國(guó)集團(tuán)董事長(zhǎng)潘石屹,過(guò)去4年在上海賣(mài)出5個(gè)半項(xiàng)目,累計(jì)金額達(dá)236億元。不但如此,潘石屹還宣佈將不會(huì)再拿地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目,因?yàn)橹袊?guó)尤其是二、三線城市,大量的房子都在過(guò)剩,以後SOHO中國(guó)不會(huì)再拿土地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目,也基本不會(huì)收購(gòu)改建。

        不準(zhǔn)資金出境,

        港澳樓市會(huì)如何?

        香港和澳門(mén)最近10年以來(lái),樓價(jià)地價(jià)一路攀升,其中一個(gè)主要原因是不斷有大量中國(guó)大陸資金湧進(jìn),特別是一些大型的中資集團(tuán),不但天價(jià)買(mǎi)樓,還會(huì)天價(jià)投地,連香港首富李嘉誠(chéng)也感嘆說(shuō)土地已經(jīng)貴到連他都投標(biāo)不起,令本來(lái)只是一個(gè)“700百多萬(wàn)人的房地產(chǎn)市場(chǎng)”,一下子變成一個(gè)“13億人的房地產(chǎn)市場(chǎng)”,一炒再炒,當(dāng)然不斷開(kāi)出天價(jià)。

        不過(guò),花無(wú)百日紅,目前的問(wèn)題是在,在中央嚴(yán)令不準(zhǔn)資金出境的政策影響之下,港澳樓市的前景會(huì)是如何呢?會(huì)不會(huì)出現(xiàn)恐慌性下跌,如1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)一樣呢?真的是很難說(shuō)。

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