譚志強(qiáng)

前 言

繼7月19日，有“中國(guó)首富”之稱的“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”董事長(zhǎng)王健林，在北京萬(wàn)達(dá)索菲特酒店的“超級(jí)交易”中，讓“融創(chuàng)集團(tuán)”以438.44億人民幣收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城專案91%的股權(quán)，“富力集團(tuán)”以199.06億人民幣收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店，馬上套現(xiàn)637.5億人民幣之後，6月25日，“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”再出售江西南昌的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給珠江人壽，雖然迄今雙方都沒(méi)有公佈成交金額，但是外界估計(jì)金額應(yīng)該至少約40億元人民幣。

中央收緊貸款，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)被困

從2000年起，“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”就開(kāi)始大力開(kāi)發(fā)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不但和地方政府合作緊密，還與國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的關(guān)係如魚(yú)得水，取得不少商業(yè)貸款。迄今為止，全中國(guó)大陸的大小城市，至少有約200座“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，將商業(yè)中心、酒店、步行街等商業(yè)模式成功結(jié)合，後來(lái)還進(jìn)軍文化旅遊（主題公園）等項(xiàng)目，一度揚(yáng)言要超過(guò)美國(guó)的迪士尼樂(lè)園。

不過(guò)，言猶在耳，這個(gè)新興的商業(yè)王國(guó)便就此退出文化旅遊項(xiàng)目。

王健林自己的說(shuō)法是要“輕資”“減債”，讓公司可以成功轉(zhuǎn)型。不過(guò)，自北京慢慢披露出來(lái)的一些消息卻顯示，這些重大決定，都和中共中央和中央人民政府（中央）所決定的一連串重大改革措施陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)。

首先是日本的“日經(jīng)新聞”報(bào)導(dǎo)，7月24日的中央政治局會(huì)議上，敲定了今年下半年的經(jīng)濟(jì)政策運(yùn)行方針是：“要深入扎實(shí)整治金融亂象，加強(qiáng)金融監(jiān)管協(xié)調(diào)，提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率和水準(zhǔn)”。不但如此，黨中央領(lǐng)導(dǎo)層還要堅(jiān)持推進(jìn)對(duì)金融行業(yè)的監(jiān)管，和加速處理債務(wù)纏身但仍未倒閉的“僵屍企業(yè)”的方針。

美國(guó)“華爾街日?qǐng)?bào)”則報(bào)導(dǎo)，中國(guó)國(guó)家主席習(xí)近平親自批準(zhǔn)了禁止中國(guó)所有國(guó)有銀行向大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供新的用以在海外擴(kuò)張的貸款，目的是為了“控制”資金外流，禁止國(guó)有銀行借貸予上述公司以進(jìn)行海外併購(gòu)，因?yàn)橹醒霌?dān)心私營(yíng)企業(yè)的過(guò)度對(duì)外擴(kuò)張，會(huì)使外流的資金失去控制、不再回來(lái)。

在遏制中國(guó)私營(yíng)集團(tuán)海外擴(kuò)張的背景下，近年在海外擴(kuò)張最快的“海南航空集團(tuán)”，也突然宣佈股權(quán)結(jié)構(gòu)大變動(dòng)。

中央說(shuō)你不行，

不管你多行，也是不行

有關(guān)消息指出，中央對(duì)海外投資的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，是基於萬(wàn)達(dá)最近的收購(gòu)項(xiàng)目“不理性”及“估價(jià)過(guò)高”，不但借貸槓桿過(guò)高、資金和影響漸增，還挑戰(zhàn)到政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的管理和控制。因?yàn)?，這些公司為海外收購(gòu)，而向國(guó)有銀行大量借貸，一旦海外收購(gòu)在交易上出現(xiàn)問(wèn)題，一定會(huì)為中國(guó)內(nèi)地的銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

有關(guān)消息同時(shí)指出，中國(guó)對(duì)於1980年代末期，日本泡沫經(jīng)濟(jì)爆破前夕，在得到銀行的大量借貸之後，當(dāng)時(shí)的日本企業(yè)曾經(jīng)不斷買(mǎi)入美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)（如洛克菲勒中心）及其他資產(chǎn)，令日本經(jīng)濟(jì)一度急速上揚(yáng)，可是，後來(lái)企業(yè)營(yíng)利不如預(yù)期，甚至出現(xiàn)虧損，道致日本銀行體系崩塌，泡沫經(jīng)濟(jì)爆破，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)隨即大幅倒退，直到今天仍未恢復(fù)元?dú)狻?/p>

依此政策走向，不少專家估計(jì)，中國(guó)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)最終將限制這些大型民企調(diào)撥資金出境，並徹底審查它們的所有境外投資項(xiàng)目有無(wú)“走佬不歸”的嫌疑。

對(duì)這些大老板而言，不管你有多少錢(qián)，只要中央一旦祭起“綑仙索”，大家便都要乖乖就範(fàn)。中央說(shuō)你不行，不管你多行，也是不行。

上海廣州出現(xiàn)

打壓房地產(chǎn)價(jià)格措施

和限制海外投資政策出臺(tái)的同時(shí)，上海市政府住房與建設(shè)委員會(huì)，不久之前在其官方網(wǎng)站上，公佈了一份與上海物價(jià)局聯(lián)合簽署的“關(guān)於加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知”，對(duì)房地產(chǎn)銷售提出了如下要求：

（一）開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子、車(chē)位等附屬設(shè)施的時(shí)候，應(yīng)該嚴(yán)格按照備案價(jià)銷售，不得收取電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、茶水費(fèi)等其他任何價(jià)款或費(fèi)用；

（二）不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。

（三）房?jī)r(jià)、車(chē)位價(jià)格都需要向政府備案，定價(jià)不合理的，政府部門(mén)可以要求“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新申報(bào)備案”。如果備案後需要調(diào)價(jià)，也需要政府部門(mén)同意。

（四）商品房、車(chē)位等附屬設(shè)施的銷售都採(cǎi)取“價(jià)格承諾制”，要在銷售現(xiàn)場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)（包括價(jià)格，以及價(jià)格有效期）、公示價(jià)格承諾書(shū)。

（五）違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商，一經(jīng)查實(shí)，暫停網(wǎng)簽資格，情節(jié)嚴(yán)重的降低直至取消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，並列入本市嚴(yán)重失信企業(yè)名單。構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

（六）本通知自發(fā)佈之日起執(zhí)行。

除了上海之外，廣州最近也宣佈了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，即是住在廣州，只要是符合條件的“租房人”，也可與擁有樓宇單位的業(yè)主一樣，將來(lái)他們的子女也享有同等就近入學(xué)的權(quán)利。

換言之，將“租房”取代“買(mǎi)房”，“房子是用來(lái)住的”政策逐步落實(shí)，目前已在上海、廣州開(kāi)始推行，將來(lái)亦會(huì)有若干城市跟進(jìn)，亦即過(guò)去十年以來(lái)中國(guó)大陸房?jī)r(jià)不斷上升的趨勢(shì)，將會(huì)受到遏制。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)和力度會(huì)逐步加大。

有報(bào)導(dǎo)指出，SOHO中國(guó)集團(tuán)董事長(zhǎng)潘石屹，過(guò)去4年在上海賣(mài)出5個(gè)半項(xiàng)目，累計(jì)金額達(dá)236億元。不但如此，潘石屹還宣佈將不會(huì)再拿地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，因?yàn)橹袊?guó)尤其是二、三線城市，大量的房子都在過(guò)剩，以後SOHO中國(guó)不會(huì)再拿土地開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，也基本不會(huì)收購(gòu)改建。

不準(zhǔn)資金出境，

港澳樓市會(huì)如何？

香港和澳門(mén)最近10年以來(lái)，樓價(jià)地價(jià)一路攀升，其中一個(gè)主要原因是不斷有大量中國(guó)大陸資金湧進(jìn)，特別是一些大型的中資集團(tuán)，不但天價(jià)買(mǎi)樓，還會(huì)天價(jià)投地，連香港首富李嘉誠(chéng)也感嘆說(shuō)土地已經(jīng)貴到連他都投標(biāo)不起，令本來(lái)只是一個(gè)“700百多萬(wàn)人的房地產(chǎn)市場(chǎng)”，一下子變成一個(gè)“13億人的房地產(chǎn)市場(chǎng)”，一炒再炒，當(dāng)然不斷開(kāi)出天價(jià)。

不過(guò)，花無(wú)百日紅，目前的問(wèn)題是在，在中央嚴(yán)令不準(zhǔn)資金出境的政策影響之下，港澳樓市的前景會(huì)是如何呢？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)恐慌性下跌，如1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)一樣呢？真的是很難說(shuō)。